Techniczne udogodnienia obecnej dekady wywarly kolosalny wplyw na sposob funkcjonowania rynku nieruchomosci w USA oraz w pozostalych krajach wysoko rozwinietych. Preludium do odbywajacej sie rewolucji stanowilo wprowadzenie we wczesnych latach 80-tych komputera wiazacego elektronicznie dzialalnosc lokalnych zrzeszen firm brokerskich, zwanych Multiple Listing Service (MLS).
Z poczatkiem lat 90-tych teren Chicago oraz okolic opanowany zostal przez wszechpotezna organizacje MLS of Northern Illinois. Wprowadzone zostaly nowe, ulatwiajace prace agenta funkcje.
Pytanie, ktore nurtuje Panstwa, z pewnoscia brzmi: Czy wszystko to oznacza bezposrednia
korzysc dla konsumenta?
Pytanie to stawiane instytucjom prowadzacym dzialalnosc komercjalna nieuchronnie prowadzi do dwuznacznych odpowiedzi. Codzienny jezyk sloganow reklamowych stal sie tak nudny, ze nawet sformulowanie "w trosce o dobro naszych klientow... " wywoluje u nas odruch ziewania. Nie trzeba miec zbytnio analitycznego umyslu azeby powyzszy slogan przetransponowac na jezyk prawdy: "w trosce o zrobienie jak najwiekszego szmalu ...". Unikajac zatem przeegzaltowanych sformulowan popatrzmy na realne korzysci, ktorych zazna konsument przy okazji zmian zachodzacych wewnatrz sektora real estate.
Jednym z najbardziej kluczowych, pozytywnych skutkow odbywajacej sie wsrod firm brokerskich konkurencyjnej walki, jest stworzenie ogromnej wspolnej bazy danych. Latwosc dostepu do informacji chroni interes konsumenta: zapobiega drastycznym przypadkom dziwolagow cenowych. Trudno jest w latach dziewiecdziesiatych znalezc trasakcje rozniaca sie o wiecej anizeli 10-15 procent sredniej ceny rynkowej. Jeszcze trudniej jest powtorzyc panike rynkowa lat 60-tych, podczas ktorej spekulanci w glownej mierze wykorzystywali wystraszonego, niedoinformowanego wlasciciela domu. Przypominam, ze komputery MLS sa w stanie w chwili obecnej odtworzyc historie sprzedazy na przestrzeni ostatnich 10 lat. Kupujac nieruchomosc mamy prawo zadac od posrednika takich informacji. Odmowa ich przekazania sugeruje, ze najbezpieczniej jest zrezygnowac z agencji/agenta wzglednie z kupna danego domu. Sama zasada dostepnosci do tzw. public records (archiwow miejskich) nie jest czyms odkrywczym. Przywilej ten prawo amerykanskie dalo kazdemu obywatelowi na dlugo przed wynalezieniem komputera, aczkolwiek wykorzystywany on bywal wylacznie przez waskie grono wtajemniczonych - prawnikow oraz agencje real estate. Przecietny obywatel pragnacy uzyskac informacje z reguly tego nie robil, gdyz archiwa otwarte sa tylko 5 dni w tygodniu, w godzinach oraz miejscach zlosliwie niewygodnych dla normalnie zatrudnionych osob. Organizacja MLS kupujac baze danych od wladz lokalnych (county) przelamala monopol oraz udowodnila, ze firmy prywatne sa po stokroc bardziej wydajne od biurokracji panstwowej.
Komputerowy format tejze informacji czyni ja dostepna 24 godziny na dobe, 7 dni w tygodniu. Informacje z archiwow miejskich pokrywaja wszystkie kluczowe fakty na temat danej nieruchomosci bez wzgledu na to czy sprzedana zostala ona przez wlasciciela czy posrednika. Oprocz zaspokojenia ciekawosci, za ile sasiad kupil swoja posesje mozemy latwo zweryfikowac jaka byla wstepna wplata, w jakim banku pozyczyl pieniadze oraz ile wynosi podatek real estate. Wage takich informacji najlepiej znaja wlasciciele walczacy o obnizenie podatkow. Koronnym argumentem obrony przed niesprawiedliwie wysokimi podatkami jest pisemny dowod, ze sasiedzi placa znacznie mniej.
