Jeżeli twój lokator nie płaci czynszu, to w większości przypadków znaczy, że popełniłeś błąd w jego ocenie. (O tym jak wybrać dobrego lokatora pisaliśmy w poprzednim numerze). Teraz przychodzi ci zapłacić za tę pomyłkę. Pamiętaj, by wyciągnąć z niej właściwe wnioski.
Wypowiedzenie umowy najmu
Jeżeli nasze mieszkanie nie jest regulowane przepisami, to możemy nie przedłużać umowy albo zakończyć ustną umowę ( month-to-month lease) dając 30-dniowe wypowiedzenie ( 30-day notice). W miastach, w których obowiązuje regulacja czynszów (przede wszystkim w stanach Nowy Jork i Kalifornia), należy się stosować do przepisów ( rent control, rent stabilization law). W mieście Nowy Jork domy mające 6 mieszkań lub więcej podlegają tym przepisom. Mieszkania do wynajęcia w domach mniejszych nie podlegających kontroli ani stabilizacji czynszów, muszą tylko być zarejestrowane jako multiple dwelling i spełniać warunki zamieszkalności ( warranty of habitability).
Co robić
Jeżeli mamy lokatora, który nie płaci i nie chce się wyprowadzić, to mamy dwie drogi do wyboru.
1. ‑ Negocjacje z lokatorem. Może on mieć podstawy do tego, by nie płacić, np. mieszkanie jest nielegalne (w piwnicy) albo wymaga napraw i nie spełnia warranty of habitability.
2. ‑ Postępowanie sądowe, tzw. nonpayment proceedings w sądzie mieszkaniowym (może się on nazywać Landlord-Tenant Court albo Housing Court).
Jeżeli negocjacje z lokatorem nie przyniosły skutku, to bierzemy go do sądu w celu eksmisji.
Eksmisja
Proces eksmisji ( eviction process) zaczyna się od złożenia w sądzie pozwu. W języku angielskim pozew nazywany jest "skargą" ( complaint), bowiem w pierwotnym założeniu każdy mógł przyjść do sądu osobiście i złożyć ustnie czy pisemnie nieformalną skargę. W wielu sądach mieszkaniowym complaint nazywa się petycją o niepłacenie czynszu ( petition for non-payment). W petycji tej wyliczamy fakty, które przemawiają za koniecznością eksmisji i prosimy sąd, by nakazał lokatorowi opuszczenie mieszkania, zapłacenie zaległego czynszu i pokrycie twoich strat wynikłych z jego nielegalnego przebywania w lokalu. Petycja nie jest trudna do wypełnienia. Niektóre sądy mają nawet gotowe formularze, gdzie zaznacza się tylko odpowiednie rubryki. Gdy nie korzystasz z pomocy prawnika, to podpisując petycję, wpisz obok "Pro per" albo "Pro se", co znaczy, że reprezentujesz się sam.
Niesiesz petycję do sądu mieszkniowego, gdzie urzędnik przypisuje jej numer i wstawia datę, kiedy sprawa trafi na wokandę sądową. Ta data jest wpisana na wezwaniu sądowym ( summons) - dokumencie, który będzie wręczony lokatorowi, by wiedział on, że jest pozwany do sądu. Wezwanie zwane bywa notice of petition.
Wręczenie dokumentów sądowych
Teraz trzeba wręczyć dokumenty sądowe (kopię pozwu i wezwanie, w NYC zwane nonpayment documents) lokatorowi. Ja używam do tego celu zawodowego process server, który wie, jak przygotować petycję, ( petition for non-payment oraz notice of petition) i jak je dostarczyć lokatorowi. Jeżeli dokumenty (zwane też dispossess papers) są dostarczone nieprawidłowo, to lokator może zarządać, aby sąd wycofał sprawę ( dismiss the case). Wtedy musimy zacząć sprawę od początku.
Właściwego dostarczenia papierów sądowych można dokonać na trzy sposoby:
1. ‑Wręczyć lokatorowi osobiście.
2. ‑Wręczyć innej dorosłej osobie, która żyje z lokatorem i wysłać dodatkowe kopie dwukrotnie: raz przez certified mail, raz przez normalną pocztę.
3. ‑Przymocować kopię do drzwi lokatora lub wsunąć pod drzwi i wysłać dodatkowe kopie dwukrotnie: przez certified mail oraz przez normalną pocztę.
Osoba wręczająca papiery sądowe powinna starać się wręczyć je osobiście co najmniej dwa razy: raz w czasie godzin pracy i raz wieczorem (sposób 1), zanim przymocuje je do drzwi (sposób 3).
Dalsze prowadzenie sprawy w sądzie będzie przebiegać pod kierownictwem sędziego.
Lokator się broni
Lokator ma szereg sposobów obrony w sądzie. Najbardziej podstawowe to:
- ‑Niewłaściwe doręczenie papierów sądowych.
- ‑Właściciel domu nie zarządał zapłaty czynszu we właściwy sposób, to znaczy nie wręczył 3-day notice requiring rent.
