W ciągu ostatnich kilkunastu lat byliśmy świadkami znacznego wzrostu cen nieruchomości (real estate) w aglomeracji chicagowskiej oraz w większości innych rejonów Stanów Zjednoczonych. W wyniku tego, wielu naszych rodaków, czasami tylko przez szczęśliwy los, lub często poprzez realizowanie konsekwentnych planów inwestycji w nieruchomości, stało się właścicielami inwestycji wartych dzisiaj setki tysięcy dolarów a nawet więcej. Wiele z tych osób jest zainteresowanych uniknięciem lub opóźnieniem opodatkowania, wynikającego z potencjalnego zysku przy ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości.
Z rozmów wynika, że większość z tych osób wie, iż są pewne przepisy podatkowe, które umożliwiają osiągnięcie tego celu, lecz są one często niedokładnie lub błędnie poinformowane o szczegółach. Brak ogólnej przynajmniej znajomości tych przepisów może niestety skończyć się na dużej, a co gorsze, nieoczekiwanej lub niepotrzebnej dopłacie podatkowej.
Główna rezydencja podatnika
Na początku przyjrzyjmy się w skrócie przepisom odnoszącym się do opodatkowania zysków ze sprzedaży nieruchomości kwalifikujących się jako główna rezydencja (principal residence) podatnika. W roku 1997 Kongres wprowadził nowe przepisy obowiązujące przy sprzedaży rezydencji po dniu 7 maja, 1997.
W wyniku tych przepisów, zysk ze sprzedaży głównej rezydencji jest zwolniony od opodatkowania jeżeli nie przekroczy $500,000 w przypadku małżeństw rozliczających się wspólnie, lub $250,000 w przypadku innych podatników. Osoby pragnące skorzystać z tych przepisów muszą spełnić pewne warunki:
(1) Muszą być właścicielami nieruchomości przez minimum dwa lata (ownership test).
(2) Muszą używać nieruchomość jako główną rezydencję przez minimum dwa lata podczas pięcioletniego okresu kończącego się w dniu sprzedaży (use test).
(3) Podatnicy nie skorzystali poprzednio z tych przepisów podczas dwuletniego okresu kończącego się w dniu sprzedaży.
W przypadku małżeństw rozliczających się wspólnie wymagane jest tylko aby jedna osoba spełniła warunki ownership test. Obydwaj współmałżonkowie muszą spełnić warunki use test.
Osoby nie kwalifikujące się na pełną ulgę podatkową z powodu nie spełnienia jednego lub więcej z powyższych warunków mogą zakwalifikować się na częściową ulgę jeżeli głównym powodem nie spełnienia tych warunków była jedna z następujących przyczyn:
Zmiana miejsca pracy - nowe miejsce pracy musi się znajdować o ponad 50 mil dalej od poprzedniego miejsca zamieszkania niż poprzednie miejsce pracy.
Powody zdrowotne - zmiana zamieszkania została zrobiona głównie ze względów zdrowotnych podatników lub ich krewnych. Najlepiej jest jeżeli potrzeba zmiany zamieszkania została zalecona przez lekarza.
Nieprzewidziane sytuacje - głównym powodem zmiany miejsca zamieszkania jest wydarzenie, którego podatnik nie mógł przewidzieć przed kupnem rezydencji. Do nieprzewidzianych wydarzeń zaliczają się: uszkodzenie rezydencji w wyniku klęski żywiołowej, aktów terorystycznych lub wojny. Śmierć, rozwód, legalna separacja współmałżonków, utrata pracy lub spadek podatnika też zaliczają się do nieprzewidzianych sytuacji.
Rezydencja podatnika używana częściowo
w biznesie lub wynajmowana
Podatnik może uniknąć opodatkowania zysku (do $250,000 lub $500,000) nawet jeżeli wynajmował swoją rezydencję lub używał jej część w celach biznesowych. W tej sytuacji musi spełnić wymogi ownership oraz use test.
