Wymagania odnośnie
wymian nieruchomości
Wiele transakcji posiada cechy zarówno sprzedaży jak i wymiany. Chociaż, generalnie, istota a nie forma jest brana pod uwagę, to nie ma praktycznej różnicy pomiędzy sprzedażą ( substance of sale), a wymianą ( substance of exchange). Realizując like-kind exchange bardzo ważne jest wynajęcie pośrednika honorowanego przez Urząd Podatkowy ( qualified intermediary). Następnym ważnym elementem jest ustalenie zasad dostępu przez podatnika do pieniędzy ze sprzedaży. Dostęp podatnika do tych środków musi być ograniczony zgodnie z restrykcjami narzuconymi przez Regulation Par. 1.1031(k)-1(g)(6). Musimy również pamiętać, iż nieruchomość otrzymana nie będzie like-kind, dopóki nie będzie zidentifikowana w ciagu 45 dni i otrzymana nie później niż 180 dni od daty transferu relinquished property (sekcja 1031 (a) (3)).
Jeśli chodzi o cenę zakupu, musi być ona równa lub większa od ceny sprzedaży nieruchomości pomniejszonej o koszty sprzedaży (net proceeds). Można wymienić dowolną liczbę, ale istnieje ograniczenie co do ilości otrzymanych nieruchomości:
- ‑maksimum trzy bez względu na wartość rynkową lub
- ‑nie ma ograniczeń co do ilości otrzymanych nieruchomości tak długo, jak ich całkowita wartość rynkowa nie przekracza 200% wartości sprzedaży.
Okres posiadania nieruchomości - nie został wprawdzie jednoznacznie sprecyzowany, ale minimum dwuletni okres posiadania powinnen być wystarczający aby zaliczyć test IRS. Okres posiadania jest tylko jednym z czynników określających zamiar podatnika co do wymiany. Im krótszy okres posiadania, tym musimy przedstawić więcej przesłanek odnośnie zamiaru wymiany.
Aby uniknąć nieporozumień i kłopotów ze strony Urzędu Podatkowego kwestionującego wymianę w ramach sekcji 1031 należy zastosować się do określonych przez IRS wytycznych tzw. safe harbors. Regulują one miedzy innymi wspomiany wcześniej constructive receipt oraz kwestię umowy agencyjnej:
Umowa zastawu - ( security or guarantee agreement) - zobowiązanie osoby przekazującej nieruchomość może być zabezpieczone umową zastawu ( mortgage) pomiędzy kupującym a sprzedającym. Ustalenie czy podatnik faktycznie otrzymał pieniądze zanim dokonał wymiany nieruchomości będzie dokonane bez względu na to, czy umowa zastawu została zawarta czy też nie.
Konta powiernicze i umowa powiernicza ( qualified escrow accounts and qualified trust) - zobowiązanie osoby przekazującej replacement property do podatnika może być zabezpieczone pieniędzmi, jeśli umieszczone są one na koncie powierniczym ( escrow account) i zdeponowane na podstawie umowy powierniczej ( qualified trust). Zgodnie z tą umową, dostęp podatnika do środków pieniężnych powinien być limitowany w celu pożyczenia czy też zastawu, innymi słowy, otrzymania korzyści z pieniędzy zdeponowanych na escrow account.
Pośrednicy - ( qualified intermediaries) nie są agentami podatnika dla celów like-kind exchange. Umowa pomiędzy podatnikiem a pośrednikiem powinna dawać uprawnienia pośrednikowi w przeniesieniu prawa własności na podstawie pisemnego powiadomienia oraz możliwość zdeponowania pieniędzy na koncie powierniczym narzucając restrykcje w dostępie do tych środków (Regs. Par.1.1031(k)-1(g)(6)). Kilka słów o pośrednikach. Aby znaleźć właściwego pośrednika należy zrozumieć najpierw, kto nie kwalifikuje sie aby nim być. Tak zwanym disqualified party jest każdy kto był agentem podatnika lub jego pracownikiem, prawnikiem lub księgowym, doradcą inwestycyjnym lub agentem, ewentualnie brokerem realnościowym w ostatnich dwóch latach od momentu sprzedaży relinguished property, jak również krewni podatnika
W jaki sposób odszukać właściwego pośrednika? Należy skontaktować się z Federation of Exchange Accomodators (tel. 916 388-1031) lub odwiedzić stronę internetową: www.1031.org.
