Zakup domu jest lub bedzie dla wielu z Panstwa inwestycja zycia. Pochlaniajac gross zebranych oszczednosci jest on zarazem kumulacja marzen wynikajacych z niemal atawistycznych dazen kazdego "homo sapiens" do posiadania wlasnego skrawka ziemi. Emocje oraz problemy przez ktore przechodzimy kupujac dom zostaly juz do tej pory dosc dokladnie opisane w poprzednich edycjach pisma "Monitor". Tematem ktorego w pelni do tej pory nie omowilismy kompleksowo jest kwestia inspekcji dokonywanych poprzez osoby okreslajace sie jako "professional home inspectors", w zargonie zawodowcow zwanych skrotowo P.H.I.
Kto decyduje o wynajeciu inspektora?
Prawo do zbadania stanu technicznego zakupywanego domu gwarantuje klauzula bedaca czescia skladowa wiekszosci kontraktow real estate. Jest ona klarownie okreslona mianem "professional home inspection contigency". Wymowa prawna tejze klauzuli umozliwia osobie kupujacej dom przyprowadzenie swojego fachowca, ktorego ekspertyza moze odwrocic bieg calej tranzakcji. Negatywna opinia inspektora moze doprowadzic do nowego kompromisu finansowego wzglednie do calkowitego anulowania kontraktu. Decyzja o wynajeciu inspektora pozostaje zatem wylacznie w gestii strony kupujacej. Sprawa bylaby bardzo prosta gdyby nie pewien prozaiczny drobiazg: za inspekcje trzeba bedzie zaplacic w granicach 250-400 dolarow. Zagubiony konsument bezradnie wazy za i przeciw. Z jednej strony slyszy straszacy glos wlasnego prawnika informujacego jak okropne sa konsekwencje niedokonania inspekcji, z drugiej czuje sceptycyzm agenta real estate, dla ktorego P.H.I. oznaczac moze martwy deal (czytaj: nie zarobiona prowizje). Majac ogromny szacunek dla adwokatow autentycznie dbajacych o dobro klienta, przestrzegam przed sytuacjami, w ktorych na sile forsowane inspekcje pozbawia nas kilkuset dolarow, jak rowniez szansy okazyjnego kupna. Niezastapiony jest tutaj zdrowy rozsadek oraz kompetencja agenta real estate, partycypujacego w procesie analizy rynku oraz negocjacjowania zakupu. Kompetencja prawnika zaczyna sie i konczy wylacznie na elementach prawnych tranzakcji. Oplaty za uslugi inspektora, jak wiemy, nie obciazaja portfela adwokata, nie dziwmy sie zatem, ze uslugi te sa tak gorliwie zalecane. Czym wiecej i czesciej - tym lepiej, tak aby business sie krecil!
Ciekawi zapewne Panstwo jestescie skad wzial sie radykalizm autora? Odpowiedz brzmi prosto - z zycia. Nie chce byc zle zrozumianym - nie jestem przeciwnikiem P.H.I ! Goraco popieram idee inspekcji o ile wykonywane beda przez prawdziwych fachowcow. Niestety, wedlug moich szacunkow jedynie 50 % inspektorow wykonuje uslugi na poziomie, ktory uzasadnialby celowosc ich poczynan. Zanim przyjrzymy sie stronie technicznej P.H.I., zastanowmy sie nad pytaniem:
Kiedy inspekcja jest nieodzowna ?
Prawidlowa odpowiedz na tescie egzaminacyjnym dla prawnikow brzmialaby: zawsze. Uzywajac kryteriow czlowieka pozbawionego prawniczej petli na szyi odpowiedz brzmi: zawsze, o ile jest to uzasadnione logika. Inspekcje niezbedne sa w tranzakcjach, w ktorych:
1. Udzial bierze slabo wyedukowany kupiec. Trudno nie zauwazyc, ze plec piekna narazona jest na zakup bubla w stopniu znacznie wyzszym anizeli mezczyzni.
2. Kupujemy dom po generalnym remoncie, w cenie wyzszej anizeli srednia w dzielnicy. Domy tzw. "zrobione" moga byc swietnym zakupem lub przeciwnie moga sie stac powodem bezsennych nocy. Dokonanie inspekcji jest w tym przypadku przymusem.
3. Nie mamy podpory w osobie doswiadczonego agenta real estate.
4. Kupujemy dom bardzo drogi, o duzej kubaturze. Relatywny koszt wymiany jednego z komponentow duzego domu (np. dachu) jest na tyle wysoki, ze oplata za P.H.I. nie powinna byc znakiem zapytania dla zamoznego kupca.
