Bilans roku 1997 dostarcza inwestorom real estate w Chicago wiele powodow do zadowolenia. Nieoczekiwanie wysoki popyt na wszelkie nieruchomosci ze szczegolnym uwzglednieniem budynkow dochodowych jest zjawiskiem wyjatkowym na rynku chicagowskim okreslanym w przeszlosci jako "overbuildt". Od lat co najmiej czterdziestu mielismy opinie miasta cierpiacego na nadwyzki jednostek mieszkalnych lub biurowych przeznaczonych na wynajem. Skad ta nagla zmiana? Zastanowmy sie nad przyczynami oraz prawdopodobnymi konsekwencjami obecnego stanu rzeczy.
Jakiekolwiek proby interpretacji obecnych wydarzen nie sposob poczynic bez spojrzenia o dekade wstecz, w lata osiemdziesiate nazywane przez ekonomistow lapidarnie epoka "reaganomics". Deregulacja sektora bankowego USA dokonana przez administracje Republikanow doprowadzila wowczas do burzliwego, nie kontrolowanego "wpompowania" miliardow dolarow w pozyczki finansujace wielkie projekty budowlane. Srodmiescia miast takich jak New York, Chicago, Denver lub Atlanta zostaly zabudowane z rozmachem rownym budowie chinskiego muru. W papierowych kalkulacjach zapomniano o jednym waznym szczegole: kto bedzie splacal zaciagniete kredyty. Teoretycznie, budynek dochodowy, zgodnie z definicja, powinien sam sie utrzymywac z czynszow lokatorow. W roku 1989 okazalo sie, ze popyt na "szklane domy" jest statystycznie 20-25 procent mniejszy od przewidywan. W skali pojedynczego wiezowca w Chicago oznaczac to moglo, ze w bilansie platniczym brakowalo miesiecznie kilkaset tysiecy dolarow. Nietrudno przewidziec kolejnosc dalszego scenariusza. Zarzadzajace korporacje w sytuacjach kryzysowych niechetnie siegaly do wlasnego portfela, natomiast upadajace finansowo budynki szybko stawaly sie przymusowa wlasnoscia bankow, z natury stworzonych do rzeczy diametralnie roznych anizeli rola wlasciciela kamienicy. Co gorsze, wartosc przejetych budynkow w realiach rynkowych 89/90 byla czestokroc nizsza anizeli suma orginalnej pozyczki bankowej! Zapewne wiekszosc Panstwa pamieta jeszcze afere banku Silverado z Denver. Sam skandal byl dosc banalny, natomiast jego wyjatkowe naglosnienie spowodowal niechlubny udzial syna exprezydenta Busha. Schemat afery podobny byl do tuzina innych: ambitne plany na papierze, wielomilionowa pozyczka, a nastepnie kompletna plajta. Projekt w Denver naszpikowany wiekszym optymizmem anizeli budowa Nowej Huty musial zakonczyc sie fiaskiem. Szacunkowa realna wartosc przejetego przez bank budynku okazala sie grubo nizsza od originalnej wyceny. Bank oglosil upadlosc, straty pokryli ... podatnicy. Kryzys lat 80-tych dotknal najbardziej budynki biurowe, jednakze sila dzialania "efektu domino" nie ominela pozostalych sektorow real estate, wlaczajac w to male budynki apartamentowe. Poczatek obecnej dekady nie byl zatem zbyt ciekawym momentem dla drobnych inwestorow posiadajacych kilka lub kilkanascie jednostek mieszkaniowych. Dodatkowym "gwozdziem do trumny" byla dramatyczna podwyzka podatkow od nieruchomosci dokonana w roku 1989. Male budynki dochodowe placace przykladowo $8,000 rocznie nagle zostaly opodatkowane suma $18,000. Bezmyslny, zabijajacy ludzka inicjatywe system podatkowy zahamowal rozwoj rynku chicagowskiego na okres co najmniej 4-5 lat. Slabe wyniki gospodarki USA w latach 90-91, wlaczajac w to slabe statystyki bezrobocia, uszczuplily baze potencjalnych lokatorow bedacych w stanie zaplacic czynsz. Wielu wlascicieli znalazlo sie w sytuacji psychologicznie trudnej do zaakceptowania: zablokowane oszczednosci calego zycia oraz ciezka praca przy budynku dajacym zero dochodu. Dla tych, ktorzy wytrwali nadeszly wkrotce bardziej tluste lata.