Interest and growth factors - podatnik jest uprawniony aby otrzymać korzyść z wymiany, jeśli wynika ona z odroczenia pomiędzy sprzedażą i zakupem. Jeśli podatnik otrzyma umożenie odsetek lub opłat bankowych, będzie to traktowane jako korzyść bez względu czy zostało zapłacone przez bank czy też nie. Podatnik powinien osiągniętą korzyść uwzględnić w dochodzie.
Zalety wymiany:
Generalnie, daje ona możliwość nabycia nowej nieruchomości w transakcji bezpodatkowej. Pozwala również na:
• konsolidację lub dywersyfikację inwestycji - podatnik, który nabył szereg nieruchomości przez wiele lat może dojść do wniosku, iż ze względu na kwestię zarządzania będzie lepiej, jeśli zamieni je na jedną nieruchomość. Z drugiej strony, podatnik może dojść do wniosku, że lepiej byłoby zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny i zamienić jedną nieruchomość na dwie lub więcej w lepszych dzielnicach lub obniżyć koszty zarządzania, ewentualnie zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.
• osiągnięcie wzrostu wartości inwestycji ( appreciation-leverage) - wiele osób inwestujących w nieruchomości uzyskuje większą equity dzięki pożyczonym pieniądzom (wymiana nieruchomości o wartości $500,000 obciążonej długiem hipotecznym $250,000 na nieruchomość o wartości $1,000,000 obciążonej długiem hipotecznym $750,000).
• większy przypływ gotówki ( cash-flow) - wielu podatników posiada na przykład nieuzbrojoną ziemię kupioną w celach inwestycyjnych. Ziemia ta z reguły nie przynosi żadnego dochodu, a wymaga zapłaty real estate tax. Sekcja 1031 może być użyta do zamiany na nieruchomość przynoszącą miesięczny dochód, bez płacenia podatku od zysku kapitałowego
• relokację inwestycji - po przeprowadzce do innego stanu, inwestorzy mogą zamienić swoją nieruchomość na położoną bliżej nowego domu
• uzyskanie większego odpisu podatkowego - zamiana nieruchomości o niskiej wartości ( low-basis), nie podlegającej amortyzacji (np. ziemia) na nieruchomość o wysokiej wartości ( high basis), będącej przedmiotem amortyzacji, pozwoli na osiągnięcie korzyści podatkowej
Wady wymiany:
• zmiejszona podstawa podatkowa w nowo nabytej nieruchomości - generalnie, podatnik otrzymuje taką samą podstawę podatkową, jaką miał przed wymianą ( carryover tax basis), plus zysk przyjęty do opodatkowania i tzw. boot przekazany minus boot otrzymany. Tym sposobem, podatnik będzie miał niższy roczny odpis podatkowy ( lower cost recovery deduction) od osoby, która stałaby się posiadaczem nieruchomości w tradycyjnej transakcji kupna
• zwiększone koszty wymiany - obejmują koszty closingu, pośrednika, adwokata oraz dodatkowe koszty związane z przygotowaniem rozliczenia podatkowego. Może to przeważyć korzyści, jeśli zysk, który ma być odroczony jest mały
• ograniczenia w użyciu equity - podatnik może użyć środki ze sprzedaży tylko w celu nabycia nowej nieruchomości w ramach transakcji wymiany.
Większość inwestorów dostrzega oczywistą korzyść płynącą z wymian nieruchomości w ramach sekcji 1031 prawa podatkowego - konieczność zapłaty podatku od zysku kapitałowego jest odroczona, pozwalając na bezpodatkowy wzrost wartości naszej inwestycji. Jednak niewiele osób zdaje sobie sprawę, iż jest to doskonałe narzędzie służące do osiągnięcia licznych celów inwestycyjnych.
Jaki jest sens odraczać podatek, jeśli w końcu trzeba będzie go zapłacić? Niekoniecznie. Po śmierci właściciela, nieruchomość otrzymuje stepped-up basis, a spadkobiercy mogą ją sprzedać nie płacąc podatku w ogóle. Dlatego też wymiana nieruchomości używana jest również w planowaniu spadkowym przez doradców podatkowych, gdyż teoretycznie można uniknąć zapłaty odroczonego podatku.
Jak widać, wymiana nieruchomości daje ogromne możliwości, należy tylko umiejętnie je wykorzystać. Aby w pełni skorzystać z sekcji 1031, warto odwiedzić księgowego lub adwokata doświadczonego w obrocie nieruchomości.
Autor artykułu, Mirosław Misztal, CPA
jest właścicielem biura zajmującego się podatkami
i księgowością.
True Tax & Pro Accounting, Inc.
6138 N. Milwaukee, Chicago IL 60646
Tel. (773) 774-9700
