Wycenami nieruchomosci zajmuje sie stosunkowo malo znana grupa zawodowa okreslana mianem real estate appraisers. Nieporozumienia w interpretacji terminu "wycena domu" biora poczatek z dosc swobodnego sposobu reklamowania sie firm brokerskich na lamach prasy. W wyobrazeniu zdecydowanej wiekszosci konsumentow slowo "wycena" skojarzy sie z darmowa usluga oferowana przez kazdego posrednika sprzedazy/kupna nieruchomosci. Ten popularny stereotyp nie znajduje potwierdzenia w rzeczywistosci. Jedynie osoby posiadajace tytul "licenced, certified lub general appraiser" beda mialy prawo dokonania wyceny domu scisle pokrywajacej sie z terminem "real estate appraisal".
Darmowa wycena domu?
Retoryka pytania "co jest za darmo" stanowi popularny temat rozwazan nieuchronnie prowadzacy do wniosku, ze w systemie gospodarki wolnorynkowej za prawdziwy towar lub usluge wczesniej lub pozniej musimy zaplacic. Biura posrednictwa real estate w ramach dzialan promocyjnych oferuja bezplatna analize rynku, liczac na prowizje w wypadku przeprowadzenia udanej transakcji sprzedazy. Tego typu raporty nazywane CMA (comparative market analysis) sa zaledwie orientacyjnym opisem aktywnosci rynkowej. Z uwagi na ich specyfike polegajaca na zainteresowaniu materialnym agenta (liczacego na potencjalny business) nie beda one uznane jako wazna wycena w oczach powaznych instytucji typu bank, sad lub urzad podatkowy. Poczawszy od 1993 roku, stan Illinos zgodnie z zaleceniami wladz federalnych ustanowil obowiazek posiadania licencji "real estate appraiser". Rzeczoznawca wyceniajacy nasz dom nie jest zatem agentem real estate, jest specyficznie wyszkolonym, posiadajacym licencje ekspertem dzialajacym na zlecenie instytucji lub osoby prywatnej. Uslugi tego typu sa oczywiscie platne, przecietnie w granicach od 250 do 300 dolarow za wycene domu jednorodzinnego. Suma ta z reguly wyasygnowana jest na konto tzw. loan application czyli rozpoczecia procesu starania sie o pozyczke na dom. Zadaniem certyfikowanej wyceny jest znalezienie obiektywnej, najbardziej prawdopodobnej wartosci domu. Bedac newralgicznym punktem procesu pozyczkowego, pisemny raport appraisera jest przedmiotem drobiazgowej kontroli dokonywanej przez wysokiego ranga urzednika bankowego. Wycena towarzyszaca transakcji kupna musi potwierdzic prawidlowosc sprzedazy. W 90% przypadkow appraiser nie ma z tym klopotow, gdyz cena jest wynikiem naturalnego dzialania rynku. Pozostale 10% to roznego rodzaju "dziwolagi" - domy w bardzo zlym stanie lub sprzedane podejrzanie drogo. W przypadkach takich sytuacji appraiser nie jest w stanie uczynic cudu, totez pomimo protestow osob pragnacych inaczej, wycenia dom na sume realna czyli nizsza anizeli opiewa to kontrakt.
Prawdziwym sprawdzianem kunsztu zawodowego appraisera sa wyceny nie zwiazane z transakcja kupno-sprzedaz. Przyjrzyjmy sie blizej sytuacjom, w ktorych poddany on bedzie trudnemu zadaniu - zachowania bezwzglednego obiektywizmu wykonujac prace dla klientow z kompletnie odwrotnym, czysto subiektywnym punktem widzenia.