Zupelnie niezaleznie od ogolnych trendow ekonomicznych miasto Chicago w poczatku lat 90-tych zaczelo doswiadczac bardzo interesujacych, pozytywnych przetasowan demograficznych. Wiele czasu mozna by spedzic na dysputach komu lub czemu mozna to zawdzieczac. Dzielnice typu West Town lub Lakeview majace wczesniej renome miejsc przeznaczonych dla narkomanow i mlodocianych gangsterow staly sie nagle obsesyjnym obiektem zainteresowania dobrze zarabiajacych oraz dobrze wyksztalconych mlodych ludzi - yuppies. Grupa ta z niewiarygodnym uporem zaczela inwestowac potezne sumy pieniedzy w rehabilitacje opuszczonych, starych domow pamietajacych przelom 19/20 wieku. Nie zawaham sie tu wyrazic swojej prywatnej opinii, ze yuppies w decydujacym stopniu przyczynili sie do uratowania metropolii chicagowskiej od samounicestwienia. Demograficzny trend lat 70/80 polegajacy na masowym przemieszczaniu dobrze sytuowanych osob na "suburbia", zostal zahamowany. Gloryfikacja stylu zycia na przedmiesciach przeksztalcila sie w jego negacje. Yuppies lat 90-tych chetnie rezygnowali z nudy sypialnianych miasteczek wokol Chicago na korzysc tetniacego zyciem miasta. Moda na Chicago dramatycznie podniosla cenniki real estate, wlaczajac w to ceny czynszow. Znany nam, bliski naszym sercom rejon Trojkata przeszedl istna rewolucje cenowa. Skromny dom 6-rodzinny w rejonie Division/Ashland zakupiony w 1985 roku za 50 tysiecy dolarow, w 1990 roku kosztowal juz 120-150 tysiecy. W roku 1997 mogl byc sprzedany juz jako 6 condominiow, po 120 tysiecy sztuka. "Condo conversions" czyli przeksztalcanie istniejacych domow dochodowych na mieszkania wlasnosciowe, stalo sie modna praktyka ostatnich kilku lat. Dla posiadaczy skromnych budynkow nieoczekiwanie powstala okazja zrobienia pokaznego profitu. Naturalna konsekwencja masowych "conversions" bylo znaczne uszczuplenie bazy mieszkaniowej przeznaczonej na wynajem. Regulowany prawami popytu oraz podazy rynek zareagowal proporcjonalna podwyzka czynszow. W niektorych rejonach (szczegolnie w polnocnej czesci miasta) mieszkan po prostu zaczelo brakowac. Czynsz w wysokosci 300 dolarow miesiecznie za 2 sypialnie typowy dla opisywanego rejonu Trojkata 5 lat temu, w roku 1997 jest juz 2-3 krotnie wyzszy. Mieszkanie 2 sypialniowe po generalnym remoncie wynajmuje sie za tysiac dolarow! Eskalacja cen spowodowala typowy w takich sytuacjach lament wsrod aktywistow broniacych uboga czesc spoleczenstwa. Posypaly sie gromy na "chciwych inwestorow" oraz "egocentrycznych yuppies". No coz, hipokryzja pewnych grup spolecznych lub etnicznych nie zna granic W logicznej konfrontacji filozofia ta sprowadza sie do tresci typu: "Nie bedzie yuppie plul nam w twarz. Precz z czystoscia oraz remontami! Brudne, ale nasze!" itd, itp. Szczesliwym trafem wolny rynek oraz logika zwyciezyly, natomiast osobom, ktorym bylo za drogo pozostala opcja wyprowadzki do dzielnic tanszych lub na przedmiescia. Chicagowskie cenniki na wynajem utrzymuja sie na dzien dzisiejszy na wysokim poziomie, szczegolnie w dzielnicach polozonych blisko Downtown. Przecietne, ogrzewane przez wlasciciela mieszkanie 2 sypialniowe kosztuja nastepujaco:
- Lakeview,Bucktown, East Village - $950 - 1,200
- Edgewater, West Ridge - $750-800
- Lincoln Pk, Gold Coast - $1,300+ (nie ma limitu gornego).