- ‑Lokator zaprzecza wszystkiemu ( general denial) i właściciel musi udowodnić całą sprawę punkt po punkcie w czasie rozprawy.
- ‑Lokator zapłacił część czynszu i kwota podana w papierach sądowych ( disposess papers) jest za wysoka.
- ‑Złe warunki w mieszkaniu lokatora i w całym budynku wymagające napraw. Najemca zarząda inspekcji z Building Department. Raport inspektorów będzie dowodem w sądzie.
- ‑Właściciel wszczął postępowanie później niż 3 miesiące od czasu, gdy czynsz się należał. Nie można się domagać czynszu za więcej niż 3 miesiące wstecz (w Nowym Jorku).
- ‑Właściciel jest winien lokatorowi pieniądze, ponieważ żąda czynszu wyższego niż legalny. Ten warunek ma zastosowanie tylko w mieszkaniach regulowanych.
- ‑Nielegalny budynek wielomieszkaniowy. Właściciel nie zarejestrował budynku w ciągu ostatnich 3 lat jako budynku posiadającego więcej niż 3 mieszkania. Nie dotyczy to bydunków jedno i dwurodzinnych.
- ‑Błąd ortograficzny w imieniu lub adresie lokatora.
- ‑Osoba, która pozwała najemcę do sądu, nie jest właścicielem budynku. Właściciel musi przedstawić sędziemu poświadczoną kopię aktu własności ( deed), jak również poświadczone ( certified) kopie innych dokumentów, jakich sędzia zarząda.
Nie jest to pełna lista możliwych metod obrony lokatora.
Ugoda z lokatorem czy rozprawa
W pierwszej kolejności sąd będzie się starał doprowadzić do kompromisu i ugody stron. Zechce ustalić, ile z należnego czynszu właściciel daruje i w jakich ratach lokator będzie spłacał resztę. Jeżeli na to się zgodzicie, to podpiszecie ugodę ( settlement). Jeżeli lokator będzie przestrzegał ustaleń umowy, to otrzymasz swoje pieniądze, jeżeli nie, to musisz wznowić sprawę w sądzie.
Jeżeli nie podpiszecie ugody, to sędzia zarządzi rozprawę ( trial). Poszczególne posiedzenei trwa bardzo krótko, a kontynuację sędzia wyznacza co 3-4 tygodnie, więc sprawa może ciąnąć się kilka miesięcy. Wszystkei twoje błędy sąd będzie tłumaczył na korzyść lokatora. W wyniku rozprawy sędzia zadecyduje, kto ma komu płacić i ile. Następnie sędzia ma 90 dni na wysłanie orzeczenia ( judgement) do obydwu stron.
Przestroga: Ubiegać się możesz albo o zwrot zaległego czynszu albo o usunięcie lokatora, ale nie o jedno i drugie. Jeżeli wybierzesz pieniądze, to lokator w mieszkaniu zostaje, a jeżeli eksmisję, to musiz przełknąć finansową stratę, albo wytoczyć lokatorowi nową sprawę (zakładając, że wiesz, dokąd się przeniósł).
Eksmisja
Jeżeli wygrasz, to możesz oddać sprawę do City Marshal (Sheriff). Marshal wystąpi do sądu o zgodę na eksmisję, na którą będzie czekał kilka tygodni albo trochę dłużej. Następnie Marshal dostarczy lokatorowi tzw. 5-day Notice. Jeżeli lokator się nie wyprowadzi, to Marshal opieczętuje drzwi. Powinieneś mieć w tym czasie ślusarza, żeby otworzył mieszkanie. Jeżeli lokator ma psa czy inne zwierzątko, to będziesz musiał zapłacić za schronisko dla zwierząt.
W czasie tych 5 dni lokator może odwołać się do sądu wypełniając Order to Show Cause. Jeżeli sędzia to podpisze, to ponownie spotkacie się w sądzie. Jeżeli w którymś momencie lokator się przestraszy i wyprowadzi, to uznaj, że sprawa skończyła się dla ciebie sukcesem. Jeżeli najemca zajmuje lokal o regulowanym czynszu ( rent regulated apartment) i jest obeznany z prawem, to może wykorzystać każdy twój błąd na swoją korzyść i żyć miesiącami (latami) za pół darmo.
Gdzie dowiedzieć się więcej
• A Tenant"s Guide to the New Your City Housing Court (weź z sądu).
• The New Your Landlord"s Law Book wydana przez Nolo Press (Nolo.com). Analogiczna książka jest dostępna dla stanu California. Jeżeli mieszkasz w innym stanie, zapoznaj się z lokalnymi przepisami. Jeżeli jednak będziesz się stosował do przepisów w stanie NY to prawdopodobnie nie popełnisz błędu i w swoim stanie.
• Landlording, autor - Leigh Robinson.
Informacje w Internecie
www.dhcr.state.ny.us/ora/ora.htm
www.tenant.net
www.informus.com
www.mrlandlord.com
www.landlord.com
http://landlording.com
http://housingnyc.com/questions/emailweek.html
Artykuł przedrukowano za zgodą Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363,