Prawie każdy kto w ciągu ostatnich kilku lat interesował się kupnem lub sprzedażą domu zetknął się pośrednio lub bezpośrednio z koniecznością przeprowadzenia inspekcji nieruchomości, czyli sprawdzeniem stanu technicznego budynku czy apartamentu. Osoba dokonująca zakupu nieruchmości posiada prawo przeprowadzenia inspekcji w okresie pięciu dni roboczych, licząc od momentu podpisania kontraktu kupna - sprzedaży przez obydwie strony zaangażowane w danej transakcji.
Do końca grudnia 2002 roku zawód inspektora domów mógł praktycznie wykonywać każdy kto miał na to ochotę, bez względu na to czy miał jakiekolwiek przygotowanie edukacyjne lub doświadczenie zdobyte poprzez praktykę. Stan Illinois nie stawiał wobec zainteresowanych żadnych wymogów; nie istniała też żadna kontrolowana przez władze stanowe forma weryfikacji wykonawców tego zawodu. Do niedawna profesjonalne orzecznictwo i patronat nad inspektorami nieruchomości sprawowała prywatna organizacja ASHI (American Society of Home Inspectors). Stan taki trwał do końca 2002 roku. W dniu 1 stycznia 2003 roku weszło w życie nowe prawo regulujące wykonywanie tego zawodu. Za egzekwowanie tego prawa uczyniono odpowiedzialnym Office of Banks And Real Estate (OBRE) - agencję kontrolującą także działalność osób zajmujących się sprzedażą domów (Real Estate Agents). Według nowych regulacji prawnych podstawowym czynnikiem warunkującym obecnie możliwość wykonywania zawodu inspektora jest zdanie egzaminu stanowego obejmującego wiadomości z zakresu wymienionych poniżej dwunastu kategorii:
1. ‑Elementy strukturalne - 16%*
2. ‑Konstrukcja zewnętrza budynku - 8%
3. ‑Dach - 11%
4. ‑Hydraulika - 9%
5. ‑Ogrzewanie - 10%
6. ‑Ochładzanie - 5%
7. ‑Elektryka - 13,5%
8. ‑Izolacja i wentylacja - 3,5%
9. ‑Wnętrze budynku - 4%
10. ‑Kominki i urządzenia spalające paliwa stałe - 5%
11. ‑Zasady profesjonalnego przeprowadzania inspekcji - 7%
12. ‑Nowe prawo i zasady obowiązujące inspektorów w Illinois - 8% .
* - ‑oznacza procentową ilość pytań na teście z danego zakresu materiałowego
Osoba ubiegająca się o dopuszczenie do egzaminu musi ponadto spełnić dodatkowe warunki:
przedstawić dokumenty świadczące o przeprowadzeniu minimum 200 inspekcji w ciągu dwóch lat poprzedzających moment wydania nowego prawa i udokumentować czynne wykonywanie zawodu w ciągu minimum tego samego okresu czasu,
lub
ukończyć z wynikiem pozytywnym przygotowawczy kurs przeprowadzany przez instytucje wytypowane lub też zaakceptowane przez OBRE, trwający 60 godzin.
Nowe prawo spotkało się z polemiką w szczególności osób wykonujących ten zawód jako dodatkowe zajęcie, czasami tylko w czasie sobót i niedziel. Podwyższone wymogi i oczywiście idące za tym koszta prawdopodobnie znacznie zmniejszą ilość zainteresowanych wykonywaniem tej profesji.
Proces fizycznej inspekcji przeciętnej wielkości jednorodzinnego domu (2 - 3 sypialnie, 1-2 łazienki, piwnica, poddasze i garaż) trwa około 2 - 3 godzin. O czasie decyduje szereg czynników, które mogą często znacznie wydłużyć cały proces, należą do nich między innymi:
- ‑wiek i ilość urządzeń mechanicznych,
- ‑dostęp do poszczególnych komponentów sprawdzanego budynku (często ilość nagromadzonych przedmiotów uniemożliwia swobodne poruszanie),
- ‑bardzo niskie podpiwniczenie (crawlspace) wymagające często czołgania się w celu sprawdzenia stanu fundamentów, szczelności połączeń na rurkach doprowadzających gaz, stanu instalacji wodnej, grzewczej itp,
- ‑dostęp do poddasza (szczególnie w starszym budownictwie) umieszczany wielokrotnie w miejscach wymagających zdolności akrobatycznych,
- ‑zasób wiedzy o elementach budynku u osoby kupującej - wielu kupujących nie ma doświadczenia w dziedzinie budowlanej i inspekcja jest dla nich często jedynym sposobem dowiedzenia się czegoś o podstawowych komponentach budynku i o zasadach ich poprawnego funkcjonowania. Proszę się nigdy nie obawiać zadawania pytań swojemu inspektorowi - to jeden z powodów dla których Państwo go wynajmują!