5. Kupujemy dom posiadajacy namacalnie krzywe lub wybrzuszone podlogi, sciany - ogolnie mowiac zdradzajacy objawy klopotow strukturalnych.
6. Kupujemy dzialke budowlana. Analiza gruntu ( soil test) jest podstawowym warunkiem otrzymania pozwolenia na budowe. W przypadku zakupu dzialki posiadajacej zoning komercjalny, niezbedna bedzie ewaluacja dokonana przez firme zatwierdzona przez Environmental Protection Agency. Inspekcja tego typu bedzie bardzo kosztowna - nawet kilka tysiecy dolarow. Brzmi to bardzo drogo, ale tak naprawde jest to bardzo tani sposob uchronienia sie od "wpadki" kosztujacej nas przykladowo 50 tys. dolarow w momencie kupienia skazonej (np. chemicznie) ziemi.
Decyzja o nie wynajeciu platnej ekspertyzy najczesciej towarzyszy nastepujacym tranzakcjom:
1. Kupujacy ma dobre rozeznanie rynkowe oraz potrafi rozrozniac prawdziwe problemy od drobnych usterek. Prawdopodobienstwo jakiejkolwiek naprawy wkalkulowane jest automatycznie w cene jaka stara sie wynegocjowac. Jest to typowe dla najbardziej wyrafinowanego, rzadko mylacego sie kupca.
2. Przedmiotem zakupu jest condominium. Wydanie trzystu dolarow na P.H.I. w celu sprawdzenia czy wszystkie gniazdka elektryczne dzialaja lub czy lodowka chlodzi jest niezbyt madrym posunieciem. W przypadku gdy mieszkanie posiada wlasny system centralnego ogrzewania lub chlodzenia kompromisowym wyjsciem z sytuacji jest inspekcja czesciowa, kosztujaca 50-100 dolarow, wykonana przez fachowca od tego typu instalacji.
3. Dom jest prosty w konstrukcji, nie zdradza zadnych krzywizn, zaciekow oraz sladow biezacych napraw. Inspekcja czesciowa moze byc tu idealnym posunieciem, dajacym nam spokoj ducha za niewielkie pieniadze. Nalezy wciaz pamietac, ze spokoj ducha nie oznacza tego samego co gwarancja. Prawodawstwo stanu Illinois nie przewiduje jakiejkolwiek formy gwarancji na dom uzywany bedacy obiektem sprzedazy. Fakt ten mylony jest czesto z automatyczna klauzula gwarancyjna ( implied warranty) na 1 rok obejmujaca domy nowe, od budowniczego.
Jezeli znajdziemy sie w grupie konsumentow naprawde potrzebujacych uslug P.H.I., przed wydaniem pieniedzy zapytajmy sie naszego fachowca o zawodowe przygotowanie, co bedzie sprawdzal oraz przy pomocy jakiego sprzetu. Zapewniam, ze nie sa to pytania pozbawione sensu. W swojej karierze widzialem miedzy innymi eksperta, ktorego jedynym narzedziem byl srubokret. Innym razem pan inspektor mial latarke oraz srubokret, ale nie mial drabiny. Horror stories tego rodzaju mozna mnozyc w nieskonczonosc. Ich powstawaniu sprzyja fakt, ze profesja "home inspektors" nie jest regulowana wymaganiami edukacyjnymi oraz licencyjnymi. Wystarcza dobre checi, wizytowka - ot i kolejny inspektor jest juz gotowy. W kwestii wyboru, pozytywnym czynnikiem przemawiajacym za, moze byc fakt przynaleznosci do American Society of Professional Real Estate Inspectors, organizacji starajacej sie dbac o wysokie normy etyczne oraz zawodowe swoich czlonkow.
Prawidlowo dokonana inspekcja
Zajmujac sie wszelkimi fizycznymi aspektami domu/dzialki
P.H.I. powinna w sposob naukowy wytlumaczyc kupcowi zakres spodziewanych trudnosci, napraw oraz koniecznych zmian. Dobrzy inspektorzy z reguly nalegaja aby sam zainteresowany asystowal w przegladzie budynku, trwajacym z reguly 2-4 godziny. Popatrzmy teraz na elementy skladowe dobrze wykonanej inspekcji:
1. Ewaluacja bezposredniego otoczenia budynku. Jakiekolwiek klopoty strukturalne poczatek swoj biora w zlej topografii oraz kacie nachylenia otaczajacych dom chodnikow. Destruktywne dzialanie nieodpowiednio splywajacej wody deszczowej spowodowac moze wielotysieczne straty.