Tereny ulubione przez Rodakow sa na szczescie (szczescie lokatorow, nie wlascicieli) nieco tansze:
- Jefferson Pk., Norwood Pk. - $700-750
- Portage Park, Dunning - $675-725
- Jackowo, Cragin - $600-650
Tradycyjnie od lat wielu ogromna czesc polonijnych potrzeb mieszkaniowych zaspokajaly nielegalnie adoptowane strychy lub piwnice. Kary wymierzane wlascicielom takich mieszkan, szczegolnie nasilone w okregach zamknietych ulicami Belmont - Harlem - Lawrence - Cicero, zniechecily wielu do kontynuacji takiego procederu. W konsekwencji - polonijny rynek mieszkaniowy znacznie uszczuplal. Dodatkowo, dzielnice Dunning (Irving Pk/Narragansett) oraz Jefferson Park nie ominela moda na "condo conversions". Baza mieszkaniowa zmniejszyla sie na tyle, ze po raz pierwszy od wielu lat chicagowski "landlord" przestal zamartwiac sie brakiem lokatorow. Rynek sprzedazy domow dochodowych zareagowal zgodnie z ekonomiczna logika - wzrostem cen. Obecna ilosc oferowanych na sprzedaz domow apartamentowych jest tak mala, ze wszelkie nowe pozycje rynkowe zostaja sprzedane na przyslowiowym pniu! Broker real estate indagowany przez klienta o liste wszystkich domow apartamentowych (5+) w Jefferson Park, bedzie w stanie zaoferowac 1 lub 2 pozycje na sprzedaz. Piec lat temu byloby ich kilkanascie lub kilkadziesiat. Przecietna cena za budynek 6 jednostkowy zbudowany w latach 60-tych wynosi 430-460 tysiecy dolarow. Niedostateczna podaz powinna doprowadzic w roku 1998 do jeszcze wyzszych cen na tego typu domy. Atrakcyjnosc inwestowania w real estate dodatkowo podnioslo inne wydarzenie - nowe prawo podatkowe wprowadzone w 1997 roku, ograniczajace federalny podatek od wzbogacenia (capital gain) w inwestycjach dlugoterminowych do poziomu 20%. Inwestorzy pragnacy nabyc dom dochodowy coraz czesciej interesuja sie dzielnicami jeszcze stosunkowo tanimi, ale rokujacymi dobre nadzieje na przyszlosc. Na polnocy sa to Uptown, Edgewater oraz Rogers Park. Ladne architektonicznie domy 6 mieszkaniowe w tych dzielnicach przy odrobinie szczescia mozna wciaz nabyc w granicach 270-300 tysiecy dolarow. Cenniki powyzsze z reguly odzwierciedlaja typowy dla tych dzielnic dochod netto (27-30 tysiecy dolarow) budynku pomnozony przez 10. Jest to odwrocony, aczkolwiek latwo zrozumialy sposob kalkulacji wspolczynika "cap rate", sugerujacego (w procentach) roczny wspolczynnik zysku z inwestycji. Bardziej atrakcyjne budynki pod wzgledem cen oraz ich rentownosci mozna dzis znalezc tylko na poludniu Chicago. Ceny podobnej 6-jednostkowej budowli w dzielnicy Pilsen, polozonej blisko kompleksu University Of Illinois wynosi ok. 150-180 tysiecy dolarow przy wspolczynniku cap rate wynoszacym 12-15% rocznie! Fizyczny stan budynkow w Pilsen jest oplakany, niemniej dzielnica ta posiada wszelkie cechy mogace w przyszlosci skusic chicagowskich yuppies. Geograficzna bliskosc do Loop oraz 100 letnia eklektyczna architektura to atrybuty, ktore wczesniej przesadzily o losie obecnie eksluzywnie drogich okolic takich jak Wicker Park lub Bucktown. Hiszpansko-jezyczna spolecznosc Pilsen probuje bronic swojej dzielnicy napisami w rzadko tu spotykanym jezyku angielskim: "Pilsen is not for sale". Wbrew takim sloganom, wszelkie znaki na niebie i ziemi wskazuja, ze pieniadze z zewnatrz kupia, a nastepnie uratuja Pilsen przed kompletnym upadkiem szybciej anizeli autorzy napisow mogliby sie spodziewac.
Renesans Chicago nieprzypadkowo zbiegl sie z okresem trwajacej od 4-5 lat ogolnokrajowej prosperity. Madrze kontrolowana przez Fed inflacja przyniosla niskie oprocentowanie pozyczanych na inwestycje pieniedzy. Zdrowa gospodarka oraz niski wskaznik bezrobocia pomogly miastu wydostac sie z marazmu. Osobna karte w tym procesie stanowi dzialalnosc Richarda Daley. Wbrew populistycznym osadom srodowisk zajmujacym sie gledzeniem oraz krytykowaniem wszystkich oraz wszystkiego, osobie Mayora nie wolno odmowic pozytywnego wkladu w dzielo odbudowy. Mozemy sobie ujezdzac na Burmistrzu pustoslowiem typu: zniewiescialy, faworyzujacy pobratymcow, gayow, liberal itd. Z drugiej strony, trudno nie zauwazyc, ze jego obsesja na punkcie estetyki namacalnie zmienila wyglad miasta. Nikt z jego poprzednikow nie zasluzyl sie posadzeniem kilkuset tysiecy drzew lub masowa naprawa mocno zdezelowanych ulic. Jego zarzadzenia nakazujace zastapienie drutu kolczastego eleganckimi metalowymi parkanami (koniecznie czarnymi) doprowadzilo do szewskiej pasji wlascicieli wielu manufaktur oraz magazynow niechlubnie szpecacych do tej pory zachodnia czesc miasta. Najbardziej oporni zagrozili City Hall rozprawa sadowa.
