ABC pozyczek hipotecznych

Pozyczka hipoteczna (mortgage) - to jeden z najwazniejszych kredytow, ktore zaciagamy. To rowniez jedna z najwazniejszych naszych zyciowych decyzji. Na rynku nieruchomosciowym dzialaja tysiace bankow i firm hipotecznych (mortgage companies), ktore oferuja dziesiatki pakietow pozyczek hipotecznych (mortgage packages).

Od Ciebie tylko zalezy, na jaka pozyczke sie zdecydujesz. Wlasciwy wybor pomoze zaoszczedzic Ci tysiace dolarow i uniknac frustracji. Zanim podejmiesz decyzje, powinienes przeanalizowac swoja sytuacje finansowa i zdecydowac, na co Cie obecnie stac oraz ktora pozyczka zapewni Ci najwiekszy komfort psychiczny i finansowy.

Jaka pozyczka jest najlepsza dla Ciebie

Twoj agent obrotu nieruchomosciami (real estate agent) oraz urzednik bankowy zajmujacy sie udzielaniem pozyczek hipotecznych (mortgage officer) znajac Twoja sytuacje finansowa, moga Ci pomoc w dokonaniu wyboru, ale decydujacy glos w tej sprawie nalezy do Ciebie. Abys mogl podjac wlasciwa decyzje, powinienes przyswoic sobie troche informacji na temat rodzajow oferowanych pozyczek.

Co nalezy wiedziec zaciagajac pozyczke hipoteczna

Wplata gotowkowa (down-payment). Nikt w Ameryce nie kupuje domu za gotowke. Wplaca sie pewna czesc, najczesciej 20% i pozycza reszte. Wiele bankow zezwala na wplate 10%, a nawet 5% klientom, ktorych stac na wyzsze raty.

Ubezpieczenie pozyczki. Klienci, ktorzy wplacaja mniej niz 20%, musza wykupic ubezpieczenie, zwane Private Mortgage Insurance ( PMI). Ma ono zabezpieczyc instytucje finansowa na wypadek, gdyby klient nie byl w stanie splacac zaciagnietego dlugu (wiadomo - im wyzsza pozyczka, tym wieksze ryzyko). PMI nie powinno byc mylone z ubezpieczeniem domu (homeowner"s insurance), wymaganym rowniez przez bank ani z ubezpieczeniem tytulu wlasnosci (title insurance).

Wysokosc miesiecznych rat. Nalezy pamietac, ze miesieczne splaty pozyczki, przedstawione w tabeli, (ktore uwzgledniaja tylko odsetki i zwrot kapitalu), to nie wszystko. Wiekszosc bankow wymaga, by wlasciciele miesiecznie splacali nie tylko pozyczke, lecz rowniez odpowiednia kwote na pokrycie podatkow gruntowych i ubezpieczenia domu, co powoduje, ze raty staja sie wieksze. Pieniadze wedruja na tzw. escrow account, skad bank sam oplaca podatki i ubezpieczenie w odpowiednim terminie.

Punkty. Jedna z oplat, jakie licza sobie banki, sa rowniez "punkty" ( points). Jeden punkt rowna sie 1% pozyczanej kwoty. Jezeli pozyczamy $100,000, a bank domaga sie 3 punktow, zaplacimy dodatkowo $3,000. Banki czesto daja klientom do wyboru: albo wyzsze oprocentowanie z nizszymi punktami (lub bez), albo nizsze oprocentowanie z wyzszymi punktami. Azeby stworzyc wrazenie, ze klienci dostaja znizke, banki nazywaja punkty "dyskontowymi" (discount points). Pozyczkobiorca uiszcza punkty w czasie closingu (podpisanie dokumentow i sfinalizowanie transakcji).

Kara za przedplacenie pozyczki. Zaciagajac stala pozyczke, musisz zwrocic uwage na to, aby w umowie pozyczkowej widniala klauzula: no prepayment penalty. Oznacza to, ze mozesz splacic swoja pozyczke hipoteczna w krotszym czasie niz przewiduje to kontrakt (placac wieksze miesieczne splaty). Na przyklad, 30-letnia pozyczke mozesz splacic w przeciagu 18 lat, jezeli do kazdej miesiecznej raty dodasz ekstra 1/12 kwoty. Jezeli taka klauzula zostala pominieta, instytucja finansowa moze obciazyc Cie kara za wczesniejsze splacenie pozyczki. Uwaga: No prepayment penalty - to bardzo wazna klauzula, ktora wraz z wysokoscia oprocentowania stanowi o jakosci pozyczki.

