Zanim instytucja finansowa udzieli pozyczki na wybrany przez nas dom, musi sie upewnic, ze jest on wart tyle, ile zamierzamy za niego zaplacic, zaciagajac przy tym dlug. Absolutnie nie robi tego w naszym interesie, lecz chce przede wszystkim ochronic siebie i zmniejszyc swoje ryzyko.
W celu dokonania wyceny, bank zwraca sie do licencjonowanego rzeczoznawcy (appraiser). Z wycena spotkamy sie rowniez, przefinansowujac swoja pozyczke na dogodniejsze dla siebie warunki.
Co to jest wycena?
Wycena (appraisal) - to pisemny raport, ktory oszacowuje przypuszczalna wartosc ( market value) danej nieruchomosci. Czy wycena jest zawsze wiarygodna i na ile mozemy jej ufac? Jest to bardzo wazne pytanie, warte, by poswiecic mu chwile uwagi.
Od kilku lat osoba oszacowujaca wartosc domu musi miec licencje, czyli zezwolenie. Aby otrzymac taka licencje, wystarczy ukonczyc kilkutygodniowy kurs i zdac egzamin. W zwiazku z zaostrzonymi kryteriami istnieje na rynku nieruchomosci wyrazny glod i niedobor dobrych i uczciwych rzeczoznawcow. Co gorsza, dwie glowne organizacje skupiajace fachowcow w tej dziedzinie ( Appraisal Institute i National Association of Real Estate Appraisers - NAREA), nie zyja ze soba w idealnej zgodzie i nawzajem siebie szykanuja.
W roku 1991 Kongres USA wysunal propozycje w Equal Credit Opportunity Act, aby klienci, ktorzy zaplacili za appraisal mieli prawo do kopii wyceny swojej nieruchomosci. To nowe prawo, o ktorym wiekszosc kupujacych dom nie wie, stwarza wieksze mozliwosci do sprawdzenia rzetelnosci, uczciwosci i kompetencji rzeczoznawcy dokonujacego wyceny. Co na to sami rzeczoznawcy? Oczywiscie nowe, zatwierdzone przez Kongres, prawo wzbudzilo wsrod nich mnostwo kontrowersji i niezadowolenia.
Uwaga: Zanim podpiszesz podanie o pozyczke hipoteczna, spytaj bank, kto bedzie placil za wycene. Jezeli urzednik upewni Cie, ze Ty, wowczas popros o pisemne oswiadczenie, stwierdzajace, ze otrzymasz kopie wyceny.
Pomoz rzeczoznawcy
wykonac dobra robote ...
Przed wycena Twego domu popros swojego agenta real estate o dokladna analize cen podobnych nieruchomosci w Twojej dzielnicy ( CMA). Miej szczegolowe rozeznanie, ile wart jest dany dom. Zaplanuj tak swoj czas, abys byl obecny w domu, kiedy rzeczoznawca bedzie dokonywal ogledzin i wyceny. Uswiadom agenta, jaka cene bedziesz musial zaplacic za nieruchomosc (jezeli wycena zwiazana jest z kupnem) lub za ile planujesz sprzedac swoj dom (jezeli wycena zwiazana jest ze sprzedaza Twojej nieruchomosci). Przedstaw agentowi do wgladu CMA otrzymana od agenta obrotu nieruchomosciami.
Przyklad: Podpisales kontrakt ( agreement of sale) na kupno domu za $200,000. Warunkiem kupna domu jest otrzymanie pozyczki, a co za tym idzie korzystna dla Ciebie wycena. W sytuacji, gdy rzeczoznawca oszacuje dom na $180,000, Twoje szanse na uzyskanie pelnej pozyczki sa znikome.
Zaden bank nie udzieli Ci pelnej pozyczki na dom, ktory wart jest mniej anizeli suma, jaka chcesz za niego zaplacic.
Trzy sposoby wyceny nieruchomosci
Metoda wyceny nieruchomosci uzalezniona jest od rodzaju danej nieruchomosci. Domy-rezydencje z reguly wyceniane sa na podstawie analizy cen sprzedazy domow w sasiedztwie. Natomiast nieruchomosci komercyjne (sklepy, domy do wynajecia itp.) wyceniane sa na podstawie wysokosci dochodu, jaki one przynosza i tzw. capitalization rates.
· Comparable search approach technika wyceny oparta jest na analizie cen sprzedazy (z ostatnich 6 miesiecy, jezeli to mozliwe) podobnych domow w danej dzielnicy (neighborhood). Wedlug tej metody, cena domu uzalezniona jest od cen podobnych domow w danej okolicy. Kazda bowiem dzielnica ma charakterystyczny dla niej pulap (ceiling) cen, ktory ciezko jest przekroczyc, niezaleznie od tego, jakich udoskonalen dokonasz w swoim domu. Comparable sales price approach - to glowna metoda stosowana do wyceny domow, bedacych glowna rezydencja.
· Income approach - metoda ta jest stosowana do wyceny obiektow przynoszacych dochod (budynki mieszkalne, centra handlowe itp.). Ten sposob wyceny nie nadaje sie absolutnie do wyceny standardowych domow mieszkalnych.