W sytuacji kiedy podatnik odpisywał amortyzację (depreciation) kosztu rezydencji, lub kwalifikował się do tego odpisu, podczas okresu użytkowania w celach biznesowych lub wynajmu, będzie on zmuszony przez prawo do opodatkowania kwoty amortyzacji dozwolonej przez prawo (bez względu na to czy uwzględnił kwotę amortyzacji na rozliczeniu).
Natomiast kiedy podatnik używał część nieruchomości (na przykład domu dwurodzinnego, lub budynku apartamentowego) jako rezydencję, a inną część wykorzystywał w celach biznesowych lub ją wynajmował, z reguły musi rozliczyć sprzedaż jako dwie osobne transakcje, podlegające różnym przepisom. Pierwsza to sprzedaż głównej rezydencji, natomiast druga to sprzedaż innej nieruchomości, która będzie potencjalnie podlegała pełnemu opodatkowaniu zysku.
Inne nieruchomości
Przepisy odnoszące się do możliwości uniknięcia opodatkowania zysków ze sprzedaży innych nieruchomości są bardziej skomplikowane. Przyjrzyjmy się im bliżej. Aby uniknąć opodatkowania, transakcja musi się zakwalifikować jako tzw. "like-kind exchange", czyli w wolnym tłumaczeniu: "wymiana podobnych rodzajów". Transakcje te są także znane jako "Starker exchanges", "Section 1031 exchanges", lub "tax free exchanges".
Like-Kind Exchange
Nazwa "like-kind exchange" odnosi się do transakcji, w wyniku których w efekcie następuje zamiana własności, którą chcemy sprzedać na własność, którą nabywamy. Sprzedajemy obecnie posiadaną własność. W rezultacie, zysk lub strata w wyniku "pozbycia się" "starej" własności nie mogą być ujęte na rozliczeniu podatnika. Zysk lub strata są "przelane" do nabytej własności. Będą one dopiero uznane w momencie, kiedy nabyta wlasność będzie sprzedana w przyszłości.
Przepisy odnoszące się do transakcji tego typu zostały pierwotnie wprowadzone ponad 70 lat temu. Zostały one stworzone dla podatników, których celem była tylko wymiana jednej własności na drugą, bez wymiany pieniędzy, czyli bez skorzystania z ewentualnego zysku wynikającego z normalnej sprzedaży. W tych przypadkach podatnicy byli często zainteresowani nabyciem większej własności (na przykład - nieruchomości) w wyniku zwiększonych potrzeb ich biznesów.
W przeszłości, przez wiele lat, tego rodzaju wymiany wymagały dwóch kooperujących ze sobą stron. Partnerzy w transakcji musieli być zainteresowani nabyciem własności posiadanych przez drugą stronę. Stanowiło to często utrudnienie, które czasami uniemożliwiało sfinalizowanie całej transakcji. Czasami problem ten był rozwiązany poprzez zaangażowanie trzeciej strony, posiadającej osobną własność, która mogłaby być nabyta poprzez jedną z oryginalnych stron w ramach nieopodatkowanej wymiany. Tego rodzaju podejście czasami wiązało się z komplikacjami wynikajacymi z powiedzenia że "… gdzie kucharek sześć…" czyli, jeżeli wszystkie strony nie do końca "dogadały się" odnośnie szczegółów transakcji przed jej sfinalizowaniem, wówczas cały cel transakcji mógł zostać nieosiągnięty, w wyniku czego obydwie strony ponosiły niekorzystne konsekwencje podatkowe.
Deferred Like-Kind Exchange
Dylemat spowodowany "sztywnością" oryginalnych przepisów "like-kind exchange" został rozwiązany w 1991, kiedy amerykański urząd podatkowy (IRS) opublikował nowy zestaw przepisów na ten temat. Przepisy te pozwalają na sprzedaż posiadanej własności (nazwanej tutaj "relinquished property") przed nabyciem (otrzymaniem) nowej własności (nazwanej tutaj "replacement property"). W wyniku tych bardzo korzystnych dla podatników zmian, transakcje typu "like kind", szczególnie z nieruchomościami, znacznie wzrosły na popularności.
