Lokator, który nie płaci, jest jednym z największych zmartwień właściciela domu. Dlatego też, zanim wynajmiemy komuś mieszkanie w naszym domu, powinniśmy wybrać lokatora bardzo starannie, gdyż, jak mówi przysłowie, uncja prewencji jest warta więcej niż uncja lekarstwa. W tym artykule podzielę się z Państwem swoimi doświadczeniami nabytymi w czasie ponad 15 lat posiadania 6-rodzinnej kamienicy w Nowym Jorku.
Rental application
Pierwszym zadaniem jest sprawdzenie przeszłości i teraźniejszości naszego kandydata na lokatora. Do tego celu służy wniosek najmu lokalu ( rental application). Możemy posłużyć się dowolnym formularzem wziętym z jakiejś książki, ściągniętym z Internetu lub napisanym przez nas samych. Ważne jest, by formularz zawierał rubryki na wszystkie interersujące nas informacje, które umożliwią nam dokonania właściwej selekcji. Musimy jednak bardzo uważać, aby nie wejść w kolizję z obowiązującymi prawami o dyskryminacji.
Nie wolno nam dyskryminować lokatora na podstawie:
- narodowości,
- religii,
- płci,
- statusu rodzinnego,
- wieku,
- niepełnosprawności,
- zawodu oraz
- orientacji seksualnej.
Wolno wybierać lokatorów na podstawie:
- wysokości dochodów;
- ‑historii kredytowej (opóźnienia płatności, sądowe nakazy płatności, eksmisje);
- ‑historii płatności czynszu (regularne opóźnienia, uczynienie szkody w mieszkaniu);
- ‑karalności (kartoteka kryminalna)
- ‑posiadanie zwierząt.
Wniosek:
Nie możesz odrzucić kogoś dlatego, że jest stary, czarny, ma czworo dzieci, czy jest śmieciarzem. Pod żadnym pozorem nie wolno ci podać takich czynników za powód odmowy, bo bystry człowiek może pozwać cię do sądu o dyskryminację. Nie brakuje cwaniaków, którzy tylko czekają na taką okazję.
Na co patrzeć
Podam Państwu dla przykładu kryteria, jakie ja stosuję w doborze swoich lokatorów:
- ‑Minimalny dochód miesięczny - czterokrotny czynsz.
- ‑Udokumentowane zatrudnienia i dochody w ciągu ostatnich dwóch lat.
- ‑Posiada jedną główną kartę kredytową.
- ‑Ma konto czekowe.
- ‑Ma konto oszczędnościowe, a na nim co najmniej trzykrotną wartość czynszu.
- ‑Raport kredytowy nie zawiera nic negatywnego
- ‑Płacił punktualnie czynsz w poprzednim miejscu zamieszkania.
- ‑Pozytywna opinia jednego-dwóch właścicieli domów za ostatnie 2-3 lata.
- ‑Nie jest notowany w sądach, szczególnie w Landlord/Tenant Court.
- ‑Nie ma psów (toleruję jednego kota).
- ‑Wskazane osoby dają mu dobre referencje.
- ‑Nie ma wodnego łóżka ( water bed).
- ‑Ukończył studia albo studiuje.
Odnośnie tego ostatniego wymogu - nie musi on być regułą, ale zauważyłem, że lokatorzy z wyższym wykształceniem częściej są "na poziomie", choć oczywiście wyjątków nie brakuje. Zarabiają oni więcej i mają wyższe ambicje niż wykiwanie landlorda. Profesjonalista po uniwersytecie bluszczowym ( ivy league) nie zechce psuć reputacji przez niepłacenie czynszu.
Ponadto biorę pod uwagę następujące szczegóły:
- ‑Wniosek wypełniony jest niecałkowicie lub nieczytelnie. Moje doświadczenie wskazuje, że osoby, które wypełniają wniosek niedbale, również niedbale będą traktowały moje mieszkanie.
- ‑Brak prawa jazdy.
- ‑Brak własnego numeru telefonu.
- ‑Ubiór, biżuteria, kolczyk w języku, przetyczka w nosie, tatuaż.
- ‑Chce się wprowadzić zaraz i gotów jest płacić gotówką dzisiaj.
- ‑Mieszka z rodziną albo w hotelu.
- ‑Często zmienia miejsce zamieszkania.
- ‑Użył security deposit, aby zapłacić ostatni miesiąc za wynajem poprzedniego mieszkania.
- ‑Ma wiele kart kredytowych.
- ‑Ile godzin pracuje: 20 czy 60 tygodniowo. Pracowici ludzie są lepszymi lokatorami.
Jak postępować?
Już w pierwszej rozmowie telefonicznej informuję kandydatów o tym, że będę sprawdzał ich historię kredytową i kryminalną i zechcę zobaczyć dowód zarobków. Wiele osób traci zainteresowanie, przez co oglądać mieszkanie przychodzą już tylko wartościowi kandydaci. Proszę też kandydata o przyniesienie wszystkich dokumentów potwierdzających jego dane personalne. Jeżeli sobie życzą, mogę przefaksować im listę dokumentów. Jeżeli ktoś się dziwi, to wyjaśniam, że w swoim 6-rodzinnym domu mam samych spokojnych, kulturalnych i statecznych lokatorów i lokatora o takim profilu poszukuję. Ludziom podoba się to, że będą mieszkać w spokojnym miejscu, wśród ustabilizowanych lokatorów. Ludzie, którzy mają coś na sumieniu, wykruszają się sami.
