Jak i kiedy przefinansowac pozyczke hipoteczna?

Spadaja stopy procentowe i warto rozwazyc przefinansowanie pozyczki hipotecznej (refinancing). Obecnie 30-letnia pozyczka hipoteczna kosztuje srednio 7.06%, 15-letnia - 6.69%, a roczna pozyczka zmienna (1 year adjustible) - tylko 5.57% w skali rocznej. Pozyczki pod zastaw domu sa oprocentowane wyzej, bo przecietnie na poziomie 9.48%. Jest to o wiele mniej niz wielu z nas przyszlo placic kupujac dom przed paru laty. Dlatego tez warto pomyslec o przefinansowaniu kredytu.

Co to jest przefinansowanie?

Przefinansowanie pozyczki polega na przedplacie istniejacej i zaciagnieciu drugiej na korzystniejszych warunkach. Oto niektore z przyczyn, dla ktorych wlasciciele domow decyduja sie na przefinansowanie.

• Obnizenie kosztu pozyczki, a co za tym idzie, redukcja miesiecznych splat. Jezeli pozyczylismy np. $100,000 na 30 lat na 9%, to przefinansowanie na 7% obnizy rate z $804.6 do $665.3 miesiecznie, co da laczna oszczednosc $50,148. Redukcja oprocentowania nawet o jeden punkt procentowy dalaby przez 30 lat oszczednosc w wysokosci $25,448.
• Zamiana ruchomej pozyczki ARM (Adjustable Rate Mortgage) na stala w oprocentowaniu, czyli fixed rate mortgage.
• Zamiana pozyczki zaciagnietej np. na 30 lat na krotsza, np. l5-letnia, o lepszym oprocentowaniu.

Tabela zamieszczona obok przedstawia wysokosc miesiecznych splat pozyczek o roznym terminie i oprocentowaniu.

Aby otrzymac wysokosc miesiecznych splat pozyczek, nalezy odpowiednia liczbe z kolumny pionowej pomnozyc przez liczbe tysiecy zaciagnietej pozyczki. Na przyklad, jesli Twoja pozyczka wynosi $150,000, musisz pomnozyc odpowiednia liczbe z tabeli przez 150. Do otrzymanej kwoty nalezy dodac ubezpieczenie i podatek.

Zaciagajac krotsza pozyczke i majac lepsze warunki oprocentowania, zaoszczedzisz bardzo duzo pieniedzy. Wiele lat splacania oznacza tysiace dolarow, ktore pozostana w Twojej kieszeni. Jesli stac Cie na wieksze miesieczne splaty 15-letniej pozyczki, nie powinienes sie wahac. Zawsze bardziej oplaca sie wziac krotsza, korzystniejsza dla Ciebie oprocentowana pozyczke hipoteczna.

Czy warto przefinansowac pozyczke?

Pozyczke warto przefinansowac, jesli jest szansa na zredukowanie wysokosci oprocentowania o przynajmniej 2% i zamortyzowanie kosztu transakcji w przeciagu 36 miesiecy.

Oto schemat, ktory pomoze Ci podjac decyzje:

1. Wysokosc obecnych miesiecznych splat pozyczki na dom (wylaczajac ubezpieczenie i podatek).

2. Miesieczne splaty ewentualnej pozyczki hipotecznej, opartej na nowych warunkach (np. lepsze oprocentowanie czy tez krotsza i korzystniejsza pozyczka. Wartosc miesiecznych oplat mozna uzyskac z tabeli.

3. Koszty zwiazane z tzw. closing costs (punkty, oplaty prawnicze, oplaty za zlozenie podania itp.).

4. Twoje miesieczne oszczednosci. Od liczby z punktu 1 odejmij liczbe z punktu 2.

5. Liczba miesiecy, ktore musisz mieszkac w domu, by odzyskac koszt przefinansowania. Podzielic kwote z punktu 3 przez kwote z punktu 4.

Jesli kwota otrzymana w punkcie 5, jest wieksza anizeli liczba miesiecy, ktore planujesz jeszcze mieszkac w swoim domu, przefinansowanie jest dla Ciebie oplacalne.

Jak ograniczyc koszt przefinansowania?

Koszty przefinansowania moga byc bardzo zroznicowane i od ich wysokosci zalezy oplacalnosc transakcji. Na szczescie mamy z czego wybierac. Na przyklad, Northwest Mortgage Corp. ma do zaoferowania swoim klientom ok. 60 opcji roznych pozyczek (loan packages). Rozpietosc roznicy oprocentowania wsrod instytucji finansowych tylko w jednym rejonie, moze sie wahac od 1.5% do 2%.

Poszczegolne banki oferuja rozne pakiety pozyczek i rozne sa koszty z nimi zwiazane. Musisz dobrze zorientowac sie, zanim zdecydujesz, gdzie dokonac transakcji.

Gdzie szukac informacji?

• Lokalna gazeta (zwlaszcza sobotnio-niedzielne wydanie), moze dac przedsmak aktualnej sytuacji na rynku.
• Bankrate Monitor na Internecie podaje najlepsze oferty pozyczek hipotecznych w kazdym stanie i wiele innych informacji. Adres internetowy: (www.bankrate.com).
• Dobrym zrodlem informacji moze okazac sie doswiadczony i uczciwy agent real estate.
• Za oplata $20 mozesz kupic bardzo przystepnie napisany Associates Homebuyer"s Mortgage Kit. Zawiera on aktualne informacje na temat wysokosci oprocentowania wsrod ok. 80% mortgage companies. Broszurke te mozna zamowic telefonicznie, dzwoniac pod numer 800-873-2837. Mozna rowniez napisac do National Association of Mortgage Brokers, 1735 N. Lynn St, Suite 950, Arlington, VA 22209, z prosba o przeslanie informacji na temat bankow, ktore oferuja aktualnie najlepsze warunki.

