Ostatnie dwa komentarze na temat kredytu hipotecznego otwartego, czyli tzw. pożyczki hybrydowej, skłoniło wielu czytelników do analizy własnych pożyczek hipotecznych. Dostałem sporo telefonów od czytelników zarówno metropolii nowojorskiej jak i chicagowskiej, którzy prosili, aby przedstawić różnice pomiędzy kredytem hipotecznym otwartym (opisanym dokładnie w komentarzu "Kredyt hipoteczny za grosze"), a tradycyjnym kredytem hipotecznym o stałym, ustalonym z góry ( fixed) harmonogramie spłat rat miesięcznych. W tej kategorii pożyczek najbardziej popularne są 30-fixed, a coraz mniej 15-lub jeszcze rzadziej 10-year fixed. Zasada działania takich pożyczek jest stosunkowo bardzo prosta.
Mechanizm spłaty pożyczek tradycyjnych
Zgodnie z nazwą pożyczki (np. 30-year fixed), zapewnia ona stałe oprocentowanie naszego kredytu i stałe miesięczne raty przez cały 30-letni okres pożyczki. Jak dowiedzieliśmy się ostatnio, nawet gdybyśmy nadpłacali do naszej miesięcznej raty przy pożyczce ze stałym oprocentowaniem, to i tak nasza miesięczna rata się nie zmniejszy. Doprowadzimy tylko do skrócenia czasu spłaty kredytu np. z 30 lat do 22 lat. Jest to spowodowane amortyzacją naszej pożyczki. Każdy bank udzielając nam kredytu martwi się tylko o jedno. Ile i kiedy dostanie swoje pieniądze z powrotem. Jeżeli spłacilibyśmy za szybko, to bank zarobiłby bardzo mało. Dlatego amortyzacja daje najpierw szansę bankowi zarobienia na naszej miesięcznej spłacie (w formie odsetek), a dopiero pod koniec terminu spłacamy coraz więcej własnego długu czyli principal.
Obrazowo można by 30-letnią pożyczkę podzielić na dwie plansze. Pierwsza plansza koloru czerwonego, trwająca przez pierwsze 18-20 lat (w zależności od wysokości oprocentowania). Reprezentuje ona zysk dla banku, gdyż przez właśnie pierwsze 18 czy 20 lat większość (powyżej 50%) naszej spłaty idzie na odsetki a nie principal. Druga plansza koloru zielonego, to pozostałe 10 lat, które reprezentują nasz zysk, ponieważ po 20. roku trwania pożyczki większość (powyżej 50%) spłaty miesięcznej naliczana jest nareszcie na spłatę długu, a nie odsetki dla banku. Tak więc po 20. roku możemy otworzyć szampana i pogratulować sobie, że teraz już jest "z górki". Jest tylko jeden problem, większość z nas nigdy nie doczeka tego 20 roku.
Statystycznie posiadacze pożyczek hipotecznych, czyli właściciele nieruchomości dokonują co 7 lat przefinansowania swoich dotychczasowych pożyczek. W dniu przefinansowania stary bank zostaje spłacony przez nowy na podstawie tzw. payoff letter. Równocześnie przepadają wszystkie miesięczne wpłaty na odsetki, które do tej pory zapłaciliśmy.
Identyczna sytuacja jest kiedy sprzedajemy nieruchomość. Wszystkie odsetki, które zapłaciliśmy idą w tak zwaną "siną dal", czyli po prostu nam przepadają. Tak więc jeżeli myślimy, że zarobiliśmy na danej nieruchomości np. $100,000, to obliczmy równocześcnie, ile zapłaciliśmy naszemu bankowi samych tylko odsetek w ciągu minionych lat.
