To, co zaczęło się jako wzrost popytu na początku pandemii, przekształciło się w totalny szał zakupów. Budowa nowych domów nieco przyspieszyła, ale wykonawcom daleko jest do zaspokojenia popytu. Przy zapasach zbliżonych do rekordowo niskich poziomów ceny wzrastają do poziomu mogącego konkurować z bańką mieszkaniową z pierwszej dekady XXI wieku.
Na razie rynek jest gorący i ma się dobrze - mówią najnowsze raporty. Od marca ceny wzrastały w najszybszym tempie od 2005 roku - donosi S&P CoreLogic. Z kolei dane Census Bureau wykazały spowolnienie sprzedaży nowych domów o 5.9% do kwietnia. Jednak średnie tempo sprzedaży wciąż znacznie przewyższa normy sprzed pandemii. Notowany spadek sprzedaży jest więc wynikiem rosnących cen i dostępności nieruchomości. Bo to, że domów jest mało i są rekordowo drogie, to fakt.
Zmiany na rynku
Mówią o tym nie tylko konwencjonalne mierniki, dokonuje się na nim fundamentalna zmiana, która może na długo zmienić sposób, w jaki kupujemy domy i mieszkania. Oto kilka głównych, według specjalistów z tej branży:
1. Kupujący borykają się z ciągłym niedoborem dostępnych domów
Zasadniczo obecne ożywienie jest po prostu wynikiem zbyt małej liczby domów. Ekonomiści są w dużej mierze przekonani, że chociaż trendy są podobne do bańki sprzed kilkunastu lat, to ogólnokrajowy niedobór podaży prowadzi do wyższych cen, a nie - jak to miało miejsce ostatnio - ryzykowne praktyki kredytowe banków.
Wynikiem tego jest, między innymi:
- Większa liczba pośredników niż dostępnych ofert. Według National Association of Realtors liczba dostępnych domów w Stanach Zjednoczonych pod koniec kwietnia wyniosła 1.16 miliona, przy jednoczesnej liczbie 1.48 mln członków NAR.
- Domy sprzedają się w rekordowym tempie. Przeciętnie to 17 dni.
2. Ludzie uciekają z miast w poszukiwaniu tańszych miejsc
- Historia rynku mieszkaniowego w ostatnim roku to także historia migracji. Amerykanie w większości uciekali z gęsto zaludnionych miast na przedmieścia i wymieniali swoje mieszkania na domy, podczas gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostawało rekordowo niskie.
- Niżej opodatkowane stany odczuwają największy napływ ludności. Cztery osoby przeniosły się do stanów o niskich podatkach na każdą, która wyjechała. W Teksasie wskaźnik ten wynosi 5:1, a na Florydzie 7:1.
3. Budowa domów staje się coraz droższa
Najprostszym sposobem spowolnienia szybkiego wzrostu cen domów byłoby zwiększenie podaży. Jednak na razie trudno to wykonać.
- Ceny drewna są rekordowo wysokie. Są wyższe o 280% w porównaniu do tego samego okresu w zeszłym roku. Jednak nie jest to wynikiem inflacji, jak niektórzy sugerują, ale właśnie popytu. Eksperci nie mają wątpliwości, że wysokie ceny są wynikiem rekordowego zapotrzebowania w tym momencie. Do tego dochodzą wyższe stawki celne nałożone na kanadyjskie drewno w ostatnich latach. Ceny utrzymają się na tym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy. W 2022 r. mają wrócić do normy. Podobno.
- Budowniczy czekają na odpowiedni moment. Różne braki i ograniczenia doprowadziły sprawiły, że wielu budowniczych czeka na podwyżkę rentowności. Prawie jeden na pięciu wykonawców ankietowanych przez National Association of Realtors przyznał, że opóźnia budowę lub sprzedaż. Prawie połowa dodała do umów klauzulę pozwalającą na podwyżkę cen domów, aby zrównoważyć wzrost kosztów ich budowy.
4. Ceny
Średnia cena nieruchomości w Stanach Zjednoczonych wyniosła w kwietniu $341,600, co stanowi wzrost o 19.1% w porównaniu z kwietniem 2020 roku. Jest to zarówno najwyższa odnotowana średnia cena, jak i największy odnotowany roczny wzrost.
„Powiedziałbym, że jest gorąco, to jedyne słowo opisujące aktualną sytuację nawet przy spadku popytu. Na każde ogłoszenie przypada ponad 5 ofert. Połowa domów jest sprzedawana powyżej początkowej ceny” – mówi branżowy ekonomista Lawrence Yun.
Na przykład sprzedaż domów w cenie od $100,000 do $250,000 nie zmieniła się w porównaniu z rokiem poprzednim. Sprzedaż domów w cenie od $750,000 do 1 miliona dolarów wzrosła o 146 proc., a sprzedaż domów powyżej 1 miliona dolarów wzrosła o 212 proc. Co ważne, wzrósł też udział transakcji gotówkowych – z 13 proc. odnotowanych w ubiegłym roku do 25 proc. obecnie.
rj
