W ostatnim komentarzu poświęconym sprawom tanich kredytów mieszkaniowych pisałem o najnowszych sposobach spłaty pożyczek hipotecznych, a szczególnie o coraz bardziej popularnej formie pożyczki otwartej. Dla przypomnienia podam, że pożyczka otwarta jest obecnie najtańszym kredytem mieszkaniowym, opartym na dwóch składowych. Pierwsza część takiej pożyczki to sztywna marża banku zamrożona na 30 lat. Druga część to zmienna rata oparta na miesięcznych bonach skarbowych.
Tak jak pisałem poprzednio, średnia bonów skarbowych od roku 1926 wynosi 3.81%. W tym roku średnia wynosi 2.272% i cały czas spada. Na drugą część pożyczki ani klient ani bank nie ma żadnego wpływu. Pierwsza natomiast to czysty zysk banku. Niektóre banki liczą swoich klientów nawet i trzy procent rocznie za możliwość partycypowania w kredycie otwartym. Najniższe marże wśród polonijnych instytucji pożyczkowych posiada hurtownia kredytowa NovaStar Home Mortgage, gdzie klient może zamrozić marżę na 30 lat nawet na 2.05%. Sumując te dwie składowe pożyczki plus koszty closingu otrzymujemy zmienne APR poniżej 5% na 30 lat. To tyle teorii. Przejdźmy teraz do praktyki.
Przypuśćmy, że klient nauczył się i zdecydował na otwarty kredyt ze zmiennym indeksem. Co dalej? Jak go spłacać? Ile dawać na odsetki a ile na principal? Odpowiedzi na te wszystkie pytania znajdziemy w naszym pierwszym wyciągu z pożyczki, czyli monthly mortgage statement. Bank pomaga nam i drukuje dla nas 4 opcje, które możemy po prostu zakreślić i dalej wszystko odbywa się automatycznie. Bank odlicza odsetki, obniża nasz dług i automatycznie przelicza naszą pożyczkę na następny miesiąc. Gdy dodamy więcej pieniędzy do principal, niż pokazuje minimalna opcja na naszym mortgage statement to na następnym wyciągu zobaczymy mniejszą sumę całkowitą pożyczki, a co za tym idzie mniejszą spłatę miesięczną. Gdy nie dodamy nic ekstra, a odsetki zaczną szybko iść do góry, to nasza spłata wzrośnie w następnym miesiącu. Znając jednak naszych rodaków, nie tylko przedpłacają oni pożyczkę, ale wręcz przesadzają i czynią z takiej pożyczki książeczkę oszczędnościową, do której wpłacają każdy ciężko zapracowany grosz. Jedno jest pewne. Bank więc nie dostanie ani centa więcej powyżej z góry ustalonego oprocentowania, które jest stałe (fixed) przez 30 lat. Przyjrzyjmy się więc teraz dokładniej każdej z tych opcji.
Opcja 1
Gdy bierzemy pożyczkę hipoteczną otwartą, gdzie minimalne odsetki wynoszą tylko 2.45%, bank obawia się, że nigdy nie będziemy w stanie lub celowo nie będziemy chcieli pożyczki spłacić (np. kupimy kilka kamienic na wynajem i nie zależy nam na wkładzie własnym (equity), ale na dochodzie z czynszów). Wobec tego, bank sam zmusza nas, aby spłacać coraz więcej długu, czyli principal. W tym celu podnosi przez pierwsze 5 lat naszą spłatę minimalną. Zmiany te są jednak tak minimalne, że prawie nieodczuwalne. Szczególnie obecnie, kiedy mamy do czynienia z tak niskimi odsetkami kwestia wzrostu spłaty minimalnej jest mało kontrowersyjna. I tak w drugim roku trwania naszej pożyczki minimalna spłata z pułapu 2.45% podskoczy na 2.63%. Będzie to podwyżka o niecałe 0.18%. W roku trzecim minimalne oprocentowanie wynosić będzie 2.82% w stosunku rocznym, a w roku czwartym 3.03%. W piątym roku minimalna spłata wynosić będzie 3.25%. Opcja ta zwana Option 1 jest dostępna tylko przez pierwsze pięć lat. W szóstym roku trwania naszej pożyczki bank przeanalizuje wysokości naszych dotychczasowych spłat i albo pozwoli nam kontynuować dalej z opcją pierwszą, albo ją nam odbierze. Nie ma jednak, co rozpaczać. Nawet gdyby bank odebrał nam Opcję 1 to mamy jeszcze pozostałe 3 opcje, opisane w poprzednim numerze.