Gdy pokazuję mieszkanie, proszę zainteresowanych o wypełnienie podania. Zapoznaję się wstępnie z informacją podaną przez kandydata i przeprowadzam krótki wywiad. Jeżeli kandydat jest bardzo zainteresowany, to proszę go o okazanie dokumentów, o które prosiłem przez telefon: prawo jazdy, karta kredytowa, wyciąg z banku ( bank statement), paystubs, W-2 albo rozliczenia podatkowe za dwa ostatnie lata, list od pracodawcy (stwierdzający czasokres zatrudnienia, rodzaj wykonywanej pracy i powód odejścia), kopia umowy najmu poprzedniego mieszkania ( lease), rachunek za gaz, elektryczność.
Następnym krokiem są rozmowy telefoniczne ze wszystkimi referencjami kandydata. Można też go odpowiedzić w jego mieszkaniu, jeżeli mieszka w tym samym mieście.
Zamawiam raport kredytowy i tenant background check, który wykaże, czy miał on sprawy w sądzie mieszkaniowym (Landlord/Tenant Court), czy był eksmitowany i karany. Sprawdziany te można zamówić w jednym z wielu stowarzyszeń właścicieli domów ( landlords association):
• ‑Rent Stabilization Association (w Nowym Jorku, tel. 212-575-2300, www.rsanyc.com).
• ‑Nation Tenant Network (212-575-2300, www.ntnnet.com).
• ‑ National Association of Independent Landlords , tel. 800-352-3395, www.nailusa.com.
Ostatnia uwaga:
Słuchaj swego instynktu. Jeżeli czujesz do kogoś obiekcje, nie wynajmuj mu mieszkania. Z drugiej strony strzeż się czarusiów, którzy mają różne wymówki na luki w swojej dokumentacji i skazy na raportach kredytowych.
Spis wyposażenia i jego stanu
Z książki dla właścicieli domów lub z Internetu weź formularz do sporządzenia listy wyposażenia mieszkania (Landlord-Tenant Checklist). Ten kilkustronicowy druk wylicza wyposażenie wszystkich pokoi i ma rubryki na zaznaczenie stanu dywanów, żyrandoli, okien, ścian, podłóg, sprzętu kuchennego, łazienek, itp., oraz dwie kolumny, gdzie wpisuje się stan przed wprowadzeniem się ( condition in arrival) i po wyprowadzce lokatora ( condition on departure). Udaj się z lokatorem do mieszkania i razem wypełnij formularz (np. wykładzina podłogowa w salonie-jedna dziurka wypalona papierosem). Gdy lokator będzie się wyprowadzał po paru latach, zrobicie inspekcję lokalu po raz drugi, zaznaczając zużycie i szkody. W ten sposób nie będzie nieporozumień co do usterek.
Umowa najmu
Gdy wynajmujemy pokój, mieszkanie czy dom, najbezpieczniej jest podpisać umowę najmu ( rental lease) lub month-to-month rental agreement. Ten ostatni nie może być stosowany w mieszkaniach, które mają regulowane czynsze ( rent regulated appartments, jak te w 6-rodzinnych budynkach i w większych w Nowym Jorku). Brak pisemnej umowy jest błędem, za który przyjdzie nam zapłacić, gdy musimy wziąć najemcę do sądu. Lease określa warunki, na których wynajmujemy lokal, oraz wymagania, jakie mamy w stosunku do lokatora.
Uwaga:
Szczególnie ostrożnie należy postępować w przypadku sześciorodzinnych i większych domów położonych w mieście Nowy Jork, objętych tzw. rent stabilization law. Tu brak pisemnej umowy nie jest zaletą, lecz poważną wadą. Ażeby usunąć lokatora, który nie ma umowy, trzeba mu najpierw dać umowę na wybrany przez niego termin (rok albo dwa), po czym z odpowiednim wyprzedzeniem złożyć wymówienie. Ale nawet wtedy prawo zezwala na usunięcie lokatora tylko w wyjątkowych wypadkach.
Weź czynsz za pierwszy miesiąc z góry oraz depozyt ( security deposit) w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Dopiero teraz możesz wręczyć klucze. Nie dawaj dostępu do mieszkania zanim nie załatwisz wszelkich formalności. W momencie, gdy lokator zostwi jakąś swoją rzecz w wynajmowanym mieszkaniu, na przykład szczoteczkę do zębów, prawnie obejmuje lokal w najem i można go usunąć tylko na drodze sądowej.
Gdzie dowiedzieć się więcej
Posiadanie domu czynszowego jest takim biznesem, jak wiele innych. Właściciel musi znać prawo, by mieć je po swojej stronie. Pomoże mu w tym książka Every Landlord"s Legal Guide, wydana przez Nolo Press ( www.nolo.com, 800-728-3555). Ma ona dysk kompaktowy z formularzami (25 prawnych formularzy), które z pewnością bardzo się przydadzą.
Artykuł przedrukowano za zgodą Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363,