Rynek nieruchomości w 2003 roku

W sytuacji skąpej podaży, niskiego oprocentowania pożyczek i ożywienia ekonomicznego, jedynym realnym odzwierciedleniem wartości handlu są ceny sprzedanych domów. W czasie ostatnich trzech lat rekordy sprzedaży na rynku nieruchomości zostały doszczętnie pobite. Ekonomiści przewidują koniec tendencji zwyżkowej w roku 2004 i ustabilizowanie się oszałamiających wzrostów cen w skali całego kraju. Ale prognozy ekspertów dotyczyły także minionych lat: 2001, 2002 i 2003. Czy w tym roku się sprawdzą? Być może, jakkolwiek niektórzy znawcy tematu powątpiewają już we własne opinie. Na przykład, David Seiders, naczelny ekspert ekonomiczny National Association of Home Builders, który przyznaje: "To zaczyna nas trochę denerwować."

Statystyki za rok 2003 z pewnością nie ukazują żadnych oznak słabości. Wartość sprzedaży domów wyniosła w roku 2003 około 6 milionów, drastycznie więcej niż 400,000 w roku 2002, zgodnie z danymi National Association of Realtors. Organizacja szacuje, że średnia cena domu w skali kraju wzrosła niemal 9% osiągając $172,100. Przekracza to 7% wzrost notowany w roku 2002 roku. Większość specjalistów handlu nieruchomości oczekuje osłabienia wzrostu cen w roku 2004 o około 5%, ale nie przywiązujmy zbyt dużej wagi do tych prognoz.

Ograniczona zdolność nabywcza

Spadek cen nie jest łatwo przewidywalny, ponieważ z ekonomicznego punktu widzenia jedynym czynnikiem, który mógłby doprowadzić do ochłodzenia tendencji wzrostowej mógłby być jedynie wzrost cen domów. Inne czynniki nie wpłyną na długo oczekiwaną obniżkę cen. Warunki oprocentowania pożyczek, jak się oczekuje, pozostaną nadal atrakcyjne utrzymując się poniżej 7%, ekonomia przejawia oznaki ożywienia, a bezrobocie wreszcie spada.

Notowany w ciągu ostatnich lat wzrost cen domów, zwłaszcza na terenach przybrzeżnych, wprawia w osłupienie. Średnie ceny domów w centrum Nowego Jorku i jego przedmieściach wzrosły od 50 do 60% w ciągu ostatnich pięciu lat. W niektórych częściach Florydy wzrost cen na rynku nieruchomości przekroczył 50%, głównie za sprawą kupców drugiego domu.

Także Kalifornijczycy uginają się pod ciężarem inflacji cen. Dla przykładu, średnia cena domu w powiecie Orange jest 123% wyższa niż w roku 1998. The California Associa-tion of Realtors szacuje, że jedynie 23% mieszkańców Kalifornii może sobie pozwolić na kupno średniej wartości domu. Jeśli 13% wzrost cen, jaki jest oczekiwany przez organizację dojdzie do skutku, jedynie 19% mieszkańców stanu będzie w stanie dokonać zakupu domu.

Innym czynnikiem przyczyniającym się do ciągłego wzrostu cen jest stosunkowy brak domów na rynku, co daje przewagę stronie sprzedającej. By doprowadzić do sytuacji, w której ani sprzedający ani kupujący nie mają znacznej przewagi w sprawie negocjacji ceny, rynek potrzebuje sześciomiesięcznego okresu podaży. Jest on definiowany jako termin, w którym będzie można sprzedać domy znajdujące się obecnie na rynku po cenach obecnie oferowanych. W skali całego kraju rynek nieruchomości znajduje się z czwartym miesiącu tak określanego okresu podażu.

W tej sytuacji najbardziej poszkodowani są kupujący swą pierwszą nieruchomość. Uciążliwe miesięczne spłaty pożyczek w połączeniu z wysokimi kosztami ubezpieczeń i edukacji doprowadzają wiele średnio zarabiających rodzin do bankructwa, twierdzi Elizabeth Warren, profesor prawa w Harvard University i autorka książki pod znamiennym tytułem: "The Two-Income Trap: Why Middle-Class Mothers and Fathers are Going Broke". Jej zdaniem, ceny domów w renomowanych okręgach szkolnych zostały podbite tak wysoko, że średnio zarabiających rodzin nie stać na kupno jeżeli nie poświęcą dochodów dwojga pracujących współmałżonków. Autorka twierdzi, że na terenach takich, jak Washington, D.C., New York, Boston i San Francisco, rodziny zarabiające rocznie $150,000 czują się osaczone w równym stopniu jak te, które zarabiając $75,000 mieszkają w mniej atrakcyjnych okolicach.

Obciążeni kupcy pierwszego domu

Jedynym rozwiązaniem dla kupujących po raz pierwszy, które ułatwiłoby spłatę comięsięcznych pożyczek byłoby znaczące obniżenie stop oprocentowania. Problemem dla tej kategorii kupców są nieznaczna część spłaconej wartości domu i niewielkie zasoby gotówki. Nadwerężają oni swe możliwości tak bardzo, że gdy ich dochód spada, na przykład w sytuacji gdy jedno z małżonków traci pracę, ryzykują niewywiązanie się z płatności zaciągniętej pożyczki. Rzecz jasna, nadwerężanie swoich możliwości finansowych w celu kupna domu nie jest niczym nowym. Nie ma takiego kupca, który nie chciałby kupić więcej niż go stać albo kto nie liczyłby na zwiększenie swojego dochodu by zmniejszyć obciążenie spłat. Ale dochody wzrastały w ostatnich latach bardzo powoli, jeśli w ogóle, pozostawiając dłużników wyczerpanych i niezabezpieczonych przez długi czas.