Pozyczka o stalym oprocentowaniu

Amortyzowana pozyczka o stalym oprocentowaniu( full amortized loan, w skrocie fixed loan, a po polsku "pozyczka stala") - to najbardziej popularny rodzaj pozyczki hipotecznej ze wzgledu na komfort psychiczny. Jest to pozyczka o stalej stopie oprocentowania i stalych splatach miesiecznych przez caly okres jej trwania. Bez wzgledu na koniunkture na rynku, oprocentowanie pozyczki nie ulega zmianie. Wysokosc splat zalezy od oprocentowania (interest rate) i dlugosci okresu splaty ( maturity).

Stala pozyczke mozesz zaciagnac na okres 15 - 30 lat. Im wyzsze oprocentowanie, tym wyzsze beda Twoje miesieczne splaty. Zaciagajac pozyczke w wysokosci $100,000 oprocentowana na 8% na 30 lat, jestes zobowiazany do miesiecznych splat w wysokosci $733.77, ale ta sama pozyczka na7% zredukuje Twoje splaty do $665.30.

Warto wiec szukac jak najlepszych warunkow splaty. Jesli mozesz sobie pozwolic na krotsza pozyczke, np. 15-letnia, warto to zrobic. Kredyt zaciagniety na krotszy okres, splacany byc musi w wiekszych ratach, ale zwracajac go szybciej, redukujesz placone odsetki i to znacznie. Potwierdza to tabela.

Pozyczka o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Pozyczka ( Adjusted Rate Mortgage, w skrocie ARM) zmienia oprocentowanie co okreslony czas, zgodnie z wahaniem obranego wskaznika ( economic indicator) . Detale na temat tego, jak i kiedy oprocentowanie moze sie zmienic, zawarte sa w umowie pozyczkowej (tzw. mortgage note). Umowa ta jest bardzo waznym dokumentem i musisz dokladnie sie z nia zapoznac i przeanalizowac, zanim zdecydujesz sie na ARM.

• Wstepne oprocentowanie( introductory rate). Banki probuja przyciagnac klienta, oferujac na poczatek bardzo korzystne oprocentowanie pozyczki, np. 5 czy 6%. Wielu klientow decyduje sie na ARM, sugerujac sie niskimi procentami, zapominajac, ze po uplynieciu wstepnego okresu zaczna obowiazywac normalne stawki.

Ponadto, jezeli stopy procentowe w kraju ( interest rates) zaczna wzrastac, pozyczka podrozeje.

Aby zdecydowac, czy pozyczka ARM jest dla Ciebie, powinienes zaznajomic sie z jej podstawowymi parametrami.

• Adjustment period - to czas pomiedzy dwiema zmianami oprocentowania. Inaczej mowiac, okresla on, co jaki czas moga nastapic zmiany oprocentowania pozyczki hipotecznej. Adjustment period moze byc mierzony w miesiacach (najczesciej kwartalnie lub co 6 miesiecy) lub w latach (co rok, co trzy lata lub co 5 lat). Na przyklad, 1 year ARM nie oznacza, ze pozyczka ta ma byc splacona w przeciagu 1 roku, ale ze oprocentowanie jej moze sie zmieniac co roku.
• Rate caps ( interest caps) ograniczaja procentowa podwyzke oprocentowania. Istnieja dwa rodzaje rate caps:

periodic caps (okresowe), ktore ograniczaja jednorazowy wzrost oprocentowania;

lifetime caps (calkowite), ktore ograniczaja wzrost oprocentowania w czasie trwania calej pozyczki. Przecietna calkowita granica wynosi 6 punktow procentowych; tzn., ze mozesz rozpoczac pozyczke od 6%, a zakonczyc na 12%.

• Payment caps limituja dolarowy (nie procentowy) wzrost raty.

Uwaga: Caps sluza zapewnieniu klientowi pewnego bezpieczenstwa, ale dzialaja na jego niekorzysc w warunkach szybko spadajacych stop procentowych. Ponadto gdy wzrosnie oprocentowanie, a payment caps ograniczaja wzrost Twoich splat, moze nastapic tzw. negatywna amortyzacja, ktora polega na tym, ze raty nie nadazaja ze splata i pozyczona kwota rosnie, a nie maleje.

• Wskaznik ( index), do ktorego przypisane jest oprocentowanie pozyczki hipotecznej. Najczestszym wskaznikiem jest podstawowa stopa procentowa, zwana prime rate. Wysokosc wskaznikow zalezy od:

sredniego kosztu pozyskania funduszy przez instytucje finansowe,

oprocentowania obligacji skarbowych ( treasury securities).