2. Ogledziny dachu oraz powierzchni zewnetrznych. Powinno to byc dokonane poprzez fizyczne dotarcie do tych elementow. Niezastapionym, jak dotad, wynalazkiem uzywanym przez autentycznych inspektorow jest drabina. Proby jej zastapienia poprzez uzywanie lornetki jest sygnalem, ze nasz inspektor to "lipa". Przysiegam Panstwu, ze to nie kawal; w swojej karierze widzialem co najmniej dziesieciu panow inspektorow - z powazna mina "badajacych" dom na odleglosc, przy uzyciu lornetki.
3. Przeglad systemow wodnych, gazowych oraz kanalizacyjnych. Polega on na sprawdzeniu cisnienia wody, mozliwych pekniec oraz przeciekow. Inspektor musi posiadac sprzet do wykrywania gazu oraz wilgoci. W przypadku domow nie podlaczonych do systemu kanalizacji miejskiej, konieczna bedzie osobna inspekcja sprawdzajaca septic tank, dokonywana przez zawodowego hydraulika.
4. Przeglad systemu ogrzewczego oraz centralnego chlodzenia. Wszyscy wiemy jak wazne sa te systemy, aczkolwiek niekiedy przeceniamy koszt ich wymiany. Wiekszosc inspektorow wypowiada przy ogledzinach tych urzadzen niesmiertelna formule: ich zywotnosc wynosi z reguly 12-15 lat. Dowiadujac sie tego przy rozebranym na skladniki pierwsze 20-letnim piecu, ciezko wystraszony klient blednie, z wiadomych powodow. Dobry inspektor w sposob racjonalny potrafi ocenic szanse powaznej awarii. Poinformuje tez klienta, ze koszt wymiany pieca (przecietnie 1,500 dolarow) to sporo, ale wciaz malo w porownaniu z wymiana betonowego chodnika lub reperacja fundamentow. Ponadto, wymiana starego pieca na nowy, wydajny oznacza, ze dzieki nizszym rachunkom za gaz, inwestycja taka zwroci sie szybko.
4. Przeglad calego systemu elektrycznego. Slabosc tego systemu ma swoj poczatek w pokusach niewyzytych majsterkowiczow (na elektryce kazdy sie przeciez zna!). Z uwagi na bezpieczenstwo, stare i udziwnione instalacje elektryczne musza byc przedmiotem najbardziej drobiazgowej inspekcji.
5. Ogolna ewaluacja wnetrza budynku powinna omowic tylko najwazniejsze problemy. Dobry raport unika przyslowiowego "lania wody" oraz elaboratow na temat stanu lodowki, pralki, piekarnika itp. Jak wiemy rynkowa wartosc takiego uzywanego sprzetu miesci sie w granicach 50-100 dol. za sztuke, totez nie nie powinno to zbyt mocno absorbowac ani jezyka ani umyslu inspektora.
Temat nie bylby doglebnie wyczerpany bez wyliczenia elementow, do poruszania ktorych inspektorzy P.H.I. nie posiadaja uprawnien. Oto one:
1. Prawidlowosc wymiaru dzialki, usytuowania budynku oraz plotow. Problematyka ta lezy wylacznie w sferze dzialan prawnych.
2. Legalny status mieszkan lub przerobek. Inspektor sprawdzajacy dom w ramach P.H.I. nie ma nic wspolnego z inspektorem miejskim scigajacym osoby lamiace prawo lokalowe.
3. Prawidlowosc zoningu. Jest to kolejny przyklad problemu prawnego, do interpretacji ktrego upowazniony jedynie jest Building Department - czesc administracji danej miejscowosci
Reasumujac temat dochodzimy do wniosku, ze jego zlozonosc nie sprzyja latwym i jednoznacznym odpowiedziom. Pewnym zarazem jawi sie fakt, ze strach przed konsekwencjami prawnymi zabija zdrowy rozsadek oraz obciaza powaznie kieszen konsumenta. Zegnajac sie, jak zwykle zycze udanych zakupow oraz owocnych inspekcji, zywiac nadzieje, ze choc po czesci artykul ten Panstwu dopomoze w wybraniu rozsadnej, najlepszej drogi.