Przykład
Kupiliśmy nasz dom w 1997 roku za niecałe $200,000. Dzisiaj bez wielkiego trudu dostalibyśmy za niego około $300,000. Papierowy zysk wynosi na razie $100,000. W 1997 roku daliśmy $40,000 wkładu własnego i zaciągnęliśmy 30-letnią pożyczkę o procencie stałym 6%. Nasz kredyt ($160,000), "zjadł" nam dokładnie $55,305 samych tylko odsetek. Tak więc nasz zysk po sprzedaży nie wyniósłby już $100,000 ale $44,695. Duża różnica. Prawda? Jaki popełniliśmy zatem błąd? Otóż gdybyśmy wiedzieli, że domy tak pójdą do góry, to powinniśmy kupić ich dwa. Wtedy bowiem, przy tych samych wkładach własnych i tych samych kredytach, nasz zysk wyniósłby 89,390 (2x $44,695). I nie liczymy potencjalnego zysku z czynszów, bo trudno sobie wyobrazić, ze trzymalibyśmy jeden dom pusty. Chyba, że położony on jest w górach lub nad oceanem i używalibyśmy go tylko do celów rekreacyjnych.
Jak banki na nas się bogacą
Jeżeli mając pożyczkę 30-letnią nie mieszkamy w danym domu dłużej niż 18-20 lat, to możemy być pewni, że lwią część naszego zarobku pogrzebaliśmy już w zapłaconych niestety odsetkach.
Dlaczego tak się dzieje? Jak już wcześniej wspominaliśmy, odpowiedzi należy szukać w technice obliczania odsetek od pożyczek hipotecznych zwanej amortyzacją. To ona powoduje, że banki bogacą się naszym kosztem.
Czy słyszał ktoś o banku, którego dyrektorzy narzekaliby, że najmniejsze zyski uzyskuje się na udzielaniu i obsłudze 30-letnich kredytów mieszkaniowych. Wystarczy tylko przejrzeć anonse prasowe, które nawet w prasie polonijnej przesycone są ogłoszeniami naszej kochanej unii kredytowej i innych banków hipotecznych. Banki wydają miliony dolarów na reklamę, aby udzielić nam kredytu ale nie oszukujmy się, odbiorą one każdy cent i to z sowitą nawiązką z odsetek nam naliczanych przez długie 18-20 lat. Zastanówmy się kiedyś nad faktem, dlaczego idąc do banku czy unii kredytowej z naszymi oszczędnościami dostajemy tylko 2-3% w stosunku rocznym. A kiedy chcemy uzyskać kredyt hipoteczny to jego cena od razu na dzień dobry wynosi 5-6% również w stosunku rocznym. I to jeszcze żebyśmy mieli możliwość spłaty długu ale tak nie jest. Jak dowiedzieliśmy się wyżej, najpierw spłacamy odsetki, a dopiero później spłacamy sam dług.
Niestety takie są prawa kapitalizmu. Kto ma pieniądze ten może bardzo łatwo na nich zarobić jeszcze więcej pieniędzy. Po prostu może pożyczyć je komuś innemu i zbierać od niego odsetki. A ponieważ banki mają tanie źródło pieniędzy (stopa dyskontowa - discount rate - jest obecnie na poziomie 1.25%) to chętnie je nam udostępniają. Polsko-Słowiańska Unia Kredytowa i inne polonijne czy ukraińskie unie kredytowe również mają tani dostęp do pieniędzy. Są nimi wkłady oszczędnościowe członków, którzy dostają jednak za nie niewspółmiernie mniej niż unia bierze za ich używanie, a właściwie pożyczanie innym z kolei członkom w formie 30-letnich pożyczek. Gdyby unie kredytowe lub banki były organizacjami charytatywnymi to oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wynosiłyby więcej niż 2-3% w stosunku rocznym. Jednak tak nie jest. Odsetki na 30-letnich pożyczkach są średnio dwa razy wyższe niż odsetki, które dostajemy na naszych składach oszczędnościowych a na dodatek zmuszani jesteśmy do spłaty potencjalnego ryzyka inflacyjnego w przyszłości.