Jezeli kiedykolwiek wyobrazalismy sobie kres nowozytnej cywilizacji badz strzepy miasta po wybuchu bomby wodorowej, to z pewnoscia wizerunek ten dosc latwo moglismy odnalezc jeszcze 7 lat temu prawie w centrum miasta, przy skrzyzowaniu ulic Roosevelt oraz Halsted. Spacerujac w tym czystym ozdobionym stylowymi latarniami rejonie, w dniu dzisiejszym mozna jedynie zadac sobie pytanie: jaki slad pozostawili po sobie poprzednicy, Mayor Byrne lub Mayor Washington?
Rozszyfrowanie przyczyn obecnego status quo jest zapewne latwiejsze anizeli sztuka przewidywania jego konsekwencji. Statystyki ciesza, niemniej wszyscy doskonale wiemy, ze niektore poludniowe lub zachodnie fragmenty miasta sa nadal powodem do wstydu. Jest wiecej niz pewne, ze bolesnych, nabrzmialych jak wrzod problemow socjalnych lub rasowych Chicago nikt nie bedzie w stanie rozwiazac w pojedynke. Zabawiajac sie w stawianie prognoz, nie sadze azeby odnowa miasta zostala nagle powstrzymana. Potwierdzaja to ogromne,wielomiliardowe sumy prywatnych inwestorow wlozone w rehabilitacje tysiecy budynkow. Istniejacy dobry "image" Chicago lat 90-tych odzwierciedla liczba odwiedzajacych nas turystow. W roku 1990 bylo ich ok. 10 milionow, w 1997 odwiedzilo nas juz 26 (tez milionow). Rozkwitajaca okolica River North wymieniana jest w tegorocznych przewodnikach jako skupisko najlepszych restauracji oraz atrakcji kulturalnych w USA. Z inwestycyjnego punktu widzenia nic nie wskazuje na szybkie odwrocenie sie kart. Pomimo bardzo wysrubowanych cen inwestowanie w drogie, polozone blisko centrum dzielnice zdecydowanie ma wciaz sens, zwlaszcza w sytuacji kompletnego braku ziemi pod zabudowe oraz ogromnego popytu na luksusowe mieszkania. Inwestorom nie bojacym sie dzielnic posiadajacych zla renome po raz kolejny przypominam, ze duze fortuny nigdy nie powstaly bez ryzyka. W przypadku tanich dzielnic poludniowych, ryzyko finansowe jest naprawde male, gdyz cenniki tam obowiazujace osiagnely prawdziwe "dno". Dzialki budowlane po 1 lub 2 tysiace dolarow sa swietna alternatywa dla osob przekonanych, ze nie poradza sobie z zarzadzaniem budynku apartamentowego, ale chca sprobowac szczescia.
Na zakonczenie slowo o condominiach. Pogardzany w uprzednich latach, oceniany jako zlo konieczne zakup mieszkan stal sie goraca dziedzina dla inwestorow oraz osob pragnacych uniezaleznic sie od kaprysow wlasciciela budynku czynszowego. Liczba sprzedanych w tym roku (do konca listopada) w Chicago mieszkan osiagnela rekord - blisko dziesiec tysiecy. Trend taki, nazywany sarkastycznie "kanadyzacja " jest wynikiem rosnacych szybciej od sily nabywczej cen domow jednorodzinnych. Analogicznie do sytuacji naszych polnocnych sasiadow, chicagowski rynek mieszkaniowy zapelnia luke powstala po zniknieciu domow dostepnych dla przecietnie zarabiajacej kieszeni. Dla inwestorow kupujacych condominia w celu ich wynajmu, gwaltownie rosnace czynsze otworzyly wygodna droge do czerpania zyskow bez potrzeby martwienia sie o snieg, trawniki lub zamiatanie klatki schodowej. Z oferowanej obecnie na sprzedaz puli mieszkan ogromna czesc stanowia adaptacje budynkow czynszowych (conversions). Z zakupem ich nie bedzie zadnego problemu o ile potrafimy dokladnie przewidziec zwiazane z nim techniczne niedogodnosci oraz sprawdzimy raport inspekcji dokonanej przez City Hall. Liczba nowo tworzonych mieszkan nie bedzie rosla w nieskonczonosc - obecny rynek zdaje sie osiagac poziom nasycenia. Z tego powodu zalecany jest ostrozny, defensywny sposob negocjacji takiego zakupu.
Z okazji nadchodzacego Nowego Roku zycze Czytelnikom "Monitora" jak najbardziej udanych inwestycji, natomiast Miastu Chicago - kontynuacji dziela odbudowy.