By ograniczyc koszty przefinasowania do minimum, nalezy zaczac od macierzystego banku, tzn. tego, w ktorym masz aktualnie zaciagnieta pozyczke hipoteczna. Twoj obecny wierzyciel nie bedzie chcial stracic dobrego klienta i moze zaoferowac Ci bardzo dogodne warunki. Istnieje duze prawdopodobienstwo, ze Twoj bank nie obciazy Cie kosztami za nowa wycene domu (appraisal), sprawdzenie tytulu wlasnosci (title search) i sprawdzenie Twojej historii kredytowej (credit report). A sa to koszty niebagatelne.

Jesli chcesz tylko zredukowac swoje oprocentowanie, zwroc sie z prosba do swego banku o zmodyfikowanie tzw. promissory note, a nie ponowne jej przepisanie (rewriting) i przerejestrowanie (re-recording), czyli ponowne jej tworzenie. Czesc instytucji finansowych moze nie wyrazic na to zgody, ale sprobowac warto, szczegolnie gdy jestes bardzo dobrym klientem.

Wiekszosc bankow rzadko kiedy oferuje swojemu klientowi tzw. good deal za pierwszym razem. Nie wahaj sie przed pytaniem: Czy mozecie zaproponowac mi cos lepszego? Pamietaj, warunki pozyczki sa do negocjacji.

Jesli Twoj macierzysty bank nie jest w stanie zaproponowac Ci korzystnych warunkow, zacznij sie rozgladac gdzie indziej. Najpierw dobrze by bylo zapoznac sie z terminologia, z ktora mozesz sie zetknac. Biblioteki, ksiegarnie oferuja szereg przystepnych ksiazek na temat kupna domu i zaciagniecia pozyczki hipotecznej. Poradnik oferuje ksiazke pt. "Jak kupowac dom po raz pierwszy" napisana w jezyku polskim. Latwiej bedzie negocjowac, a Twoj partner w rozmowie bedzie Cie traktowal z wiekszym respektem.

Bad guys i good guys

• W dziedzinie udzielania pozyczek hipotecznych bad guys - to banki, kasy oszczednosciowo-pozyczkowe (Savings & Loans), bankierzy pozyczkowi (mortgage bankers). Instytucje te nie sa elastyczne w procesie kwalifikacyjnym swoich klientow. Chca zbierac tylko "smietanke", czyli prawie perfekcyjnych klientow, ktorych pozyczki bada mogly byc z latwoscia sprzedane (oczywiscie z zarobkiem) innym wierzycielom (zwykle Fannie Mae lub Freddie Mac). Dlatego tez proces kwalifikacyjny narzucony przez tego typu instytucje finansowe jest bardzo rygorystyczny i trudniej jest uzyskac u nich pozyczke hipoteczna.
• Dobrzy pozyczkodawcy (good guy mortgage lenders) - to instytucje (portfolio lenders), ktore pozyczek nie odsprzedaja i nie musza sie liczyc z surowymi wymaganiami Farmie Mae czy Freddie Mac. Portfolio lenders ustalaja swoje wlasne wymogi kwalifikacyjne, duzo bardziej elastyczne anizeli bank czy S&L. Gdzie szukac portfolio lenders? Zwroc sie o pomoc do swojego agenta obrotu nieruchomosciami lub do dobrego brokera pozyczkowego (mortgage broker - osoba, ktora posredniczy w negocjacjach pomiedzy Toba a przyszlym wierzycielem).

Kilka slow o appraisal fees.

Appraisal fees - to koszty zwiazane z wycena domu (actual market value). Wycena domu moze sie okazac konieczna, jesli zdecydujesz sie na przefinansowanie swojej pozyczki hipotecznej.

Zanim wynajmiesz osobe, ktora dokona wyceny twojego domu, zorientuj sie, czy bank ma specjalne wymogi. Zdarza sie bowiem, ze bank akceptuje wycene domu dokonana tylko przez okreslonych rzeczoznawcow.

Uwaga: Gdy placisz za wycene domu, masz prawo do otrzymania darmowej kopii raportu. Najlepiej jesli z gory zaznaczysz rzeczoznawcy, ze chcesz otrzymac kopie raportu.

Jesli uwazasz, ze Twoj dom zostal wyceniony za nisko, nie musisz akceptowac wyceny. Masz prawo poprosic o ponowne rozpatrzenie raportu (review of the appraisal).

Rzeczoznawcy, ktorzy wyceniaja Twoj dom, moga sie pomylic. Czasami zdarzaja sie duze rozbieznosci w wycenie tego samego domu. Nie lekaj sie wiec zadawac pytan i prosic o dodatkowe rozpatrzenie sprawy. Zaplaciles za usluge i jesli masz jakiekolwiek watpliwosci, nie musisz akceptowac raportu, z ktorym sie nie zgadzasz.

Oprocentowanie zmienia sie z dnia na dzien. Nikt nie jest w stanie zagwarantowac, jaki interest rate bedzie jutro czy za tydzien. Warto jednak obserwowac ekonomie i rynek real estate. Przefinansowanie pozyczki hipotecznej na korzystniejszych dla Ciebie warunkach, pomoze Ci zaoszczedzic tysiace dolarow, ktore bedziesz mogl przeznaczyc na kupno nastepnego domu.

Artykul przedrukowano za zgoda Polskiego Poradnika "Sukces" 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363

Tel. (718) 224-3492