Prawo podatkowe zawiera dwa podstawowe wymogi wobec transakcji, które kwalifikują się jako "like-kind exchange". Przedmioty transakcji muszą kwalifikować się jako tak zwane "Qualified Property" oraz "Like-Kind Property".
Qualified Property
Przedmiotem wymiany powinny być własności, które są wykorzystywane w biznesie lub jako inwestycja. Według przepisów, następujące własności spełniają powyższe wymagania:
- maszyny/sprzęt,
- budynki,
- ziemia,
- domy wynajmowane (rental houses).
Natomiast niektóre własności, które według przepisów nie spełniają tych wymagań są następujące:
w własności używane do celów osobistych - takie jak dom (rezydencja) lub samochód rodzinny,
w własności posiadane w celu odsprzedaży - takie jak inwentarz, materiały produkcyjne oraz nieruchomości posiadane przez osoby/firmy (dealers) zajmujące się na stałe ich sprzedażą.
w papiery wartościowe (stocks, bonds, notes, inne)
w inne dokumenty potwierdzające zadłużenie jednej strony wobec drugiej (accounts receivable, itp)
w udziały w spółkach zorganizowanych jako "partnerships".
Tak więc wiele nieruchomości z reguły kwalifikuje się do nieopodatkowanej "wymiany" typu "like-kind exchange" - w przypadkach kiedy są używane w biznesie lub jako inwestycja. Natomiast, niektóre z wyżej wymienionych własności, nie kwalifikujących się jako "like-kind", podlegają innym przepisom, które mogą umożliwić uniknięcie/odroczenie opodatkowania przy sprzedaży.
Like-Kind Property
Wymiana musi obejmować własności, które kwalifikują się jako "like-kind". Przepisy w tym zakresie są bardzo liberalne. Na przykład, w przypadku nieruchomości, nieruchomość nabyta w trakcie "wymiany" nie musi być dokładnie taka sama jak nieruchomość odstąpiona. Na przykład, jakikolwiek rodzaj nieruchomości może być zamieniony na następujące inne nieruchomości: zabudowana (czyli ulepszona) lub niezabudowana parcela ziemi, nieruchomość miejska lub wiejska, nieruchomość, która jest wynajmowana do użytku innych osób, budynek biurowy, przemysłowy lub posiadłość leśna. Wyjątkiem są nieruchomości znajdujące się poza granicami Stanów Zjednoczonych. Większość z nich nie kwalifikuje się do potencjalnego uniknięcia opodatkowania zysku przy wymianie typu "like-kind". Wymiana własności używanej do celów osobistych na nieruchomość nie kwalifikuje transakcji jako "like-kind".
Przebieg Transakcji Deferred-Like Kind
Podczas transakcji typu "deferred like-kind" podatnik jest w stanie sprzedać (przekazać) posiadaną nieruchomość ("relinquished property") przed nabyciem (otrzymaniem) nowej nieruchomości ("replacement property"). Transakcja musi być skonstruowana jako wymiana (exchange), czyli nieruchomość za nieruchomość, a nie jako wymiana posiadanej nieruchomości na pieniądze, które z kolei są używane do nabycia nowej nieruchomości.
Qualified Intermediary
Transakcje typu "deferred like-kind exchange" z reguły wymagają udziału pośrednika, znanego jako Qualified Intermediary (QI). Są to firmy, lub osoby, które specjalizują się w tego rodzaju transakcjach. Qualified Intermediary podpisuje umowę (exchange agreement) ze sprzedawcą posiadanej nieruchomości ("relinquished property") w celu:
w nabycia od sprzedawcy tej nieruchomości,
w sprzedaży tej nieruchomości na wolnym rynku,
w zdeponowania przychodów ze sprzedaży powyższej nieruchomości na specjalnym koncie bankowym (escrow account): nigdy na koncie sprzedawcy,
w nabycia nowej nieruchomości ("replacement property") w celu przekazania (odsprzedania) tej nieruchomości danemu sprzedawcy, używając funduszów z wyżej wymienionego specjalnego konta.
