Timeshare, czyli udzial czasowy, jest forma zakupu nieruchomosci podzielonej na odcinki czasowe. Jest to nieruchomosc przeznaczona tylko dla celow rekreacyjnych. Innymi slowy, jest to posiadanie na wlasnosc czesci domu wczasowego, np. apartamentu przez wczesniej okreslony czas. Rok jest podzielony na tygodnie, ktore maja swoje numery, np. tydzien 27. oznacza pierwszy tydzien lipca. Wakacje kupuje sie z reguly na 1 tydzien dozywotnio, z mysla przekazania ich dzieciom, wnukom itd.
Znamy dwa rodzaje udzialow czasowych: czynne (nabywa sie czesc nieruchomosci) lub bierne (wydzierzawia sie lub kupuje czlonkostwo klubowe), ktore pozwala na uzywanie wczasowiska przez pewien czas kazdego roku. W obu rodzajach koszt wczasowiska zalezy od sezonu, dlugosci czasu, a takze lokalizacji udzialu. Przecietna cena 1 tygodnia w 1-osobowym apartamencie w Orlando na Florydzie wynosi $9,500 dla udzialu czasowego Disneya, natomiast dla Hiltona $12,000-13,000. Udzial czasowy Marriotta na Hawajach dla 1 lub 2 osob kosztuje $9,000 -19,000. Cena rozni sie rowniez znacznie w zaleznosci od sprzedajacego. Przy kupnie udzialu bezposrednio od kurortu placimy 100%, od biur sprzedazy kurortu 80%. Najtaniej kupimy od samego wlasciciela (osoba prywatna) placac 40% wyjsciowej ceny, a nawet mniej.
Nabycie np. apartamentu w wiezowcu Resort Flagship w Atlantic City w ofercie firmy Palant Realty LTD z Nowego Jorku nie oznacza spedzania wakacji kazdego roku w tym samym miejscu. Istnieja programy wymiany, dzieki ktorym caly swiat stoi otworem za niewielka oplata $65 rocznie. Aby przystapic do programu nalezy jednorazowo wykupic czlonkostwo za $200. Wczesne planowanie (nawet rok naprzod) jest istotnym czynnikiem sukcesu wymiany udzialu. Pamietaj, ze programy wymienne zwykle nie sa gwarantowane. Moga byc rowniez pewne ograniczenia. W szczycie sezonu nie bedziesz mogl uzyskac wymiany na wiekszy udzial nawet przy dodatkowym koszcie. Pamietaj, ze wymieniajac z reguly oczekuj podobnego do tego, co posiadasz. Jedna z firm, ktora prowadzi program wymiany, jest Resort Condominiums International (1-800-338-7777). Wydaje ona corocznie gruby katalog ze zdjeciami i krotkim opisem udzialow czasowych dostepnych w ich "banku".
Skad popularnosc "timeshare"
Glowna przyczyna, dla ktorej ludzie kupuja udzialy czasowe, jest dogodnosc wczesniej przygotowanego domu wczasowego (tzn. w pelni wyposazonego, sprzatanego i zadbanego przez obsluge). Jest to obecnie popularny sposob spedzenia wakacji. Z drugiej strony, sa jednak ludzie, ktorzy nie powinni brac udzialow czasowych pod uwage. Jezeli lubisz podrozowac, co roku odwiedzac inne miejsca lub spedzac wakacje w rozny sposob, to nie mysl o timeshare.
Udzialy czasowe zostaly spopularyzowane w latach 70. Roznia sie bardzo od domku letniskowego zakupionego przez rodzicow nad jeziorem i uzywanego kazdego roku przez 2 tygodnie, a nastepnie zamykanego na cztery spusty do nastepnego lata. Udzialami sa zainteresowane glownie pary 40-letnie. Sprzedaz w 1980 roku przekroczyla $1.5 biliona. Okolo 1.0 mln rodzin posiada obecnie 1.5 mln udzialow czasowych wedlug danych American Resort and Residential Development Association (ARRDA), ktora skupia firmy budowlane nowych wczasowisk. Inne stowarzyszenia grupuja firmy trudniace sie sprzedaza nowych udzialow wczasowych, np. Independent Timeshare Sales (ITS), Mariner Properties i TRI West oraz firmy zajmujace sie ich wtorna sprzedaza. ITS pomaga nabywcom oraz tym, ktorzy chca sprzedac udzial. TRI West dziala rowniez poprzez aukcje.
Po poczatkowym bumie w latach siedemdziesiatych, udzialy czasowe zaczely tracic reputacje. Czesto bowiem wlasciciele, po nacieszeniu sie takim rodzajem odpoczynku, chca timeshare sprzedac i maja duze klopoty ze znalezieniem nabywcy, a jesli juz, to sprzedaja za polowe ceny. Powrot do dobrych czasow udzialy czasowe moga zawdzieczac wejsciu do branzy takich potentatow wczasowych, jak: Disney, Hilton i Marriott.