Przefinansowanie
W slangu ludzi businessu nazywany "refi" od slowa refinancing, bedac z punktu widzenia klienta prostym zabiegiem, dla appraisera moze stac sie zawodowym pieklem. Powodem jest postawa przecietnego konsumenta, ktory postrzega wlasna posesje jako cos znacznie lepszego, piekniejszego od domu sasiada. Jest to naturalnie bardzo ludzkie zjawisko, ktoremu trudno sie dziwic. Jakies tajemne przekonanie wewnetrzne podpowiada nam, ze nasza dzielnica jest najlepsza, nasz basement najpiekniej i najdrozej urzadzony. A do tego jaki piekny ogrod - kwiaty, drzewa owocowe, krzaki agrestu! Najbardziej problematyczne sa prosby o tzw. cashout , czyli przefinansowanie polaczone z otrzymaniem dodatkowej gotowki.
Spojrzmy na hipotetyczna sytuacje. W roku 1994 zakupilismy wymarzony obiekt za 150 tys. dolarow, uzywajac 30 tysiecy wlasnej gotowki oraz 120 tysiecy pozyczonych z banku. Po uplywie trzech lat stwierdzamy, ze brakuje nam pieniedzy na dokonczenie wiecznie trwajacego remontu . W desperacji dzwonimy do banku lub mortgage company. Wstepna rozmowa dziala na nas niezwykle kojaco: oprocz przefinansowania starej pozyczki bank obiecuje dodatkowy potezny zastrzyk gotowki! Ostatnie pytanie bankiera brzmi: "Jaka jest orientacyjna wartosc domu?". Goraczkowo sumujemy bilans wydanych pieniedzy: $150,000 cena zakupu + $4,000 koszty zamkniecia + $15,000 przerobka piwnicy + $22,000 nowy dach, kuchnia oraz nowe okna. Nasza dwuletnia harowka tez musi byc (a jakze!) dodana! Na konto naszej ciezkiej pracy powiekszamy dotychczasowy rachunek o dodatkowe 10 tysiecy. Liczymy skwapliwie, doliczamy sie sumy ponad $200,000. To nie wszystko. Zgodnie z zaslyszana na falach eteru opinia fachowca, wartosc naszego domu teoretycznie wzrosla o blisko 12% na przestrzeni trzech lat. Kalkulujemy wynik koncowy, wielkodusznie pomijajac kilka tysiecy wydanych na drobiazgi typu trawniki oraz ozdobne krzewy. Jest! Znalezlismy! Sami, bez niczyjej pomocy odkrywamy wartosc naszego domu. Z przejeciem wypowiadamy do sluchawki: DWIESCIE DWADZIESCIA PIEC TYSIECY DOLAROW. Ani centa mniej.
Zaspokojony przedstawiciel banku ustala termin spotkania, obiecujac 40 tysiecy dodatkowej gotowki do naszej dyspozycji w przeciagu 30 dni. Historia mialaby dobry koniec gdyby wspomniany dom stal na przyklad w Lake Forest. Niestety dom umiejscowiony jest - powiedzmy - w okolicy przeciecia ulic Central/Belmont, totez cala historia reprezentujaca setki podobnych nie bedzie miala "happy endu". Wynik wyceny podyktowany bedzie w pierwszym rzedzie cena sprzedazy domow w okolicy, w promieniu nie wiecej niz jedna mila, w czasie nie dluzszym niz ostatnie 6 miesiecy. Wkladajac pelnie swoich umiejetnosci oraz najbardziej szczere checi zaden szanujacy sie appraiser nie wyceni wspomnianego w przykladzie domu na $225,000. Specyficzna postawa niektorych w cudzyslowiu appraiserow polegajaca na produkowaniu uszytych grubymi nicmi wycen jest bardzo latwa do zweryfikowania poprzez tzw. field reviewers czyli kontrolerow podazajacych sladami pierwszej wyceny. Akurat tak sie sklada, ze najdrozsze domy jednorodzinne we wspomnianym okregu rzadko przekraczaja poziom 170 tysiecy dolarow. Problem naszego wlasciciela polega na tym, ze w pierwszym rzedzie kupil swoj dom nieracjonalnie drogo, a nastepnie sam sie pokaral niezbyt przemyslanym remontem. Proba spelnienia jego zadan, czyli wycena na $225,000 bylaby oszustwem.