· Replacement cost method - to metoda uzywana w sytuacjach, gdy trudno jest wycenic nieruchomosc standardowa metoda, czyli comparable sale price approach. Ma to miejsce np. przy wycenie kosciolow, obiektow zabytkowych, muzeow etc. Mnozac powierzchnie w stopach kwadratowych przez obecne koszta rekonstrukcji danego obiektu, otrzymujemy koszt rekonstrukcji obiektu (replacement costs). Dodajac do tych kosztow wartosc ziemi, na ktorej stoi obiekt, wyceniajacy wartosc okresla aktualna total market value.
W procesie oceny nieruchomosci ogromne znaczenie ma doswiadczenie osoby przygotowujacej raport dla banku. Nalezy sie wystrzegac tych rzeczoznawcow, ktorzy sa spoza Twojego stanu i maja mgliste pojecie o sytuacji na rynku na Twoim terenie.
Wiekszosc wycen jest przygotowywana na standardowych formularzach, zwanych uniform residential appraisal report. Nie trzeba byc wielkim specjalista, by moc odczytac taki raport. Wymagana jest tylko dobra znajomosc jezyka angielskiego, umiejetnosc logicznego myslenia oraz wyciagania odpowiednich wnioskow.
Pierwsza strona raportu jest wypelniona takimi danymi, jak: adres szacowanej nieruchomosci, jej opis z prawnego punktu widzenia, nazwa firmy, ktora zleca raport, opis dzielnicy, w ktorej usytuowana jest nieruchomosc, opis domu (liczba sypialni, lazienek), wiek, rodzaj, konstrukcja domu, rozmiary dzialki, na ktorej znajduje sie dom oraz miejsce na dodatkowy, indywidualny komentarz.
Druga strona raportu stanowi wlasciwa wycene domu i jej zrozumienie jest bardzo wazne. W przypadku wyceny rezydencji, powinno byc tam miejsce na analize porownawcza podobnych domow w tej samej dzielnicy, ktore zostaly sprzedane w przeciagu ostatnich 6 miesiecy (comparison analysis).
Bardzo trudna w wycenie jest ziemia (land). Wyceniajacy, na podstawie raportow ze sprzedazy na rozpatrywanym terenie, wyciaga wnioski, jaka wartosc ma stopa kwadratowa danego obszaru. By uzyskac laczna wartosc, mnozy ilosc stop kwadratowych rozpatrywanej dzialki przez cene jednej stopy.
Ze wzgledu na bardzo subiektywna wycene wartosci ziemi, ekstremalnie trudno jest otrzymac pozyczke na ziemie. W najlepszych sytuacjach mozna uzyskac pozyczke w wysokosci do 50% wartosci dzialki (dla porownania, w przypadku starania sie o pozyczke na dom mozna uzyskac od 80% do 100% wartosci domu).
Poniewaz wycena domu oparta jest na subiektywnym odczuciu przygotowujacego analize, nierzadko zdarzaja sie pomylki.
Co robic, gdy nie zgadzasz sie z wycena
· Grzecznie zwroc uwage dokonujacemu wyceny, ze nie zgadzasz sie z czescia lub calym raportem i zazadaj, by raport byl ponownie przeanalizowany (revised). Jezeli nie masz mozliwosci rozmawiac z rzeczoznawca, zwroc sie z tym problemem do urzednika banku, ktory przeprowadza proces otrzymania pozyczki (mortgage officer).
· Staraj sie byc uprzejmy. Nie daj sie poniesc emocjom.
· Zaznacz te czesci raportu, z ktorymi sie nie zgadzasz i wyjasnij dlaczego.
· Jezeli nie otrzymasz satysfakcjonujacej Cie odpowiedzi od agenta i w dalszym ciagu bedziesz uwazal, ze osoba dokonujaca wyceny zrobila blad, zazadaj zwrotu pieniedzy (refund of appraisal fee), jako ze wycena nie satysfakcjonuje Ciebie i Twoim zdaniem jest blednie przeprowadzona. Jezeli pozyczkodawca bedzie robil z tym problemy, nie boj sie napomknac, ze w sytuacji ostatecznej, zdecydujesz sie zlozyc skarge w lokalnym Sadzie Malych Roszczen (Small Claim Court).
· Jezeli w dalszym ciagu nie uda Ci sie rozwiklac problemu, spisz numer licencji, nazwisko imie osoby dokonujacej wyceny i zloz skarge w State Appraisal Lirence Office (numer telefonu i adres znajdziesz w lokalnej ksiazce telefonicznej).
Uwaga: Nim zdecydujesz sie najac agenta, ktory dokona wyceny nieruchomosci, zasiegnij informacji (referrals), dzwoniac do organizacji zrzeszajacych rzeczoznawcow (appraisers), z minimum 5-letnim doswiadczeniem. Popros o nazwiska agentow z Twojego terenu. Oto nazwy organizacji:
·
Appraisers Associations of America,
tel. 212-889-5405,
·
American Society of Appraisers,
tel. 800-271-82258.
Zanim jednak podejmiesz decydujace kroki, staraj sie rozwiklac problem ugodowo. W sytuacji, gdy placisz za wycene z wlasnej kieszeni, masz prawo do otrzymania kopii oceny i opinii na jego temat. Nikt z nas nie jest doskonaly, a wycena domu to nie analiza oparta na naukowych faktach, lecz subiektywna ocena czlowieka.