Dane z archiwow miejskich to zaledwie czesc ogolnego stanu posiadania systemu MLS. Jego glowna dzialalnosc polega na stworzeniu prywatnego banku informacji dostepnych zrzeszonym firmom oraz ich klientom. Dane tego typu powiedza nam znacznie wiecej o domu sasiada. Poznamy wymiary poszczegolnych pokoi, liczbe i stan lazienek lub kuchni. Moga to byc niekiedy dyskredytujace szczegoly na temat cichego "hotelu" w piwnicy lub na strychu …
Prosty w obsludze system komputerowy MLS, pozwalajacy na wzajemna wymiane informacji pomiedzy zrzeszonymi czlonkami, stal sie nie majacym do tej pory precedensu bezkonkurencyjnym narzedziem reklamy. W praktyce, wprowadzenie danych o domu do systemu MLS o godzinie 9 rano pozwala na natychmiastowy marketing posrod kilkutysiecznej armii agentow. Atrakcyjna cena wywolawcza nowej oferty moze oznaczac sprzedanie domu w przeciagu kilku godzin.
Potega zgromadzonej informacji niekiedy nas przytlacza. Coraz trudniej jest w dobie obecnej zachowac anonimowosc. Nazwiska oraz adresy kraza w cyber - przestrzeni nie tylko z racji ukazania sie w rejestrze posiadaczy domow. Istnieje wiele innych zrodel - chociazby lista zarejestrowanych wyborcow lub posiadaczy prawa jazdy poprzez ktore wscibskie osoby lub instytucje moga nas latwo odnalezc. Jestesmy rejestrowani, poukladani w kategorie oraz katalogi Nawet zastrzezony numer telefoniczny niewiele tu pomoze.
niepozadane informacje?
Gromadzenie poufnych informacji na nasz temat przez osoby trzecie budzi odruch okazywanego w rozny sposob buntu. W naszym polonijnym swiatku wystepuje swoista odmiana malkontenta odbierajacego rewolucje informatyczna jako koniec swiata, zamach na jego wolnosci obywatelskie. Nasz rodzimy militiamen nie kryje sie wzorem amerykanskiego odpowiednika w krzakach stanow Dakota lub Michigan. Najlatwiej spotkamy go … w jednym z barow chicagowskich, gdzie przy szklance schlodzonego plynu wyplakuje na nowe czasy, komputery, podatki, demokratow, kapitalizm, komunizm oraz drozyzne.
Faktem niezaprzeczalnym sa negatywne skutki uboczne postepu: rzad oraz firmy prywatne z dnia na dzien gromadza coraz wiecej danych, ktore powinny byc nasza prywatna tajemnica. Zamiast rozdzierania szat, pomocna jest swiadomosc ile dobrego uczynila komputeryzacja we wszystkich dziedzinach zycia razem wzietych. Kupujac dom, sami dobrowolnie zgadzamy sie na wyeksponowanie naszego nazwiska we wspomnianych public records. Jedynym manewrem dajacym czesciowa anonimowosc jest wstawienie tytulu nieruchomosci w tzw. land trust. Otworzenie land trust kosztuje kilkaset dolarow plus 50-100 dolarow oplaty manipulacyjnej rocznie. Jest to popularny wariant wsrod osob slawnych lub bogatych, starajacych sie utrzymac w tajemnicy stan majatkowy. Land trust moze byc rowniez idealna zaslona dymna dla osob, ktore najogolniej mowiac maja lub spodziewaja sie miec cos na sumieniu.
Zgodnie z zasada "prawdziwa cnota krytyk sie nie boi" wiekszosc zdrowych psychicznie obywateli odbiera postep jako cos naturalnie pozytecznego nie osadzajac komputerow jako zrodla zla. Obserwujac fantastyczny rozwoj sieci Internetu w obecnej dekadzie dochodzimy do wniosku, ze dotychczasowa dzialalnosc MLS to bylo zaledwie "harcerstwo", zapowiedz wielkiej nadchodzacej zmiany. Nosnikiem prawdziwej rewolucji informatycznej jest Internet.
www.domy na sprzedaz?