Dla ścisłości przypomnę, że opcje 1, 2, 3 czy 4 nie mają ze sobą nic wspólnego i można je dowolnie zamieniać. Można, więc przebierać "jak w ulęgałkach". Jeśli mamy chęć, lub zasobniejszą kieszeń to możemy używać Opcję 4. Kiedy idą święta i funduszy w portfelu maleje to z wielka ulgą wybierzemy Opcję 1, czyli spłatę minimalną. Sam fakt, że możemy skakać z pożyczki 15-letniej na 30 letnią w dowolnym miesiącu (bez konieczności, przefinansowania) i wybierać rodzaje spłaty, to olbrzymia przewaga pożyczek otwartych nad zamkniętymi.
Opcja 2
Przypomnę, że opcja ta nie ma nic wspólnego z Opcją 1. Jest ona niezależna od opcji pierwszej, trzeciej lub czwartej. Opcja ta zakłada spłatę odsetek i nic więcej. Niektórzy konsumenci żartują, że to prawie to samo, co tradycyjne pożyczki, gdzie przez pierwsze lata spłaca się i tak tylko odsetki a dopiero później nasz dług (principal). Wysokość miesięcznej spłaty przy użyciu tej opcji wynosi dokładnie tyle, ile roczna średnia stopa bonów skarbowych.
Opcja 3
Niezależna od opcji pierwszej i drugiej Opcja 3 zakłada 30-letnią spłatę długu i odsetek. Jest to ulubioną opcją autora tego artykułu, który poleca ją tym wszystkim, którzy obawiają się, że odsetki ruszą do góry w momencie rozładowywania ciężarówki z meblami. Opcję tę poleca się ponadto tym wszystkim, którzy będą mieszkać w tym samym domu przez 30 lat i nie mają w planach kupna innych nieruchomości (np. na wynajem). Miesięczna rata przy tej opcji pożyczki zawiera w sobie marżę bankową, którą klient kupuje (razem z pożyczką) i zamraża na cały okres 30 lat. Oprócz marży bankowej spłata miesięczna w tym wydaniu zawiera również drugą część składową pożyczki tzw. część indeksowaną. Warto podkreślić, że marża (oprocentowanie pożyczki) jest stała (fixed) przez 30 lat. Jest ona ustalana na podstawie naszego wyniku kredytowego FICO (FICO score average).
Jeśli mamy dobrą historię kredytową np. powyżej 720 to nasza marża wyniesie 2.05%. Wynik poniżej 720 punktów zwiększa marżę do 2.15%. Część indeksowana (oparta na bonach skarbowych) nie jest zamrożona i zależy od rocznej stopy zwrotu miesięcznych bonów skarbowych.
Opcja 4
Rzadko wybierana, ale dostępna dla wszystkich pragnących spłacić swój dom w ciągu 15 lat. Przy tej opcji prawie 50% raty miesięcznej idzie na spłatę długu a nie odsetek. Idealna opcja dla ludzi, którzy chowają nieujawnione fiskusowi dochody gotówkowe. Zarówno w tej jak i poprzednich opcjach odsetki można odpisywać od podatku. Szkoda tylko, że banki tak mało poświęcają czasu na edukację swoich klientów.
Dariusz G. Michalski, JD, LL.M. Prawnik z wykształcenia, finansista z zawodu. Prowadzi oddziały banku inwestycyjnego Raymond James Financial Services w Nowym Jorku, Chicago i na Florydzie. Poza działalnością inwestycyjną prowadzi działalność pożyczkową.
Kontakt: 800/900-9759.