Zakup timeshare to wydatek kilku tysiecy dolarow i zobowiazanie na dlugie lata, dlatego nabywca powinien rozumiec idee zakupu, zanim podpisze umowe. Ogolnej informacji powinna towarzyszyc analiza i profesjonalna rada we wszystkich etapach transakcji.
Federal Trade Commission zaleca rozwazenie nastepujacych kwestii, zanim dokona sie zakupu:
1. Czynniki praktyczne. Zastanow sie, czy bedziesz w stanie regularnie uzywac udzialow, czy Twoje plany wakacyjne roznia sie kazdego roku, czy zmieniasz je w ostatniej chwili.
2. Mozliwosci inwestycyjne. Przyszla wartosc udzialow czasowych zalezy od wielu czynnikow, a sprzedaz czesto bywa trudna. Mozesz spotkac sie z konkurencja firmy, ktora sprzedala Ci udzial czasowy. Miejscowy sprzedawca handlu nieruchomosciami bedzie konkurentem, ktory nie zechce wlaczyc Twojego udzialu czasowego do listy nieruchomosci. Do kosztow musimy ponadto wlaczyc: koszty zamkniecia transakcji, oplate dla agenta i inne obciazenia finansowe. Nalezy skalkulowac, czy inwestycja w udzial czasowy jest rzeczywiscie dobra lokata.
3. Porownaj calkowity koszt udzialu czasowego z cena wypozyczenia podobnego wczasowiska w tym samym czasie. Do calkowitego kosztu udzialu czasowgo nalezy oplata za pozyczke na ten zakup oraz dodatkowo koszty podrozy oraz koszt rocznego utrzymania (maintenence), ktory stale wykazuje tendencje zwyzkowe. Moze sie on wahac od $300 do $500 rocznie. Sprobuj odwiedzic aukcje udzialow czasowych, mozna tam znalezc okazje za 75% pierwotnej ceny. Kupowanie na aukcji jest ryzykowne, ale mozna miec szczescie. Firmami, ktore sprzedaja udzialy czasowe na aukcjach kilka razy do roku sa TRI Realty i TRI West. Dzwoniac pod numer 800/423-6377, mozna poprosic o przyslanie broszury, zawierajacej liste udzialow czasowych wystawionych na aukcje. Chcac wziac udzial w aukcji, nalezy przeslac czek na sume $500 i swoja oferte. Jesli zakup nie dojdzie do skutku, czek jest zwracany.
4. Zanim dokonasz zakupu, ocen prace firmy, ktora sprzedaje wczasowisko i nim zarzadza.
5. Odwiedz wczesniej wczasowisko i porozmawiaj z przebywajacymi tam ludzmi, zbierajac ich opinie. Kurort jest dobrym miejscem wypoczynku, jesli jest dobrze prowadzony. Popros o kopie biezacego budzetu utrzymania kurortu. Czy jest widoczna troska o jego utrzymanie? Miejscowi agenci handlu nieruchomosciami, Better Business Bureau i Consumer Protection Agency sa zrodlem dodatkowej informacji.
6. Przejrzyj wszystkie dokumenty, zanim dokonasz zakupu. Nie dzialaj impulsywnie ani pod presja. Zobacz, czy w kontrakcie jest klauzula dotyczaca okresu namyslu, w czasie ktorego mozesz skasowac transakcje i dostac zwrot pieniedzy.
7. Ustne obietnice. Upewnij sie, ze wszystkie ustne obietnice sprzedawcy sa zapisane w kontrakcie. Badz szczegolnie ostrozny w stosunku do ustnych zapewnien, ktore sa sprzeczne z trescia spisanego kontraktu.
8. Wymienne programy. Ta opcja zostala omowiona wczesniej. Inna firma prowadzaca programy wymienne jest Interval International tel. 305/ 666-1861.
9. Rozdawanie podarunkow. Wiele firm oferuje potencjalnym klientom podarunki, jesli zechca wysluchac prezentacji o udzialach czasowych. Oto jak jedna z amerykanskich reporterek opisuje taka prezentacje.
Zwabieni obietnica taniego dwudniowego noclegu za $89 razem z mezem mielismy pojsc na prezentacje Marriotta. Gdybysmy zrezygnowali, musielibysmy zaplacic $159 za noc. Na sesje przybylismy o 8:30. Dzieci zaproszono do pokoju zabaw, co napewno wyszlo im na dobre, bo sesja przeciagnela sie do 3 godzin. Duzo czasu zajelo prezenterowi przedstawienie siebie oraz historii Marriotta. Koszt jednego tygodnia w Manor Club at Ford"s Colony w Williamsburgu, Wirginia, wynosi w zaleznosci od sezonu $8,500-$16,200.