Ilosc stron reklamowych, ktore zglosza sie po wpisaniu na Internet hasla "home for sale" wynosi okolo kilka tysiecy. W porownaniu z omawianym powyzej systemem MLS, Internet nie wymaga przynaleznosci do zrzeszen agentow real estate. Wiekszosc informacji jest bezplatna, dostepna kazdemu abonentowi. Rosnace mozliwosci cyfrowej transmisji obrazu oraz dzwieku powoduja, ze coraz czesciej poszukujemy towarow oraz uslug poprzez komputer. Wydaje sie, ze mariaz sieci Internet z uslugami real estate otwiera fenomenalne spektrum mozliwosci trudno porownywalnych z dotychczasowa reklama. Tradycyjne prasowe ogloszenia dotyczace sprzedazy nieruchomosci z reguly przynosza skape informacje. Publikowane fotografie sa zazwyczaj podlej jakosci czarno-bialymi odbitkami, na ktorych sami wlasciciele z trudem rozpoznaja swoj dom. Internet daje mozliwosc zobaczenia wielu kolorowych ujec zewnatrz lub wewnatrz, planu poszczegolnych pieter, pokoi oraz mapy okolicy. Wszystko to odbywa sie w zaciszu wlasnego domu, bez koniecznosci zbednego jezdzenia badz tez drukowania informacji, ktora nas interesuje. Jest wiecej niz pewne, ze wciaz duza czesc z Panstwa z powodu wieku lub natury nie nalezy do grona entuzjastow komputera. Pocieszajacym jest fakt, ze Internet powoli staje sie czyms bardziej przypominajacym interaktywna telewizje kablowa anizeli dzisiejszy komputer. Nie ma zatem powodow do niepokoju - juz wkrotce system bedzie prosty w obsludze, wymagajacy nie wiecej umiejetnosci anizeli obsluga telewizyjnego remote control. Nieograniczone mozliwosci Internetu mozemy docenic w zetknieciu z malo do tej pory widoczna dziedzina real estate - property rental and management. Ta specyficzna forma uslug, polegajaca na profesjonalnej asyscie osobom pragnacym wynajac swoj dom lub condominium, szczegolnie dynamicznie rozwija sie w miejscowosciach atrakcyjnych turystycznie. Konsument lat 90-tych nie musi zgadywac jak bedzie wygladal jego wakacyjny kwaterunek na Florydzie lub Hawajach. Moze po prostu dokladnie obejrzec na ekranie jak wyglada zarezerwowane condo, jego otoczenie, widok z okna, a nawet jakiego typu meble zastanie w poszczegolnych pokojach.
Reakcja srodowiska zawodowego real estate na odbywajace sie zmiany jest na ogol entuzjastyczna. Nie ukrywane sa tez obawy, ze rewolucja informatyczna doprowadzi do zmniejszenia byc moze o polowe ogolnej ilosci zarejestrowanych w USA agentow real estate. Symptomatycznym jest fakt, ze po otworzeniu na Internet strony organizacji brokerow (Association of Realtors), dajacej mozliwosc automatycznego wprowadzania pozycji z zamknietego obiegu Multiply Listing Service, konserwatywna czesc srodowiska zawodowego w Chicago podniosla larum. Internet uznano jako diabla z rogami, ktorego nalezy za wszelka cene zatrzymac. Czyz nie przypomina to postawy nieszczesnikow zwalczajacych maszyny (czyli "wroga" zabijajacego rynek pracy) w czasach angielskiej rewolucji przemyslowej? Nowa epoka stawia przed zawodem agenta real estate wyzsze niz dotychczas wymagania edukacyjne - stad obawa wsrod czesci nie czujacej sie na silach im sprostac. Porownanie dziejowych zmian z odjezdzajacym pociagiem jest banalne, ale za to celne. Nie wsiadajac do niego w pore, nigdy go juz nie dogonimy. Nie zatrzymamy go tez sila wlasnych rak …