• Margines ( margin) - to roznica pomiedzy wskaznikiem a stopa procentowa pozyczki. Zaleznosc te reguluje prosty wzor:

INDEKS + MARGINES = OPROCENTOWANIE POZYCZKI

Przyklad: Jezeli pozyczka udzielana jest na procent rowny prime rate plus 2%, to margines wynosi 2 punkty procentowe.

Prawo do zamiany pozyczki ( conversion option) . Uwaga: Jesli juz zdecydowales sie na ARM, upewnij sie, ze w umowie jest zawarta klauzula o mozliwosci zamiany ARM na pozyczke o stalym oprocentowaniu. Zamiana ta wiaze sie z kosztami, ale oplaca sie, gdy interest rates spadna.

Zalety ARM

• Poniewaz poczatkowe oprocentowanie pozyczek ARM jest znacznie nizsze (przecietnie 2%) anizeli oprocentowanie "stalych" pozyczek, latwiej mozesz sie zakwalifikowac do jej otrzymania.

• Mozesz otrzymac wieksza pozyczke anizeli w przypadku fixed rate mortgage.

Uwaga: Jezeli nosisz sie z zamiarem sprzedazy domu w przeciagu 2-4 lat, to warto rozwazyc ARM.

Wady ARM:

• Za korzystne i bardzo atrakcyjne na poczatku warunki, jakie oferuje pozyczka ARM, placisz poniesieniem duzego ryzyka. Gdy wskaznik interest rate bedzie sie podnosil, bedziesz placil coraz wieksze miesieczne raty. Czy za 6 - 8 lat bedzie Cie stac na duzo wyzsze splaty pozyczki?

Pozyczka o zmiennym planie splat (GPM)

Graduated Payment Mortgage - to rodzaj pozyczki, ktora umozliwia niskie splaty w poczatkowym okresie (zwykle 5 pierwszych lat). Splaty te sa wyzsze przez pozostaly okres trwania pozyczki. GPM jest pozyczka o stalym oprocentowaniu (fixed rate).

Zalety GPM:

Latwiej zakwalifikowac sie do uzyskania takiej pozyczki w sytuacji, gdy interest rate jest wysoki, a gotowka, ktora dysponujesz, jest niewielka. Wielu z decydujacych sie na tego rodzaju pozyczke, liczy na poprawe sytuacji finansowej po pierwszych 5 latach jej splaty.

Wady GPM:

Placac niskie miesieczne splaty przez pierwszych 5 lat, mozesz miec sytuacje, gdy zamiast redukowac swoja pozyczke, Twoj dlug bedzie rosl ( negative amortization) .

Balloon Mortgage

Jest to bardzo modny rodzaj pozyczki wsrod inwestorow. W zaleznosci od warunkow okreslonych w tzw. mortgage note, splacasz pozyczke, placac jednakowe miesieczne splaty ( monthly payments) , przez pierwsze lata (z reguly 3 - 5 lat), po czym, w scisle okreslonym czasie, musisz splacic jednorazowo reszte pozostalego kredytu( baloon payment) .

Growing Equity Mortgage (GEM)

Jest to pozyczka o stalym oprocentowaniu i o zmieniajacych sie, w miare splacania dlugu, wysokosciach miesiecznych splat.

Oprocentowanie przy tego rodzaju pozyczce jest z reguly kilka procent nizsze anizeli srednie oprocentowanie na rynku. Schemat wysokosci splat jest okreslony w umowie pozyczkowej i jest do uzgodnienia pomiedzy Toba a bankiem.

 Zalety GEM: Rozlozona na 30 lat pozyczka moze byc splacona w ciagu 15 lat, a nawet i w krotszym czasie.

Shared Appreciation Mortgage (SAM)

Wierzyciel godzi sie na stosunkowo niskie oprocentowanie pozyczki i bardzo dogodne miesieczne splaty, pod warunkiem ze klient odstapi mu w przyszlosci czesc (np. 30% - 50%) kwoty, o jaka wzrosla wartosc domu ( appreciation of the home).10 - 15 lat temu wartosc domow podnosila sie z roku na rok dosc znacznie, szczegolnie na wschodnim i zachodnim wybrzezu kraju, gdzie co kilka lat domy podwajaly nawet swoja wartosc. Obecnie proces tzw. aprecjacji jest znacznie wolniejszy. Zaciagajac tego typu pozyczke, musisz sie liczyc z faktem, ze w uzgodnionym czasie bedziesz musial splacic obiecana czesc (share), z przyrostu wartosci swojej czesci domu.