Grzech przeinwestowania nieruchomosci jest powszechnym problemem zbierajacym najbogatsze zniwo wsrod malo i srednio zamoznej grupy ludnosci. Poczatek nieszczescia ma swoje zrodlo w zjawisku nazywajacym sie w najbardziej lagodnej wersji - niedoinformowaniem.
Czy istnieja jakiekolwiek czynniki pomagajace otrzymac wycene o doslownie kilka brakujacych tysiecy? Z osobistego punktu widzenia stwierdzam ze tak. Starajac sie poruszac w ramach obiektywnych faktow appraiser ulega dosc czesto subiektywnym odczuciom. Najlepszym przykladem jest porownanie dwoch identycznych rozmiarem, funkcjonalnoscia oraz jakoscia materialu domow. W pierwszym zastajemy czyste sciany i podlogi, schludna kuchnie i lazienke. W drugim sino-brazowe brudne dywany i powietrze przepelnione obecnoscia kotow czy psow lub wspomnieniami przypalonego obiadu. Trudno byc w takim przypadku wyzutym z autentycznych ludzkich reakcji. Naturalnie, appraiser bedzie faworyzowal cenowo dom nr. 1 nalezacy do schludnego wlasciciela. Niewielkie procentowo roznice maja szczegolne znaczenie w przypadku wyceny dokonywanej w innym celu anizeli refinancing. Mam tu na mysli wlascicieli starajacych sie wyeliminowac PMI - private mortgage insurance, bolesny dodatek do splaty glownej pozyczki, okolo $1,000 rocznie za przecietny cenowo dom.
Umorzenie splat PMI
Private mortgage insurance (PMI) dotyczy wylacznie tych z Panstwa, ktorzy zakupili dom pozyczajac wiecej anizeli 80% wartosci domu. Odwracajac zagadnienie: wplata (down payment) mniejsza anizeli 20% wartosci narzuca koniecznosc wykupienia tejze polisy. Ubezpieczenie to nie pokrywa ani nas ani naszego domu, gwarantuje wylacznie pokrycie strat, ktore ponioslby bank w przypadku ewentualnej niewyplacalnosci dluznika. Osoby bedace skrupulatne w odczytywaniu bardzo drobnego druku dosc szybko odkryja, ze warunki umowy z bankiem specyficznie dotycza 80% wartosci domu, a nie 80% ceny zakupu. W interesie banku oraz w interesie firmy sprzedajacej polise PMI lezy jak najdluzszy okres kontynuowania splat. Przyklad: kupujemy dom w cenie $150,000, wplacamy $10,000 wlasnych pieniedzy, pozyczamy $140,000. Teoretyczne 80% wartosci domu wynosi dokladnie $120,000. Ubezpieczenie roznicy pomiedzy wspomnianymi cyframi, czyli sumy $20,000 kosztuje orientacyjnie $900 rocznie. Zaplacenie kilku tysiecy dolarow w przeciagu pieciu lat pozyczki jest karygodnym niedopatrzeniem szczegolnie w rejonach, w ktorych domy wykazuja stala tendencje zwyzkowa. Po trzech latach posiadania wspomnianego domu, nawet przy minimalnym wzroscie rynkowym 4% rocznie, dom ten powinien sie wycenic w granicach $168,000. O zlikwidowanie niewygodnej polisy musimy wyklocic sie sami. Bank w ktorym pozyczylismy pieniadze nie uzna naszych argumentow slownych dopoki nie dostarczymy pisemnego dowodu - certyfikowanej wyceny. Decydujac sie na wydanie pieniedzy za usluge danego appraisera musimy sie upewnic czy osoba ta figuruje w rejestrze zatwierdzonych appraiserow przez nasz bank. Dodatkowo estetyczny wyglad domu moze podniesc jego wartosc o nastepne kilka tysiecy. Koncowy raport wyceny domu wraz z pismem zadajacym zniesienia polisy PMI powinien byc wyslany do banku listem poleconym. Podstawa sukcesu calej operacji jest udowodnienie, ze aktualny balans naszej pozyczki w dniu dzisiejszym jest o co najmniej 20% mniejszy