Jeżeli więc zatrudniony przez Państwa inspektor kończy "oględziny" jednorodzinego domu w przeciągu jednej godziny albo ogląda płaski dach z powierzchni ziemi przez lornetkę, to powinni się Państwo poważnie zastanowić czy rzeczywiście cały proces inspekcji został przeprowadzony zgodnie z zasadami ustalonymi przez OBRE.
Przyjrzyjmy się teraz tym zasadom, które zostały określone mianem "Standards of Practice" , czyli zasady praktykowania zawodu" (jest to minimum wymogów stawianych licencjonowanym inspektorom, zobowiązujące ich do przedstawienia klientowi informacji dotyczących kondycji systemów i komponentów sprawdzanego domu w momencie przeprowadzanej inspekcji).
Inspektor (lub kompania), którego Państwo zatrudniają powinien zawrzeć z Państwem kontrakt obejmujący minimum 8 podstawowych punktów:
1. ‑Wyjaśnienie celu przeprowadzanej inspekcji;
2. ‑Data inspekcji;
3. ‑Imię, adres i numer licencji inspektora lub wynajmowanej kompanii;
4. ‑Wyszczególnioną opłatę za inspekcję;
5. ‑Stwierdzenie, że inspekcja zostanie przeprowadzona zgodnie z "zasadami wykonywania praktyki" ustanowionymi przez OBRE;
6. ‑Listę systemów i komponentów, które zostaną sprawdzone;
7. ‑Zasady kontraktu/listę komponentów lub systemów nie objętych inspekcją;
8. ‑Podpis inspektora/przedstawiciela wynajętej firmy.
Konkluzją przeprowadzonej inspekcji powinien być raport zawierający:
1. Imię, nazwisko i numer licencji inspektora oraz opis systemów i komponentów, które zostały sprawdzone;
W zależności od sposobu rejestrowania danych podczas inspekcji raport powinnni Państwo otrzymać bezpośrednio po jej zakończeniu lub następnego dnia. Proszę pamiętać że w ciągu pięciu dni od podpisania kontraktu muszą Państwo poinformować stronę sprzedającą (zazwyczaj dokonuje tego wynajęty do całego procesu kupna adwokat) o jakichkolwiek roszczeniach dotyczących skorygowania wykrytych podczas inspekcji problemów lub też finansowej rekompensaty za konieczne do wykonania naprawy. W przypadku nowych domów oczywiste jest wymaganie od budowniczego poprawnego wykonania wszystkich faz powstawania domu, tak pod względem technicznym jak i estetycznym. Przy starszych domach zastosowanie przysłowiowego "zdrowego rozsądku" jest chyba bardziej pożądane.
Oczywiście mają Państwo prawo do ubiegania się o usunięcie wszystkich, nawet najdrobniejszych usterek, ale tylko sporadycznie ta opcja zdaje egzamin. Najczęstszym efektem bardzo agresywnego podejścia do negocjacji jest niestety zerwanie kontraktu i często potem wyrzuty sumienia, że upieraliśmy się przy cieknącym kranie, a w rezultacie straciliśmy dom, który był na przykład $20,000.00 tańszy od dużo gorszych w tej samej okolicy, no cóż, decyzja należy jak zawsze do Państwa.
2. Wskazania inspektora na sprawdzone systemy i komponenty, które w jego opini są poważnie uszkodzone, prawdopodobne powody uszkodzenia, rekomendowane sposoby skorygowania problemu, wskazania systemów i komponentów, które (i z jakich powodów) nie zostały sprawdzone.
Standardy wykonywania zawodu inspektora, ustanowione przez OBRE, nie mają na celu żadnego ograniczania kompetencji inspektora. Profesjonalne standardy wykonywania zawodu nie zabraniają inspektorowi oględzin dodatkowych systemów lub komponentów, nie ujętych w profesjonalnych standardach, rekomendowania napraw (zakładając, że inspektor jest odpowiednio przygotowany do udzielania takich rekomendacji), czy wykluczenia z inspekcji (na podstawie pisemnej umowy z klientem) określonych systemów czy komponentów.
