Masz w Polsce wolne mieszkanie i chciałbyś je komuś wynająć? Zanim to zrobisz, przeczytaj nasz Poradnik. Może dzięki temu unikniesz błędów, które mogłyby cię bardzo drogo kosztować!
Pułapka na pułapce
Dziś na wynajmujących czyha bowiem wiele pułapek.
Jedną z nich jest nadmierna ochrona lokatorów, która nie odróżnia wynajmu okazjonalnego (przez Kowalskiego, który wybudował mieszkanie na wynajem lub je odziedziczył i chce wynająć do czasu, aż dzieci dorosną) od wynajmu instytucjonalnego (przez gminy czy prywatnych właścicieli kamienic - wobec byłych lokatorów kwaterunkowych).
Od pułapek roi się zwłaszcza obowiązująca od lipca 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów (ukazała się w Dzienniku Ustaw nr. 71).
Uwaga!
Ustawa ta dotyczy zarówno wynajmu mieszkań w czynszówkach należących do gmin, zakładów pracy i prywatnych właścicieli, jak też mieszkań wynajmowanych okazjonalnie.
Ograniczyła ona swobodę zawierania umów najmu i możliwości pozbycia się lokatora tak drastycznie, że bez znajomości jej przepisów nie radzimy nawet myśleć o wynajęciu komuś mieszkania. (Zakładamy oczywiście, że chcesz wynająć mieszkanie legalnie, tak aby nie drżeć przez fiskusem).
Nie lekceważ w żadnym razie tych ograniczeń, bo ustawodawca pomyślał o przepisach, które uniemożliwiają obchodzenie prawa. Nie możesz więc narzucić swojemu najemcy mniej korzystnych dla niego rozwiązań. Nawet jeśli lokator się na nie zgodzi, taka dżentelmeńska umowa na nic ci sie zda, jeśli po pewnym czasie pokłócisz się z nim. W razie sporu sądowego to lokator będzie górą.
Wymóg trzech lat
Na pierwszy ogień weźmy art. 5 ust. 1 o ochronie praw lokatorów, który mówi, że umowy "o odpłatne używanie lokalu" muszą być albo bezterminowe, albo podpisywane na minimum trzy lata.
Uwaga!
W ustawie celowo zastosowane jest określenie "odpłatne używanie lokalu". Dzięki temu stosuje się je nie tylko do umowy najmu, ale także do innych "stosunków prawnych dających tytuł do zajmowania mieszkania" z wyjątkiem własności (na przykład umowa o ustanowienie służebności osobistej mieszkania).
Wymóg trzech lat miał chronić lokatorów nie tylko przed wypowiedzeniem umowy, ale także przed podwyżkami czynszu. Gdyby nie ten przepis, mógłbyś zawrzeć z lokatorem umowę najmu tylko na rok, a potem - przy jej przedłużaniu - narzucić czynsz dużo wyższy niż wynikający z dopuszczalnej ustawowo skali podwyżek.
Ta druga kwestia jest już jednak nieaktualna - na początku października 2002 roku Trybunał Konstytucyjny uchylił przepis regulujący wysokość podwyżki czynszów. Wynajmując okazjonalnie swoje mieszkanie, masz więc w tej sprawie wolną rękę. Pamiętaj tylko, że nie wolno podwyższać czynszu częściej niż co sześć miesięcy.
Czy wymóg trzech lat można zignorować?
Raczej nie, a jeśli już, to tylko wtedy, gdy na podpisaniu krótszej umowy zależy i tobie, i twojemu potencjonalnemu lokatorowi, na przykład studentowi potrzebującemu mieszkania tylko na okres nauki (bez wakacji).
Uwaga!
Zawieranie umów na okres krótszy niż trzyletni jest ryzykowne, bo zgodnie z ustawą uważa się je wtedy automatycznie, za zawarte na czas nieoznaczony. Taka umowa, gdybyś chciał pozbyć się lokatora, zawęża pole manewru.
Dla świętego spokoju podpisz więc umowę na trzy lata. Sposoby obejścia wymogu trzech lat podane są w artykule na stronie 29.
Na to nie licz
Wymóg trzech lat to i tak małe piwo wobec innych niebezpieczeństw, które na ciebie czyhają. Gdy trafisz na nieuczciwego lokatora, jesteś praktycznie "ugotowany".
Jeśli przestanie ci płacić, najpierw musisz go poprosię o pieniądze (ustawa nazywa to ugodą; chodzi o rozsądne rozłożenie długu na raty i umorzenie odsetek), potem go ostrzec. Dopiero po czterech miesiącach wolno ci rozwiązać umowę i wystąpić do sądu o nakaz eksmisji.
Uwaga!
Przed takim lokatorem nie uchroni cię nawet krótka umowa (jeśli wykorzystasz któryś z prawniczych patentów lub umożliwi to nowela ustawy). Bo nawet jeśli umowa np. po roku wygaśnie, ale lokator odmówi opuszczenia mieszkania, i tak będziesz musiał wystąpić o sądowy nakaz eksmisji.
