Oprocentowanie pożyczek
na rekordowo niskim poziomie
Ostatnio media amerykańskie i polonijne bombardują nas informacjami o tanich kredytach i coraz niższej stopie procentowej. Wszystkim czytelnikom Poradnika przypominam, że po ostatniej decyzji przewodniczącego Rady Pieniężnej Alana Greenspana najniższe raty na pożyczki hipoteczne, które mają oparcie federalnych bonów skarbowych, wynoszą 1.25%. Tak proszę Państwa, to nie jest chochlik drukarski, ale fakt. Odsetki bonów skarbowych (monthly treasuries), tych samych, gdzie nasza Unia Kredytowa, banki federalne i wszystkie inne instytucje finansowe lokują krótkoterminowo swoje pieniądze, wynosi obecnie 1.25% w stosunku rocznym.
Teoretycznie, gdybyśmy znaleźli bank, który chciałby po kosztach udzielić nam krótkoterminowego kredytu opartego na miesięcznych bonach skarbowych (monthly treasure bills), nie powinien on kosztować więcej niż właśnie 1.25% w stosunku rocznym. Niestety, żyjemy w świecie kapitalistycznym, gdzie trzeba nie tylko opłacić panie w okienku, ale również naszych prezesów, dyrektorów i wszelkiego rodzaju menadżerów. Dlatego więc najtańszym kredytem, jaki mogłem znaleźć dla Państwa jest tzw. Kredyt MTA (Monthly Treasure Average), którego mininalna spłata wynosi 2.45% w stosunku rocznym. Na dodatek banki chcą zarobić tzw. marżę bankową, która jest sztywna (fixed) na 30 lat.
Najniższą marżę, jaką udało mi się znaleźć, to przedział 2.05% do 2.35% w zależności czy kupujemy nieruchomość, czy robimy przefinansowanie istniejącego już kredytu. Po złożeniu tych dwóch składowych kredytu plus koszty closingu możemy na dzień dzisiejszy uzyskać APR (najważniejszy numerek w pożyczce) w wysokości 4.6% do 4.9%.
Nigdy w historii Stanów Zjednoczonych raty APR (Annual Percentage Rate) nie były tak niskie jak obecnie. Jak to możliwe i jak to działa dowiemy się w kolejnym wydaniu. Teraz skupmy się wyłącznie na mechanizmie działania kredytu mieszkaniowego bez różnicy czy jest on z ratą stałą (fixed) czy też zmienną (adjustable).
Co to jest pożyczka otwarta
Tradycyjnie osoby kupujące nieruchomości mają do wyboru pożyczki, które gwarantują zarobek banku w bardzo prosty sposób. Każda bowiem pożyczka, czy to 15- czy 30-letnia działa na bardzo prostej kalkulacji matematycznej. Na początku spłaty pożyczki klient płaci w większości odsetki (patrz raport z banku, który dostajesz co miesiąc), a dopiero później spłaca swój własny dług, czyli "principal". Jeżeli dana osoba sprzeda dom lub przefinansuje pożyczkę przed upływem 15. lub 30. roku trwania pożyczki, to traci wszystkie wpłaty na odsetki, które bank już pobrał. Alternatywą może być program pożyczki otwartej, gdzie klient ma do wyboru ile (oprócz spłaty mininalnej) pójdzie na spłatę kredytu, a ile na odsetki dla banku. Jest to nowa forma spłaty kredytu mieszkaniowego, trudna i skomplikowana. Kiedy klient ją zrozumie i poczuje się bezpiecznie, to może zaoszczędzić fortunę. I mówimy tu, proszę Państwa, o sumach niebagatelnych, które średniej klasy rodzina może przeznaczyć na przykład na lepszą edukację dla swoich dzieci zamiast bogacić i tak bogate banki i ich prezesów.
Program kredytu otwartego, czyli takiego, gdzie w dużej mierze sami decydujemy (oprócz spłaty minimalnej), ile idzie na dług, a ile na odsetki, opiera się na średniej stopie zwrotu bonów skarbowych, o której pisałem na początku. Moim ulubionym jest indeks MTA (Monthly Treasure Average), który w żargonie bankowców jest średnią stopy zwrotu z aktywnie obracanymi walorami skarbowymi ujętej jako stała roczna.
Ponieważ jest to średnia, więc wysokie i niskie stopy zwrotu równoważą się w ciągu roku i nie są aż tak podatne na wahania jak inne indeksy. Indeks ten jest bardziej stabilny oraz mniej podatny na zmiany stóp procentowych. Od roku 1926 średnia stopa zwrotu z bonów skarbowych to 3.81%. W tym roku średnia wynosi 2.272% i cały czas spada.
Zalety otwartych pożyczek
Program kredytu otwartego pozwala klientowi aktywnie uczestniczyć wraz z bankiem w procesie spłaty i naliczania odsetek. Daje to tym samym większą kontrolę kredytobiorcy nad ilością zgromadzonego kapitału nieruchomościowego, czyli nad tak zwanym "home equity".
Aby zniwelować ryzyko wzrostu stóp procentowych w przyszłości (w co autor tego artykułu wierzy, że nastąpi w drugim kwartale 2003), bank daje gwarancje maksymalne granicy odsetek. Jeśli raty kiedykolwiek wzrosną powyżej tego poziomu, to bank pokryje różnicę. Obecnie najbardziej popularną opcją jest ta, gdzie granica (hamulec bezpieczeństwa wzrostu rat) wynosi 9.95% bez pre-payment penalty.
Kryminałem jest, kiedy banki, pośrednicy lub ich naganiacze wciskają klientom pożyczki obarczone karami za przedpłatę (pre-payment penalties). W wielu stanach tzw. pre-payment penalties są wręcz nielegalne. Po więcej informacji na ten temat odsyłam wszystkich czytelników Poradnika do miesięcznika Nieruchomości, gdzie poświęcona jest tym sprawom cała rubryka pod nazwą "Czarna Lista Nieruchomości". Zazwyczaj bezpiecznym rozwiązaniem jest zażądać od banku zapewnienia (najlepiej na piśmie), że nie będziemy obciążani żadnymi karami za wcześniejsze spłacenie pożyczki.
Kolejną cechą godną uwagi jest fakt, że w przypadku kredytów otwartych, kiedy będziemy sprzedawać dom, pożyczka może przejść na nowego właściciela wraz z naszym domem (assumable). Jest to wyjątkowe udogodnienie dla sprzedającego i strata dla banku. Wyobraźmy sobie, że ceny domów spadną kiedyś na wartości (co jest dzisiaj dla niektórych abstrakcyjną wizją przyszłości, ale niestety realną) i nasz potencjalny kupiec nie zaoferuje nam ceny, którą zażądamy. Jednak pokusa kupna domu z już spłaconą w części pożyczką może być jedynym argumentem, aby potencjalny klient wybrał właśnie nasz dom, a nie np. bankrutującego sąsiada w cenie podobnej lub dużo niższej. Życzę wszystkim czytelnikom Poradnika, aby do tego nie doszło, ale "przezorny zawsze ubezpieczony" jak mówi stare polskie przysłowie.
Dariusz G. Michalski, JD, LL.M. Prawnik z wykształcenia, finansista z zawodu.
Prowadzi oddziały banku inwestycyjnego Raymond James Financial Services w Nowym Jorku, Chicago i na Florydzie. Poza działalnością inwestycyjną prowadzi działalność pożyczkową. Kontakt: 800-900-9759