anizeli wartosc okreslona w raporcie rzeczoznawcy. W opisanym przykladzie teoretycznie wspomniany dom musialby zostac wyceniony na $175,000, z czego 80% dokladnie pokrywa sie z suma $140,000 pozyczki. W praktyce sytuacje polepszy fakt czesciowego, chocby minimalnego splacenia dlugu, w zaleznosci od wybranego planu amortyzacji. Jezeli zgodzilismy sie na plan 30-letni bedzie to kilka tysiecy, pozornie niewiele, aczkolwiek wystarczajaco duzo azeby uwolnic sie z tak "luksusowej", nic nam nie dajacej polisy ubezpieczeniowej. Specyfika kazdej pozyczki oraz polisy PMI jest rozna, totez nie wszystko moze bedzie w praktyce tak proste jak w przytoczonym przykladzie. Organizacje walczace o prawa konsumentow w USA wymieniaja polisy PMI jako jeden z najbardziej drastycznych problemow przeplacania (tzw. overinsurance). Jak zwykle najczesciej placi niedoinformowany konsument. Zachecam tych z Panstwa, ktorych to potencjalnie moze dotyczyc, do dokladnej ewaluacji posiadanej pozyczki oraz upewnienia sie, ze nie uprawiamy dzialalnosci charytatywnej na rzecz instytucji, ktore - zapewniam - biedniejsze od nas nie sa.
Chcialabym podzielic sie z Panstwem odczuciami naszej grupy zawodowej w sytuacjach, ktore moga zaklocic caly proces wyceny. Przypomne, ze profesja nasza ma sluzyc znalezieniu obiektywnej prawdy; z wyboru postawieni jestesmy w roli sedziego orzekajacego wyrok. Sytuacja ta stwarza paradoksy, w ktorych ten sam klient ustala wartosc $200,000 za dom w celu przefinansowania, z kolei za miesiac zada wyceny $130,000 potrzebnej do obnizenia podatku real estate. Sa to sytuacje potencjalnie konfliktowe, w ktorych appraiser dbajacy o swoje dobre imie oraz licencje po prostu odmawia wykonania uslugi. Jestesmy w stanie przyjac jakikolwiek realny rzeczowy argument, ktory wplynie na wysokosc wyceny. Nie jestesmy w stanie natomiast zafalszowac faktow. Spojrzmy na liste najbardziej popularnych sytuacji prosto z zycia wzietych, ktore przeszkadzaja naszej profesji, wzlednie stanowia zarzewie konfliktu. Nagabywanie appraisera do wpisania "odpowiedniej" ceny jest najczestszym przypadkiem. Po polsku nazywa sie to oszustwem, natomiast w kontekscie wyceny zleconej przez bank moze byc zaklasyfikowane do grupy przestepstw federalnych. W wielu przypadkach wlasciciel nie zdaje sobie sprawy, ze appraiser zna dokladnie cala historie domu. Oprocz dokladnych dat zakupu i sumy uzytej pozyczki, potrafi niekiedy z detalami okreslic rok dokonania remontu lazienki wzglednie wymiany dachu. Zrodlem jest informacja gromadzona na dyskach Multiple Listing Service oraz komputerowe pol-prywatne kanaly wymiany informacji organizacji typu Appraisal Institute. Zdarza sie, ze jestesmy zapewniani przez wlasciciela domu o dokonanych remontach kuchni, lazienki czy wymiany dachu. Slyszymy zachwyt nad dokonanym dzielem polaczony z placzliwym zawolaniem: "A czy Pani wie ile to nas kosztowalo? Piecdziesiat tysiecy, albo wiecej!". Weryfikacja ze zgromadzonymi w komputerach faktami moze byc dosc kompromitujaca dla bohatera tejze historii. Moze po prostu sie okazac, ze zakupil on dom 3 lata temu wlasnie z wymienionym dachem, z nowa kuchnia oraz lazienka, a jedynym "wyczynem", ktorego dokonal bylo wyciecie wszystkich drzew na dzialce. Niczym zmora problem ten powraca w naszej pracy w innym czasie, wariancie oraz domu ...