Dlatego tak ważne jest uważne przeanalizowanie swoich możliwości płatniczych przed podjęciem decyzji o kupnie domu. Jeśli spłata comiesięcznej pożyczki wymagałaby poświęcenia dochodów dwojga pracujących małżonków, należy się dobrze zastanowić nad tym czy rzeczywiście nas na to stać. Jeśli dwoje pracujących małżonków decyduje się na spłatę tak dużej pożyczki, powinni posiadać zasób gotówki do wykorzystania w razie potrzeby. Rozsądne jest kupno domu, którego spłaty byłyby możliwe przez jednego z małżonków.

Luksusowe rezydencje znów na rynku

Możliwości płatnicze, rzecz jasna, nie są przeszkodą dla wszystkich. W drugiej połowie 2003 roku odnotowano nasilenie sprzedaży luksusowych domów o wartości od $750 do $1 miliona w zależności od okolicy, jakkolwiek jeszcze na początku ubiegłego roku tego typu posiadłości nie znajdowały nabywców.

Kondominia przebijają domy

Ceny kondominiów, stabilne na terenie całego kraju, wzrastają w tempie szybszym niż domów jednorodzinnych, w stosunku 17% do 9%. To zasadniczy zwrot, bowiem historycznie rzecz biorąc wartość kondominiów pozostawała w tyle za cenami domów. Ten trend odzwierciedla zarówno poszukiwanie przez kupujących po raz pierwszy tanich kondominiów i pragnienie posiadania przez baby-boomers luksusowych kondominiów w modnych okolicach, na terenie wakacyjnych resortów bądź osiedli emerytalnych. Ponad 40% kupców kondominiów stanowią ludzie w wieku ponad 45 lat, jak informuje National Association of Realtors. Typowy kupiec kondominiów, wyznaje właściciel jednego z biur pośrednictwa nieruchomości na terenie przylegającym do Mississippi River w Minneapolis, to zasobny emeryt, który pozbywa się swojego w całości spłaconego domu na przedmieściach by przenieść się do ruchliwego centrum miasta. Wiele z obecnie modnych lokalizacji było w przeszłości użytkowanych jako magazyny i fabryk, a ich obecna cena waha się od $5,000 do $ 1 miliona.

Innym czynnikiem wpływającym na intensyfikację trendu sprzedaży kondominiów jest niewystarczająca zasobność finansowa kupujących swój pierwszy dom, których stać tylko na kondominium, choć woleliby z pewnością kupić dom.

Średnia wartość kondominim wynosiła w trzecim kwartale ubiegłego roku $167,000, co jest ceną stosunkowo wysoką i odzwierciedlającą rosnącą popularność kondominiów. Dla dokonujących transakcji kupna nieruchomości po raz pierwszy, skromne kondominium jest popularną i ko-rzystną alternatywą w porównaniu z wynajmem. Stwarza ona możliwość wykorzystania oprocentowania pożyczki w celu obniżenia podatków i szansę budowania wartości nieruchomości jako inwestycję do wykorzystania w następnej transakcji.

Ceny domów

Duże aglomeracje miejskie na obydwu wybrzeżach prowadzą w wyścigu cen na rynku nieruchomości. Jedynie dwa z 25 miast: Phoenix i Las Vegas, gdzie odnotowano największy procent zmian w wartości nieruchomości w roku 2002-03, położone są w środku kontynentu, donosi raport przygotowany przez firmę konsultingową - Global Insight. Przewiduje ona, że w roku 2004 najdroższe oferty na rynku nieruchomości będą w miarę równomiernie rozłożone na terenach zarówno przybrzeżnych jak i kontynentalnych.

Miasta takie jak Santa Fe, Denver czy Pittsburgh znajdą się liście najlepiej sprzedających się przeżywając wzrost cen nieruchomości rzędu niemal 4%, szacuje Global Insight. Firma zapowiada, że popularne do tej pory rejony pozostaną w tyle w roku 2004. Na przykład tereny Fort Lauderdale i West Palm Beach, które w 2003 zanotowały wzrost cenowy sięgający około 9% w porównaniu z rokiem 2002, stracą na swej atrakcyjności.

Niektóre lokalizacje, które tradycyjnie znajdowały się w czołówce inwestycyjnej, przeżywają stabilizację cen. San Francisco z najwyższą średnią wartością domów, około $576,000 i również największymi zmianami cen w okresie ostatnich pięciu lat, bo około 63%, zanotował jedynie 3% zmian wartości nieruchomości w latach 2002 - 2003. Podobnie, początkowo drastyczne zmiany cen obejmujące ostatnie pięć lat Bostonie, rzędu 66%, wydają się ostatnio stabilizować.

Gdzie w Illinois zanotowano najwyższy wzrost cen nieruchomości?

Zamieszczone poniżej zestawienie cenowe, będące fragmentem obszerniejszej analizy, pozwoli na porównanie średnich cen obecnie oferowanych nieruchomości i jedno-, trzy- i pięcioletniego przyrostu wartości inwestycji. Szczegółowe dane dostępne są w publikacji internetowej (Where are house prices headed in your town?: http://moneycentral.msn.com/content/Banking/P70715.asp).

Ceny nieruchomości zostały zaczerpnięte z danych U.S. Census Bureau.

Artykuł przygotowany został przez redakcję miesięcznika informacyjnego "Monitor" w oparciu o materiały opublikowane w serwisie internetowym www.msn.com