Zakładając, że nic nie zostało wykluczone z procesu inspekcji, kolejne strony raportu powinny zawierać informacje dotyczące:
1. sprawdzenia i opisu charakterystycznych cech (lokalizacja nieruchomości, stan w momencie inspekcji, itp.);
2. strukturalnych komponentów włącznie z fundamentem i strukturą budynku (framing), opisu zastosowanych materiałów i metod sprawdzenia podpiwniczenia (obszarów podpodłogowych), podłogi, ścian, sufitu, dachu (jego struktury) i sposobu sprawdzenia poddasza;
3. zewnętrznego przykrycia ścian, połączeń zewnętrznych elementów (flashing), elementów wykończeniowych (trim), zewnętrznych drzwi, doczepionych do struktury domu drewnianych "deków", balkonów, betonowych stopni, schodów, werand i związanych z nimi balustrad, obszarów wieńczących dach przy zetknięciu ze strukturą domu (soffits, fascia, eaves). Jeżeli istnieje możliwość dostępu z zewnątrz, roślinności (krzaki, drzewa), ukształtowania powierzni ziemi w otoczeniu domu, odpływu wody deszczowej z obszaru otaczającego budynek, ścian zaporowych (retaining walls), chodników, alejek, podjazdów do budynku;
4. rodzaju pokrycia i stanu dachu (opis sposobu sprawdzenia dachu, na przykład oglądany z drabiny lub przez lornetkę), sposobu odprowadzania wody z powierzchni dachu, połączeń dachu i struktury domu (flashing), okien na dachu (skylights), kominów i jakichkolwiek obiektów penetrujących dach (na przykład wentylacja);
5. doprowadzenia wody (od momentu wejścia rur do budynku), dystrybucji wody z włączeniem wszystkich kranów i urządzeń wykorzystujących wodę, odpływu wody, systemu odpowietrzenia systemu ściekowego, systemu ogrzewania wody, odprowadzania spalin, kominów, magazynowania i dystrybucji paliw (stare piece olejowe wymagały zbiorników na olej), pomp odprowadzających ścieki i związanych z nimi systemów rur;
6. systemu elektrycznego, począwszy od podłączenia głównych przewodów do budynku (service drop) poprzez rodzaj przewodów, ich rozmiar, wielkość serwisu elektrycznego, stan głównych wyłączników, uziemienie serwisu, wewnętrzne komponenty panelu elektrycznego i podpaneli, zabezpieczenia (bezpieczniki), oświetlenie, przełączniki i gniazdka, GFCI - gniazdka z zabezpieczeniem, obecność przewodów aluminiowych, obecność wykrywaczy dymu (smoke detectors);
7. systemów, sposobów ogrzewania (rodzaj paliw, pieca, dystrybucja), odprowadzania spalin, instalacji kominowych,;
8. systemów ochładzania (centralne i montowane w ścianach, system ochładzania może być kompletnie sprawdzony tylko w temperaturach powietrza powyżej 60 stopni F.);
9. elementów wnętrza budynku - ściany, sufity, podłogi, stopnie, schody, barierki, blaty, zainstalowane na stałe szafki, drzwi (także garażowe z elektrycznym otwieraczem), okna;
10. kominki, urządzenia na paliwo stałe i stan systemu odprowadzania produktów spalania, czyli kominów.
Wszystkie powyżej wymienione elementy i systemy powinny zostać sprawdzone przez wynajętego przez Państwa inspektora (zakładamy, że istnieje fizyczny dostęp do tych wszystkich komponentów; inspektor nie ma obowiązku ani prawa do demontowania ścian, usuwania na stałe przymocowanych paneli itp. chyba, że uzyska na to pisemną zgodę od właściciela budynku) i ujęte w formie ręcznie napisanego lub elektronicznie przygotowanego i wydrukowanego raportu.
Życzę Państwu owocnych poszukiwań wymarzonego domu i jak najmniej problemów po wprowadzeniu.
Artykuł został opracowany przy wykorzystaniu materiałów zawartych w publikacjach OBRE (Office of Banks and Real Estate) dotyczących nowego prawa regulującego zawód inspektora nieruchomości.
Autor artykułu, Dariusz Rudnicki, jest licencjonowanym przez Stan Illinois inspektorem domów, właścicielem firmy Check This House, Inc.
Tel. 773-230-5128 lub 847-932-1298
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