Teoretycznie te fakty nie powinny odbijac sie na pracy appraisera, aczkolwiek nastawiaja w podswiadomosci negatywnie do calej sprawy - patrzymy wtedy na wszystko ze zdwojona czujnoscia weszac ukryte wady w budynku, itp. Zazwyczaj doswiadczone oko appraisera widujacego setki domow, wypatrzy nieomylnie wiek i jakosc roznych elementow domu. Generalnie jednak, appraiser reaguje na dom w czasie swej krotkiej wizyty/inspekcji podobnie jak potencjalny kupiec. Liczy sie pierwsze wrazenie - czystosc wokol domu, stan dachu, okien, rynien, itp. Bardzo waznym elementem jest stan podlog i scian, no i oczywiscie kuchnia i lazienka/ki. Estetyka i funkcjonalnosc tych pomieszczen czesto decyduja o wartosci domu w granicach kilkunastu tysiecy. Wszystkie te wyzej wymienione elementy niekoniecznie musza byc wynikiem drogiego remontu czy tzw. remodelingu. Czesto drobne zabiegi takie jak pomalowanie scian, odswiezenie kuchennych szafek, drzwi i ram, czy tez nowy dywan lub odswiezona podloga, umyta kuchenka i lodowka, itp., itd. sprawia mile wrazenie na kazdym ogladajacym dom.
Na zakonczenie jeszcze wspomne o tzw. "in-law", czyli dodatkowych/osobnych pomieszczeniach mieszkalnych w jednorodzinnym domu. Wszyscy doskonale wiemy, ze domy z "in-law" na pewnych rynkach chicagowskich tradycyjnie ciesza sie duzym popytem. Wiemy rowniez, ze z punktu widzenia praw miejskich zoningowych wynajmowanie tych pomieszczen w celach zarobkowych jest nielegalne. Przy wycenie domu podstawowym elementem jest jego legalnosc. Trzeba tu zaznaczyc, ze nikt nie zabrania wlascicielowi domu posiadania drugiej kuchni czy osobnego pomieszczenia dla swojej rodziny. Nie ma sensu pozorowanie, ze dodatkowe mieszkanie nie istnieje, co moze tylko pogorszyc notowania domu. Sa bowiem amatorzy w pewnych dzielnicach do posiadania takich domow. Appraiser nie jest inspektorem miejskim. Jego obowiazkiem jest opisanie w raporcie dodatkowej jednostki mieszkalnej i porownanie, w miare mozliwosci, do podobnych domow sprzedanych w okolicy. Zaznaczam, ze typowosc zjawiska jakim jest "in-law" dotyczy tylko pewnych dzielnic i wtedy tylko jest traktowane jako pozytywna wartosc. W dzielnicach gdzie jest to nietypowe, "in-law" moze miec ujemna wartosc ( appraiser okresla to jako "functional obsolescence" - funkcjonalna przeszkoda).
Dosc czesto pozyczamy pieniadze z bankow majacych siedziby daleko od Chicago - np. w Iowa lub Teksasie. Instytucje te maja swoje odrebne "guidelines" (wytyczne). Kilka z nich to naprawde bardzo liberalne banki, ktore nie martwia sie przepisami wprowadzonymi w zycie przez szeryfa w odleglym Chicago lub Cicero. Interesuja sie wylacznie problemem wartosci rynkowej domu oraz zarobieniem pieniedzy na pozyczce.
Przygotowanie materialu w ramach mojego "goscinnego wystepu" w rubryce "Dach nad glowa" poprzedzily obawy, czy cala tematyka pasuje do formatu pisma "Monitor". Ostateczna selekcja dokonana zostala z pominieciem dosc wazkich dla naszego kregu zawodowego aspektow. Nie chcialam zanudzic Panstwa paragrafami kodu etycznego, wzlednie techniczna strona tworzenia koncowego raportu - wyceny. Artykul odslania zatem wybrane, ciekawsze aspekty pracy appraisera. Wyrazam nadzieje, ze wielu z Panstwa pomoze on wysnuc pozyteczne, praktyczne wnioski.
