Inspiracją do napisania niniejszego artykułu była autentyczna historia związana z wizytą klienta w moim biurze. Dwadzieścia lat temu, pan Stefan (imię zostało zmienione) zakupił na przedmieściach Chicago budynek apartamentowy za $125,000, który postanowił sprzedać i za uzyskane pieniądze nabyć motel na Florydzie. Przed dokonaniem transakcji zdecydował się uzyskać poradę podatkową. Biorąc pod uwagę wartość rynkową domu (około $850,000), wstępna analiza pokazała, iż należy odprowadzić w formie podatków federalnych i stanowych w przybliżeniu $200,000. Pan Stefan zrealizował swój zamiar nie płacąc centa podatku. Rozwiązaniem okazała się wymiana nieruchomości zamiast sprzedaży.
Sekcja prawa podatkowego 1031 zwana like-kind exchange, pozwala właścicielom na wymianę nieruchomości na "podobną" (like-kind) bez konieczności płacenia podatku od zysku kapitałowego. Wynika to z faktu, iż właściciel nie pozbył się nieruchomości, a tylko zamienił ją na inną. Podatek od zysku kapitałowego jest odroczony (deferred) i płacony wówczas, kiedy otrzymana nieruchomość zostanie sprzedana (obecnie maksymalna stawka podatku od zysku kapitałowego wynosi 15%).
Aby zrozumieć na czym polega sekcja like-kind exchange należy na początku wyjaśnić co oznacza "podobna" nieruchomość. Prawo podatkowe definiuje ją bardzo szeroko. Obejmuje ona wymianę nieruchomości używanej do celów produkcyjnych, inwestycyjnych i biznesowych ( qualified purpose) na inną o podobnym charakterze. Like-kind dotyczy natury, a nie wieku czy też jakości.
Na przykład: nieuzbrojona działka zakupiona do celów inwestycyjnych może być zamieniona na nieruchomość używaną w biznesie (budynek apartamentowy). Like-kind exchange nie dotyczy wymiany: papierów wartościowych (np. akcji, obligacji), udziałów w spółkach, inwentarzu towaru, itp. W ramach sekcji 1031 istnieje również możliwość wymiany własności używanej do celów prywatnych ( personal property), ale jest ona bardziej restrykcyjna. Podzielono ją na klasy i oprócz like-kind oraz qualified purpose musi być ona wymieniona w ramach danej klasy ( like-class) - samochód osobowy nie kwalifikowałby się na wymianę z cieżarówką.
Konsekwencje podatkowe wymiany
Sposób naliczania zysku kapitałowego oraz podstawy podatkowej nowej nieruchomości wygląda następująco:
Przykład:
A zakupił ziemię za $250,000 (obecna wartość rynkowa wynosi $500,000), którą wymienia z B na dom apartamentowy o wartości $600,000. Zysk z wymiany w wysokości $350,000 będzie odroczony ($600,000 minus $250,000). Koszt zakupu budynku (basis of like-kind property) wynosi $250,000. Oczywiście, w praktyce mamy doczynienia z wymianą nieruchomości obciążonej długiem hipotecznym.
Przykład:
Kontynuując załóżmy, iż ziemia A jest obciążona długiem $200,000, natomiast wielkość nie spłaconej pożyczki na budynku apartamentowym B wynosi $275,000. Zysk z wymiany wyniesie $275,000 ($600,000 minus $250,000 minus $75,000). Basis of like-kind property wyniesie $325,000 ($250,000 plus $75,000).
Otrzymanie nieruchomości "niepodobnej".
W przypadku, gdy podatnik wymieni swoją nieruchomość na "niepodobną" (non-like property) lub otrzyma pieniądze, ewentualnie kupujący spłaci lub przejmie jego mortgage, zysk podatnika ulega opodatkowaniu. Jest to tzw. boot. Wielkość zysku do opodatkowania jest mniejsza od całkowitego zysku uzyskanego z wymiany lub otrzymanego boot.
Przykład:
A wymienia parcelę zakupioną za $375,000 z B na magazyn, o wartości $550,000 plus dodatkowo dostaje $25,000 w gotówce. Ziemia i magazyn obciążone są długiem hipotecznym w wysokości $100,000 i $125,000. Warunkiem wymiany jest przejęcie długów przez obie strony.
Zysk z wymiany wynosi $175,000 tj. $550,000 plus boot ($25,000 w gotówce) minus $375,000 minus 25,000 (A przejmuje większy dług o $25,000) = 175,000.