Koszt luksusu nie martwienie się o inflację
To właśnie dlatego banki i unie kredytowe naliczają przez 18-20 lat więcej niż 50% raty miesięcznej na spłatę odsetek a nie długu, aby w ten sposób zrekompensować sobie ryzyko, że za 20 lat dolar amerykański będzie mniej wartościowy niż obecnie. Gdyby jednak tak nie było i gdyby banki się o to nie martwiły, to płacilibyśmy nasze raty właśnie w wysokości 2-3% w sosunku rocznym a nie 5-6%. Cały ten proces sprowadza się do jednego pytania. Czy koszt nie martwienia sie o inflację za 20 lat wart jest te kilka procent więcej kiedy myślimy o kupnie domu i jego dalszej spłacie. Specjaliści mają na ten temat podzielone zdania. Szerzej na temat "co lepsze" czytaj porady Davida Bacha w magazynie "Smart Money" (strona 38, wydanie z października 2002). Według starej zasady panującej na rynku nieruchomości, jeżeli planujemy mieszkać w tym samym domu, z tą samą pożyczką (absolutnie bez żadnych planów na przefinansowywanie w przyszłości bez względu na okazje jeszcze niższych kredytów lub innych nowszych programów pożyczkowych), to należy się poważnie zastanowić nad uzyskaniem kredytu o stałym oprocentowaniu na 30 lat. W Japonii oprocentowanie systematycznie spada już od prawie 15 lat i jest na poziome bliskim zeru. Natomiast w socjalistycznej Polsce jak zapewne wszyscy pamiętamy, odsetki zawsze zwyżkowały. W zjednoczonej Europie jak na razie tendencja jest do obniżania a nie podwyższania odsetek.
Co robić, gdy wiemy, jak długo będziemy mieszkać
Jeżeli z góry wiemy, że nie będziemy posiadać danego domu przez co najmniej 10 lat lub zakładamy w przyszłości przefinansowanie i wyjęcie gotówki czyli tzw. cash out refinance po wzroście wartości nieruchomości, to biorąc stałe oprocentowanie wyrzucimy niepotrzebnie do kosza wiele tysięcy dolarów. Zapłacimy bowiem za to, aby bank czuł się bezpieczniej, że za 20 lat dolar będzie dużo mniej wart. Alternatywą może być pożyczka otwarta. Również alternatywą może być pożyczka 15-letnia, gdzie więcej pieniędzy idzie na nasz dług w porównaniu z kredytem 30-letnim. Jeżeli natomiast absolutnie chcemy wygrać z bankiem i zależy nam, aby zarobił on na nas jak najmniej, to należy przyspieszyć spłatę długu. Możemy to osiągnąć poprzez nadpłacenie do naszego długu ( principal) co dwa tygodnie, co tydzień a nawet i co dni kilka. Obecnie udzielane kredyty nie mają wbudowanych kar za wcześniejsze spłacanie kredytu (tzw. pre-payment penalties) i dlatego teoretycznie nadpłacać możemy zawsze, bez z góry ustanowionych harmonogramów. Zawsze również możemy wypisać czek na 200 czy 300 tysięcy dolarów i spłacić nasz dług w całości.
Gdybyśmy jednak płacili za wszystko gotówką to nie potrzebowalibyśmy się uczyć jak spłacać pożyczki i dylemat, czy zaciągnąć kredyt o procencie stałym czy zmiennym, byłby tylko dyskusją akademicką. Faktem jest natomiast, że większość nieruchomości w USA jest kupowana na kredyt (i to w dodatku 30-letni) i dlatego mądre korzystanie z pożyczek może zapewnić dostatek nie tylko nam ale i naszemu pokoleniu. Najlepszym tego dowodem niech będą właściciele kamienic na Greenpoincie, którzy wiele lat temu zaryzykowali, zaciągneli kredyty (na dużo wyższy procent niż obecnie) i pokupowali nieruchomości, które są dzisiaj kilkakrotnie droższe.
Nie bójmy się zatem kredytów ani o stałym, ani o zmiennym oprocentowaniu. Uważajmy tylko na jakość podejmowanych decyzji, a sukces to tylko kwestia czasu. Generalnie inwestowanie w nieruchomości bardzo się opłacało w minionym wieku. Miejmy równocześnie nadzieję, że historia powtórzy się również i w XXI wieku.
Dariusz G. Michalski, JD, LL.M.
Prawnik z wykształcenia, finansista z zawodu.
Prowadzi rachunki na Wall Street jako niezależny doradca inwestycyjny dla klientów w takich bankach inwestycyjnych jak Raymond James, Fidelity Investments czy Bear Sterns. Członek honorowego klubu "Blue Chip Council" przy Goldman Sachs dla najlepszych maklerów giełdowych pod względem obrotów.
Poza działalnością inwestycyjną prowadzi działalność pożyczkową. Kontakt: 800-669-4790
Artykuł przedrukowano za zgodą Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363