Assumable Mortgage

Kazdy wyzej wymieniony rodzaj pozyczki moze byc przekazany nastepnemu wlascicielowi domu ( assumable). Jezeli zechcesz dom sprzedac, nowy wlasciciel po prostu pozyczke przejmie na tych samych warunkach, ktore Ty kiedys ustaliles z bankiem (ten sam interest rate). Wiele instytucji finansowych, by zabezpieczyc sie przed utrata mozliwosci ustalenia w przyszlosci nowych, korzystnych warunkow udzielenia pozyczki ewentualnemu nowemu wlascicielowi domu (wg aktualnej w danym czasie sytuacji na rynku), wprowadza do umowy o pozyczke klauzule: due on sale. Klauzula ta nakazuje wlascicielowi nieruchomosci splate calego dlugu w momencie sprzedazy domu (nowy wlasciciel zmuszony jest zaciagnac pozyczke na nowych warunkach).

Pozyczki pod zastaw domu

Na koniec kilka slow o home equity loans, czyli pozyczkach pod zastaw domu. Home equity loan - to pozyczka zabezpieczona przez wartosc netto Twego domu ( equity), czyli roznice pomiedzy wartoscia rynkowa domu a pozyczkami zaciagnietymi na ten dom. Nie nalezy mylic pozyczki pod zastaw domu ( home equity loan) z pozyczka hipoteczna ( mortgage) .

Istnieja dwa rodzaje pozyczek pod zastaw domu:

• druga pozyczka hipoteczna,
• linia kredytu pod zastaw domu.

Druga pozyczka hipoteczna( second mortgage) jest to pozyczka udzielana pod zastaw domu, na ktorym spoczywa juz pierwsza pozyczka. Termin srednio 10 lat, a oprocentowanie, z gory okreslone, jest wyzsze od oprocentowania pierwszej pozyczki, bo wiaze sie z wiekszym ryzykiem banku. Cala pozyczona kwote dostajesz do reki. Jesli z jakichs powodow zaprzestaniesz splacania drugiej pozyczki, Twoj dom zostanie sprzedany, a pieniadze uzyskane ze sprzedazy beda przeznaczone na splate najpierw pierwszej, a nastepnie (jezeli wystarczy pieniedzy), drugiej pozyczki hipotecznej.

Linia kredytu pod zastaw domu ( home equity line of credit) - to stosunkowo nowy rodzaj pozyczki, ktory zdobyl duza popularnosc pod koniec lat 80. Majac kapital zakumulowany w swoim domu, bank udzieli Ci linii kredytu (tak jak na karte kredytowa).

Oto zalety pozyczek pod zastaw domu:

• Sa one latwe do uzyskania (bank nie ryzykuje zbyt wiele, majac pod zastaw Twoj dom).
• Oprocentowanie jest stosunkowo niskie (tylko o 1% - 2% wyzsze od oprocentowania normalnej pozyczki hipotecznej).
• Koszt pozyczki pod zastaw domu moze byc odliczony od podstawy podatkowej do wysokosci $100,000.
• Pozyczka pod zastaw domu moze byc przeznaczona na dowolny cel (np. na rozwiniecie biznesu, kupno innej nieruchomosci, pokrycie kosztow ksztalcenia dzieci itp.)

Wady pozyczek pod zastaw domu:

• Zaciagajac equity loan, musisz zawsze pamietac, ze niewyplacalnosc grozi odebraniem Twojego domu przez bank ( foreclosure) , gdyz jak sama nazwa wskazuje, dom jest zastawem Twojego kredytu. Decydujac sie wiec na zaciagniecie tego typu pozyczki, bazuj na mozliwosci jej splaty, a nie na wysokosci pozyczki Ci dostepnej. Splaty pozyczki hipotecznej nie powinny przekraczac 35% miesiecznego dochodu rodziny.

• Wystrzegaj sie tzw. teaster rates, ktore sa tymczasowym oprocentowaniem pozyczki (z reguly bardzo atrakcyjnym) i sluza za przynete. Decyzje podejmuj, oceniajac wysokosc zasadniczego oprocentowania kredytu.

Wybierajac rodzaj pozyczki hipotecznej, dokladnie przeanalizuj swoja obecna sytuacje finansowa. Wez pod uwage wszystkie czynniki, ktore moga miec wplyw na wielkosc Twoich zasobow finansowych i mozliwosci splacania pozyczki. Mala roznica w oprocentowaniu moze oznaczac oszczednosc wielu tysiecy dolarow.

Artykul przedrukowano za zgoda Polskiego Poradnika "Sukces" - 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363, tel. (718) 224-3492