Co to jest condominium?
Condominium - w ogolnym tego slowa znaczeniu - to amerykanskie mieszkanie wlasnosciowe. Czasami sa to mieszkania w budynku skladajacym sie z wielu jednostek mieszkalnych (apartment building), a czasami przylegajace do siebie szeregowe domki.
Mieszkania wlasnosciowe sa znane w Europie od kilku setek lat. W USA ten typ real estate zaczal byc znany i popularny dopiero w latach 1960 - 1970. W tym tez czasie sformulowano szereg praw regulujacych kupno i sprzedaz condominium, tzw. Condominium Laws.
Wiekszosc z nas kupuje condominium, biorac pod uwage nastepujace czynniki:
- Condominium jest czesto tansze anizeli wolno stojacy dom (choc nie jest to regula).
- Koszty jego utrzymania sa duzo mniejsze anizeli wolno stojacego domu.
- Wlasciciel mieszkania wlasnosciowego nie musi martwic sie o dbalosc trawnikow przed domem, odsniezanie, wywoz smieci, naprawe plotu, dachu czy tez odnawianie elewacji budynku mieszkalnego. Zespol ludzi, zwany Condo Management Group zabiega o to, aby te wszystkie czynnosci zostaly wlasciwie i na czas wykonane.
Condominium jest bardzo popularna forma wlasnosci wsrod samotnych, mlodych lub starszych osob, ktore nie maja czasu na zaprzatanie sobie glowy utrzymaniem domu.
Czesto wybor jest podyktowany sentymentem do mieszkania w grupie domow, gdzie do sasiada jest blisko i gdzie jest latwy dostep do basenu, kortu tenisowego, klubu odnowy fizycznej (Fitness Club), parku. Te i inne udogodnienia (tzw. common areas) sa bowiem wspolna wlasnoscia mieszkancow budynku i otaczaja caly kompleks mieszkalny.
Co sprawdzic przed zakupem?
Decydujac sie na kupno condominium, powinnismy wziac pod uwage wiele istotnych elementow. Oto one:
Sprawdz, czy bedziesz miec spokoj
Kupujac wolno stojacy dom, nie ma dla Ciebie wiekszego znaczenia, czy Twoj przyszly sasiad jest milosnikiem mocnych decybeli czy tez nie. Natomiast w sytuacji, gdy sciana Twojej sypialni bedzie sie stykac ze sciana pokoju sasiada, fakt ten nabiera znaczenia. Obecnie, bardzo czesto nowe budynki mieszkalne sa budowane "oszczednie" i materialy ograniczajace halas (soundproofing materials) sa rozdysponowane w sposob pozostawiajacy wiele do zyczenia (dlatego tez mieszkania na najwyzszym pietrze osiagaja z reguly najwyzsze ceny).
Sprawdz budowniczego
Wybierajac swoje mieszkanie, zorientuj sie dobrze, kto budowal dany kompleks. Dobry i uczciwy agent real estate moze Ci w tym pomoc. Zly budowniczy pozostawia po sobie powszechnie zla opinie i odwrotnie, dobry fachowiec szybko powieksza rzesze swoich klientow. Zanim sprecyzujesz swoj wybor i zlozysz oferte na dany segment mieszkalny, zrob wywiad wsrod przyszlych sasiadow i zbierz opinie na temat zabezpieczenia scian przed halasem. Swoja ostroznosc w wyborze zaczniesz doceniac w momencie, gdy zechcesz spedzac ciche wieczory w swoich czterech scianach.
Sprawdz opinie sasiadow
Wywiad wsrod sasiadow na temat danego kompleksu mieszkaniowego ma istotne znaczenie. Nie sugeruj sie tylko opinia swoja i agenta real estate. Zapytaj swoich potencjalnych sasiadow o plusy i minusy mieszkania w danym kompleksie condominium. Twoi przyszli sasiedzi - to najlepsze i wiarygodne zrodlo informacji. Badz w rozmowie przyjacielski i grzeczny. Sluchaj i analizuj kazda opinie. Jezeli zauwazysz, ze rozmowca nie wyraza zbytniej checi do nawiazania rozmowy, nie narzucaj sie ze swoimi pytaniami.