Wedlug prezentera, zalety zakupu sa nastepujace:
1. Powinnismy kupic, bo i tak wydamy pieniadze na wakacje.
2. Jest to zakup wymierzony w inflacje.
3. Jest to dobra inwestycja finansowa.
4. Prawo stanowe daje nam 7 dni do namyslu.
Po prezentacji stwierdzilam, ze udzial ma rowniez wady:
1. Tylko udzialy kupione w biurze
Marriotta moga byc powtornie sprzedane.
2. Pospiech przy zakupie. Jesli zdecyduje sie kupic udzial juz pierwszego dnia, to oszczedzam 10% jego wartosci.
Mozna zaciagnac 90% pozyczki od Marriotta. Towarzystwo hotelowe zaplaci koszty zamkniecia transakcji ($200), oplate czlonkostwa w programie wymiennym ($66), oraz da 90,000 punktow na Twoje konto Marriotta (rowna sie to biletowi do Londynu w obie strony).
Nie podpisalismy wstepnego kontraktu, bo jak powiedzialam prezenterowi, potrzebuje wiecej czasu na kupienie zwyklej pary butow, wiec na pewno nie zdecyduje sie dzisiaj na tak droga i skomplikowana inwestycje, jaka jest zakup udzialu.
Ochrona niedotrzymania umowy
Powinienes znac swoje prawa w przypadku trudnosci finansowych firmy budowlanej lub zarzadu kurortu (znajdz odpowiednie paragrafy w kontrakcie). Zobacz, czy do kontraktu sa wlaczone dwie klauzule: nieprzeszkadzania i niewywiazania sie z umowy. Pierwsza zapewnia, ze mozesz kontynuowac uzywanie wczasowiska nawet w przypadku roszczen trzeciej strony przeciwko firmie budowlanej lub zarzadowi. Druga klauzula chroni prawa wlasciciela, nawet jesli trzecia strona (bank) wykupuje Twoj kontrakt. Prawnik moze dostarczyc wiecej informacji na ten temat.
Sprzedaz udzialu czasowego
Polowa posiadanych udzialow czasowych jest obecnie w powtornej sprzedazy. Badz ostrozny w stosunku do ludzi, ktorzy oferuja sprzedaz Twojego udzialu za oplata z gory. W ankiecie stwierdzono, ze tylko 3.3% wlascicieli (z 58% ktorzy chcieli) sprzedalo udzialy czasowe w ciagu ostatnich 20 lat. Rynek wtornego obrotu jest zmienny i zalezy od lokalizacji wczasowiska i sezonu.
Zanim skorzystasz z uslug firmy, ktora zajmuje sie wtorna sprzedaza udzialow czasowych, wez pod uwage nastepujace wskazowki:
1. Nie akceptuj niczego telefonicznie, dopoki nie sprawdzisz oferty.
2. Popros o adresy kontaktowe klientow, ktorzy korzystali z jej uslug.
3. Zapytaj
Better Business Bureau, biuro stanowego
Attorney General i miejscowa agencje ochrony konsumenta o opinie o tej firmie.
Przy samodzielnej sprzedazy udzialow czasowych mozna skorzystac z innych mozliwosci jak:
1. zamieszczenie ogloszenia w gazecie;
2. skontaktowanie sie z agentem nieruchomosci na terenie, gdzie udzial jest polozony;
3. kontakt z organizacja, ktora sprobuje zamienic Twoj udzial na atrakcyjniejszy;
4. wlasny komputer - uzyj Internet poprzez WWW, zeby znalezc grupe uzytkownikow udzialow czasowych. W wiekszosci stanow udzialy czasowe sa regulowane prawnie. Odbywa sie to w ramach istniejacych praw sprzedazy nieruchomosci lub praw specjalnie ustanowionych dla udzialow czasowych. Wladza wykonawcza w tym wzgledzie jest
Real Estate Commissioner stanu, w ktorym udzial czasowy jest zlokalizowany.
Jesli masz pytania i watpliwosci odnosnie udzialow czasowych napisz do:
Correspondence Branch
Federal Trafic Commision, FTC,
Washington, D.C. 20580.
FTCnie rozwiazuje indywidualnych spraw, ale moze przedsiewziac dzialania przeciwko nieuczciwej firmie, jesli liczne skargi beda swiadczyc o notorycznych nieprawidlowosciach. Regionalne Biuro Federal Trafic Commission miesci sie na Manhattanie, 150 William Street, Suite 1300, New York, NY 10038, tel. (212) 264-1207.
Artykul przedrukowano za zgoda Polskiego Poradnika "Sukces" 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363
Tel. (718) 224-3492