Zysk do opodatkowania wyniesie $25,000 (mniejszy od całkowitego zysku ($175,000) lub otrzymanego boot ($25,000), a zysk odroczony $150,000 (całkowity zysk minus zysk opodatkowany). Basis of like-kind property wyniesie $400,000.
Rodzaje wymian
Wymiana opóźniona ( delayed exchange)
Większość wymian nieruchomości odbywa się niejednocześnie, to znaczy sprzedaż istniejącej i nabycie nowej mają miejsce w różnym czasie. Znalezienie dwóch stron, które byłyby zainteresowane wymianą między sobą jest wyjątkowo rzadkie. Dzięki decyzji podjętej w sprawie Starkera i uchwaleniem w roku 1984 Tax Reform Act, nie ma wymogu aby wymiana była dokonana jednocześnie z wymianą tytułów własności. Po znalezieniu kupca na naszą nieruchomość ( relinquished property) należy wynająć pośrednika ( intermediary), który przejmie pieniądze uzyskane z transakcji i umieści je na koncie powierniczym ( escrow account). W ciagu 45 dni jesteśmy zobligowani do znalezienia nieruchomości, którą zamierzamy nabyć ( replacement property) oraz powiadomienia o tym fakcie naszego pośrednika. Nie później niż 180 dni od daty transferu naszej pierwotnej nieruchomości należy zakończyć transakcję "zakupu" poprzez closing.
‑Wymiana odwrotna ( reverse or parking exchange)
Wyżej opisana wymiana polegała najpierw na "sprzedaży" własnej, a potem na nabyciu nowej nieruchomości. W praktyce podatnik może znaleźć doskonałą nieruchomość zanim wystawi swoją na sprzedaż. Jeśli sprzedający zgodzi się na przesunięcie terminu closingu i podpisze kontrakt warunkując go sprzedażą nieruchomości kupującego, wszystko potoczy się tak jak opisano wyżej. Jeśli nie, inwestor musi rozważyć wymianę odwrotną . Zgodnie z tą metodą, pośrednik najpierw zakupi i zatrzyma ( park) nieruchomość, którą pragniemy nabyć. Po sprzedaży pierwotnej nieruchomości inwestor będzie mógł odkupić ją od pośrednika.
‑Wymiana połączona z budową ( construction exchange)
Często ma sens dla inwestora aby zakupić działkę i wykonać czynności budowlane, gdy nie może znaleźć właściwego domu po umiarkowanej cenie. Koszt replacement property musi równać się lub być wyższy cenie sprzedaży relinquished property. W wymianie tej pośrednik zakupuje ziemię pod budowę trzymając tytuł własności. Kiedy cena zakupu działki wraz kosztami budowy będą się równać lub przewyższą wartość relinquished property, pośrednik przetransferuje nową nieruchomość do inwestora.
Oprócz przedstawionych wymian nieruchomości istnieje wiele innych kombinacji, na przykład: wymiana odwrotna połączona z budową, wymiana opóźniona połączona z wymianą własności używanej do celów prywatnych.
Nieporozumienia
odnośnie wymian nieruchomości
Podatnicy mylą wymagania odnośnie sekcji 1031 z nie obowiązującymi już przepisami dotyczącymi sprzedaży domów prywatnych, tak zwanych " rollover provisions" lub sekcją 1033 związaną z involuntary conversion. Sekcja ta przewiduje, iż podatnik ma 2 lub 3 lata na zamianę nieruchomości, która była mu odebrana w sposób niedobrowolny. W odróżnieniu od sekcji 1031, ani przepisy " rollover provisons" nie wymagały, ani sekcja 1033 nie nakazuje użycia wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży ( net proceeds) i ulokowania ich w nowej nieruchomości.
Poza tym, wiele osób myśli, iż wystarczy powiadomić closing agent lub pośrednika aby zatrzymał pieniądze ze sprzedaży do czasu aż podatnik wyda mu instrukcje odnośnie nabycia replacement property.
Powoduje to dwa problemy:
- ‑podatnik faktycznie otrzymał pieniądze ( constructive receipt) i w związku z tym transakcja ulega opodatkowaniu (podatnik mógł zmienić instrukcje i wycofać pieniądze).
- ‑transakcja nie jest wymianą, ponieważ podatnik sprzedaje jedną nieruchomość w ramach jednej transakcji i nabywa drugą w oddzielnej trasakcji. Aby kwalifikować się na odroczenie podatku, dwie transakcje muszą być powiązane ze sobą ( interrelated), a jednocześnie wzajemnie od siebie zależne ( mutually interdependent), poprzez użycie pośrednika lub bezpośrednio pomiędzy sprzedającym a kupującym.
Ciąg dalszy w następnym numerze.