Sprawdz procent wynajetych mieszkan
Bardzo istotna rzecza jest rozeznanie, jaki procent stanowia w danym kompleksie mieszkalnym wlasciciele mieszkan, ktorzy mieszkaja w swoich mieszkaniach, a jaki ci, ktorzy wynajmuja swoje mieszkanie lokatorom. Jezeli wynajmujacych swoje mieszkanie jest wiecej anizeli 25%, wowczas dobrze sie zastanow nad decyzja kupna condominium w takim kompleksie. Niektore instytucje finansowe przyjely za zasade nieudzielanie pozyczek na condo w kompleksie mieszkan, gdzie procent wynajmujacych jest wysoki. Nieobecnosc wlasciciela (szczegolnie gdy wlasciciel nie mieszka w poblizu i rzadko doglada swojej posiadlosci) wiaze sie czesto ze zlym utrzymaniem danego mieszkania, co z kolei pociaga za soba niestabilne oplaty za utrzymanie kompleksu mieszkan (maintenance fee). Wplywa to ogolnie na zmniejszenie popularnosci danego kompleksu mieszkan, a w przyszlosci (gdy zdecydujesz sie sprzedac swoje mieszkanie) moze miec niekorzystny wplyw na szybkosc procesu sprzedazy Twojego condominium.
Przemysl lokalizacje
Jesli traktujesz kupno swojego condominium jako inwestycje i myslisz o jego wynajeciu, bierz pod uwage jego lokalizacje. Lepsza lokalizacja idzie w parze z lepsza "jakoscia" lokatorow, bezproblemowym kolekcjonowaniem czynszu i lepsza dbaloscia o Twoja wlasnosc.
Sprawdz management
Kazdy kompleks condominium, posiadajacy wiecej anizeli szesc jednostek mieszkalnych, powinien byc zarzadzany przez tzw. Professional Condominium Management, czyli grupe ludzi, ktora jest odpowiedzialna za utrzymanie calego kompleksu (utrzymanie porzadku i czystosci, dbalosc o windy, basen, korty tenisowe, park, wyglad zewnetrzny budynku, bezpieczenstwo mieszkancow i kolekcjonowanie miesiecznych oplat (maintenance fees).
Zanim podejmiesz decyzje kupna, dowiedz sie, jak funkcjonuje Property Management na danym terenie. Czy mieszkancy kompleksu condo sa z niego zadowoleni? Jesli nie, to dlaczego? Zrob wywiad. Rozejrzyj sie okiem gospodarza po calym terenie i staraj sie wyrobic sobie wlasna opinie na temat jego atrakcyjnosci. Dobre zarzadzanie i utrzymanie kompleksu condominium - to zapewnienie popularnosci wsrod kupujacych i stabilnosc cen (zarowno za mieszkanie, jak i maintenance fee).
Sprawdz maintenance fee
Oplaty za utrzymanie (maintenance fees) bywaja bardzo zroznicowane. Zanim podejmiesz decyzje kupna, porownaj te oplaty, odwiedzajac przynajmniej kilka kompleksow mieszkaniowych. Dowiedz sie, jakie korzysci bedziesz mial, placac maintenance fee oraz czy Professional Management Company planuje w przyszlosci ulepszenia, zmiany, remonty, przebudowe kompleksu, co wiazaloby sie oczywiscie ze wzrostem miesiecznych oplat. W niektorych kompleksach condominium maintenance fees potrafia byc bardzo wysokie.
Sprawdz raport finansowy
Zanim zlozysz oferte na condo, popros Organizacje Wlascicieli Kompleksu Condominium ( Condo Owner"s Association) o kopie ostatniego raportu finansowego i budzetowego (latest financial report and current budget). Masz prawo do jego wgladu. Popros swojego agenta real estate o pomoc. Zwroc uwage na to, jakie rezerwy finansowe ma dana organizacja (np. na wymiane dachu, naprawe wind, malowanie elewacji budynku, malowanie korytarzy itp.). Jesli rezerwy te sa male, a budynek wymaga, Twoim zdaniem, remontu, licz sie z tym, ze w najblizszej przyszlosci wzrosnie maintenance fee.