Bez nakazu eksmisji nie możesz ruszyć nawet takiego lokatora, któremu wypowiedziałeś umowę, bo zdewastował ci mieszkanie i robi burdy w całym domu!
Nawet nakaz eksmisji nic nie da, gdy lokator ma ciężarną żonę albo małe dziecko, jest zarejestrowany jako bezrobotny w urzędzie pracy albo jest obłożnie chory.
Takie osoby można eksmitować tylko do lokalu socjalnego, który powinna zapewnić gmina. Temu rozwiązaniu można by było jedynie przyklasnąć, gdyby nie fakt, że gminy nie mają mieszkań socjalnych, a to oznacza, że możesz mieć problemy nie tylko z odzyskaniem swoich pieniędzy, ale i mieszkania. Na osłodę pozostanie ci czynsz - odszkodowanie od gminy do czasu, aż lokal socjalny się znajdzie. Niestety, gminy niechętnie wypłacają takie odszkodowanie, bo boją się "podłożyć" regionalnej izbie obrachunkowej, która kontroluje budżet gminy. Tak więc o wysokości odszkodowania decydowałby sąd. Taka sytuacja to nic innego, jak przymusowy kwaterunek na koszt gminy.
Uwaga!
W Sejmie leży już rządowy projekt nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, który ma całkowicie zakazać eksmitowania lokatorów na bruk.
Co możesz zrobić
Czy jest jakiś sposób uniknięcia tych zagrożeń? Nie wolno stosować żadnych rozwiązań siłowych! Pamiętaj, że oddałeś lokatorowi swoje "M" we władanie. Tak więc wtargnięcie do niego (np. pod nieobecność lokatora) zostanie potraktowane przez sąd jako wdarcie się do cudzego mieszkania.
Prawdę mówiąc, możliwości jest raczej niewiele. Oto one:
1. Pod żadnym pozorem nie zawieraj umowy na czas nieoznaczony, bo wtedy zamykasz sobie drogę do szybkiego pozbycia się najemcy, a nie masz żadnej pewności, czy nie trafisz na kogoś, kto nie zdewastuje ci mieszkania.
Oczywiście, każdy normalny i porządny lokator opuści twoje "M", gdy go o to poprosisz, dajac mu np. trzy miesiące na znalezienie innego. Ale możesz też trafić na kogoś, kto zna swoje prawa i postanowi je wyegzekwować. I gdy mu powiesz, że chcesz wrócić do swojego mieszkania, on odrzeknie: zgoda, ale za trzy lata! Tyle bowiem zgodnie z ustawą trwa okres wypowiedzenia bezterminowej umowy najmu.
2. Uzależnij wynajęcie mieszkania od wpłacenia kaucji zwrotnej. Jeśli umawiasz się z najemcą na np. tysiąc złotych czynszu miesięcznie, możesz zażądać kaucji 12 tys. zł. Przy wyprowadzce lokatora (który może rozwiązać umowę w każdym momencie, uprzedzając cię o tym minimum trzy miesiące wcześniej) oddasz mu zwaloryzowaną kaucję (liczoną według czynszu obowiązującego w dniu wpłaty).
3. Idź z lokatorem do notariusza w celu ustanowienia tytułu egzekucyjnego (to koszt rzędu kilkuset złotych). W akcie notarialnym najemca zobowiązuje się poddać dobrowolnej egzekucji (do wydania mieszkania) w przypadku, gdyby przestał płacić czynsz. Jeśli z takim aktem w ręku pójdziesz do sądu, ten dosłownie w ciągu trzech dni nada tej egzekucji klauzulę wykonalności. Wówczas komornik powinien wyprowadzić lokatora bez sądowego nakazu eksmisji (tytuł egzekucyjny zastępuje go).
Uwaga!
Ten sposób stosują z powodzeniem gminy przy wynajmie lokali użytkowych. Musisz się jednak liczyć z tym, że komornik odmówi eksmitowania na bruk lokatora z grupy podwyższonego ryzyka (np. rodziny z dzieckiem) ze względów humanitarnych. Wtedy musiz rozważyć we własnym sumieniu, co robić dalej... Poza tym tego typu eksmisji nie wolno przeprować w okresie zimowym.
4. Zażądaj od potencjalnego najemcy zaświadczenia o dochodach i zatrudnieniu.
Uwaga!
Umowę najmu wolno wypowiedzieć w przypadkach, gdy lokator:
- ‑Używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem;
- ‑Dewastuje mieszkanie;
- ‑Zakłóca porządek domowy (hałasy, burdy, zatruwanie życia innym mieszkańcom);
- ‑Udostępnia mieszkanie (lub jego część) innej osobie bez zgody właściciela;
- ‑Zalega z opłatami
Artykuł przedrukowano za zgodą
Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363