Upewnij sie, ze Condo Owner"s Association w danym kompleksie nie jest uwiklana w proces sadowy. Bez znaczenia jest fakt, po ktorej stronie lezy wina, gdy chodzi o wynikajace z tego procesu konsekwencje dla Ciebie. Jezeli taka sytuacja ma miejsce, mozesz miec problemy z uzyskaniem pozyczki na kupno condominium (a w przyszlosci z jego sprzedaza).
Rada: Zasiegnij porady u dobrego prawnika, ktory specjalizuje sie w Condominium Law.
Sprawdz restrykcje
Czy w danym kompleksie condo obowiazuja jakies specjalne restrykcje i ograniczenia? Zasiegnij informacji u agenta nieruchomosciowego. Dowiedz sie, czy sa jakies ograniczenia co do posiadania zwierzat domowych (kota, psa). Popros swojego prawnika o przejrzenie dokumentacji. Jezyk prawniczy i slownictwo real estate bywa czesto bardzo zawile i trudne do zrozumienia. Zwroc uwage na to, czy Organizacja Wlascicieli Condominium nie zastrzega sobie prawa pierwokupu mieszkania, tzw. Right of First Refusal. Jesli tak, badz bardzo ostrozny z decyzja kupna. Czesc instytucji finansowych odmawia udzielenia pozyczki przy takich restrykcjach ze strony Condo Owner"s Association.
Gdy osiedle jest nowe
Kupno zupelnie nowego condominium bywa czasami dosc ryzykowne. Nie spiesz sie wiec z podjeciem decyzji! Nie chcesz byc przeciez jednym z niewielu wlascicieli w sytuacji, gdy budowniczy jest w posiadaniu wiekszosci jednostek mieszkalnych. To ryzykowne posuniecie! Gorzej, nigdy nie wiesz, czy wlasciciel nie zbankrutuje. W takiej bowiem sytuacji mozesz stac sie posiadaczem bezwartosciowego condominium. Na szczescie jednak, wiekszosc instytucji finansowych nie udziela pozyczek, jesli przynajmniej 50% - 70% jednostek mieszkalnych w danym kompleksie nie bedzie sprzedanych. Nikt nie chce ponosic ryzyka!
Aby wiec uniknac problemow, zanim zlozysz oferte, upewnij sie, ze przynajmniej 75% jednostek mieszkalnych zostalo sprzedanych lub jest w trakcie sprzedazy.
Wszystkie obietnice, kontrakty, prawa, restrykcje powinny byc na pismie.
Jesli nowy kompleks mieszkan sprzedaje sie w wolnym tempie (uczciwy agent real estate udzieli Ci na ten temat informacji), masz duze szanse na kupno condominium po atrakcyjnej dla Ciebie cenie. Nie dzialaj za szybko! Negocjuj cene! Wlascicielowi bardziej powinno zalezec na sprzedazy niz Tobie na kupnie. Dzialaj tak, aby utwierdzic go w tym przekonaniu, a zwiekszysz swoje szanse na uzyskanie dobrej ceny.
Ubezpieczenie condominium
Za ubezpieczenie od pozaru i tzw. Public Liability Insurance jest odpowiedzialna Condo Owner"s Association. Ubezpieczenie to obejmuje cala strukture budynku mieszkalnego i tzw. common areas (korytarze, basen, korty, park). Kupujac condo, nie musisz sie wiec starac o Homeowner"s Insurance Policy, jak to ma miejsce w przypadku kupna wolno stojacego domu. Condo Homeowner"s Association automatycznie wyposaza potencjalnego kupca w kopie polisy ubezpieczeniowej, ktora nalezy zalaczyc do podania o pozyczke. Natomiast, abys mogl spokojnie spac, powinienes pomyslec o zakupieniu Condominium Insurance Policy, ktora zabezpieczy Twoje mienie prywatne, a wiec to co posiadasz w mieszkaniu.
Jesli planujesz wynajem swojego mieszkania, zaopatrz sie w Condominium Owner"s Rental Insurance Policy. Polisa ta nie tylko zabezpiecza Twoje condo na wypadek pozaru, kradziezy czy powodzi (np. lokator zostawil wlaczone zelazko i spowodowal pozar lub tez zapomnial zakrecic kran i zalalo Ci mieszkanie), ale daje Ci rowniez ubezpieczenie od odpowiedzialnosci cywilnej ( Personal Liability Insurance). Ubezpieczenie od odpowiedzialnosci cywilnej jest bardzo wazne. Ubezpiecza Cie bowiem w razie nieszczesliwego wypadku, ktoremu uleglaby osoba, przebywajaca w wynajetym przez Ciebie condominium.
Co to jest co-op?
Na koniec kilka slow o innej formie wlasnosci mieszkan, mianowicie o tzw. Co-ops (co-operative apartments). Co-operative apartments nie sa specjalnie popularne w Stanach Zjednoczonych (poza duzymi centrami urbanistycznymi na wschodnim i polnocnowschodnim terenie USA), bo condonimium jest pod wieloma wzgledami wygodniejsze i korzystniejsze dla wlasciciela.
Co-operative apartments - to forma real estate pozornie tylko zblizona do condominium. Kupujac co-op, nie zostajesz wlascicielem konkretnej nieruchomosci (tak jak w przypadku condominium), lecz wlascicielem udzialow (shares) w korporacji, ktora jest legalnym wlascicielem danego kompleksu co-op. Wykupujac udzialy, kupiec nabywa prawo do zamieszkania w danym mieszkaniu (property lease) i do uzytkowania wspolnych pomieszczen i terenow.
Jezeli wlasciciel condominium zaciagnie pozyczke hipoteczna na zakup mieszkania, to spoczywa ona na owym mieszkaniu. Kupujac co-op, pozyczka spoczywa bezposrednio na korporacji co-op. Skoro zastawem pozyczki nie jest konkretna nieruchomosc, lecz udzialy korporacji (a ta moze przestac istniec szybciej od budynkow), pozyczki hipoteczne na zakup co-op bywaja drozsze i trudniejsze do uzyskania. Wplata gotowkowa (down payment) musi byc znaczna, przewaznie powyzej 20% wartosci mieszkania. W Nowym Jorku, Chicago, San Francisco, gdzie co-operative apartments sa stosunkowo popularne, otrzymanie pozyczki na co-op jest mozliwe. Poza duzymi osrodkami miejskimi, otrzymanie pozyczki na co-op jest bardzo utrudnione ze wzgledu na mala popularnosc tego typu mieszkan.
Koszty utrzymania mieszkania i ubezpieczenia zaleza od wielkosci mieszkania i liczby wykupionych udzialow.
Co-op Board, czyli rada korporacji ma duze uprawnienia. Ma np. prawo odrzucic potencjalnego kupca co-op lub nie zezwolic wlascicielowi na podnajem jego mieszkania danej osobie.
W przypadku condominium rada condominium nie ma prawa dyktowac Ci, komu masz prawo sprzedac swoje mieszkanie (w niektorych przypadkach ma prawo pierwokupu mieszkania, czyli tzw. Right of First Refusal) .
Uwaga: W rezultacie wartosc rynkowa condominium jest wyzsza od wartosci rynkowej co-op o zblizonym do danego condominium standardzie.
Proces kupna condominium czy co-op jest bardziej zlozony anizeli proces kupna wolno stojacego domu. Decydujac sie na kupno mieszkania wlasnosciowego, powinienes wziac pod uwage wszystkie ryzykowne dla Ciebie czynniki. Jesli nie jestes czegos pewien, zasiegnij porady u prawnika lub u doswiadczonego agenta real estate. Dzialaj rozwaznie! Nie podejmuj szybkich decyzji! Stare polskie przyslowie mowi: " Kto nazbyt spieszy, dwa razy jedno robic musi". Ma ono odniesienie rowniez i w tej dziedzinie, bowiem kupno domu czy mieszkania to bardzo powazna decyzja.
Artykul przedrukowano za zgoda Polskiego Poradnika "Sukces" 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363 Tel. (718) 224-3492