W ten sposób sprzedawca oryginalnie posiadanej nieruchomości ("relinquished property") dokonuje jej "wymiany" na nową, pożądaną, nieruchomość ("replacement property").
Jeżeli część przychodów ze sprzedaży "relinquished property" trafi w ręce jej sprzedawcy, będzie on musiał zgłosić tę kwotę jako dochód na swoim rozliczeniu podatkowym. Sprzedawca nie musi fizycznie kontrolować tych funduszy. Wystarczy tylko aby miał domniemaną kontrolę nad funduszami, aby transakcja nie zakwalifikowała się jako "like-kind" w całości. W takim przypadku, pozostała część transakcji podlega przepisom transakcji "like-kind" jeżeli inne warunki są spełnione.
Rola pośrednika - czyli QI, w całej transakcji jest bardzo ważna. Jest on także odpowiedzialny za przygotowanie różnych dokumentów (exchange documents) wymaganych przez prawo podatkowe w celu zakwalifikowania transakcji jako "like- kind".
Prawo ustala, że nie mogą pełnić funkcji QI osoby, które w okresie ostatnich dwóch lat przed sprzedażą nieruchomości pełniły następujące funkcje w stosunku do sprzedawcy: pracownik, prawnik, księgowy, doradca finansowy, oraz agent lub broker nieruchomości. Ponadto większość osób kwalifikowanych przez prawo podatkowe jako krewni sprzedawcy jest także wykluczonych z pełnienia funkcji QI.
Inne warunki do spełnienia
Prawo podatkowe przewiduje kilka innych warunków, które muszą być spełnione w celu zakwalifikowania transakcji jako "like-kind". Są to: 45 day rule, 180 day rule, Title Requirement (Akt Własności), Cena "Replacement Properties"
45 day rule - Prawo podatkowe wymaga, aby sprzedawca poprzednio posiadanej nieruchomości (relinquished property) zidentyfikował nie później aniżeli w przeciągu 45 dni po sprzedaży tej nieruchomości, potencjalne nieruchomości (replacement properties), które chciałby nabyć w miejsce poprzednio posiadanej nieruchomości.
Identyfikacja tych potencjalnych nieruchomości musi być bardzo konkretna: musi zawierać ich adresy, oraz prawne opisy (legal descriptions). Lista tych potencjalnych "replacement properties" musi być przekazana QI przed upływem 45-cio dniowego okresu od sprzedaży "relinquished property".
Przepisy podatkowe zawierają dodatkowe wymogi odnośnie ilości oraz wartości "replacement properties", które muszą być zidentyfikowane w okresie 45-ciu dni od sprzedaży poprzednio posiadanej nieruchomości:
3-Property Rule - Według obowiązujących przepisów, sprzedawca może zidentyfikować trzy "replacement properties" bez względu na ich wartość rynkową w danym czasie.
200 Percent Rule - Sprzedawca może zidentyfikować dowolną ilość nieruchomości jeżeli ich wartość nie przekracza 200 procent wartości "relinquished properties".
95 Percent Rule - Sprzedawca może zidentyfikować dowolną ilość "replacement properties" bez brania pod uwagę ich wartości, jeżeli wartość nieruchomości nabytych ostatecznie w wyniku tego planu przynajmniej równa się 95% wartości wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości.
180 day rule - Ponadto, prawo wymaga aby zakup "replacement property" odbył się nie później niż 180 dni po sprzedaży "relinquished property". Nieruchomości zakupione w tym celu muszą pochodzić z listy potencjalnych "replacement properties" przekazanych QI przed upływem 45-cio dniowego okresu od sprzedaży "relinquished property".
Akt Własności (Title requirement) - Prawo wymaga aby nazwiska na akcie własności "relinquished property" oraz "replacement property" były takie same. Jest to logiczne jeżeli podatnik przyjął pozycję prawną stwierdzającą, że on tylko "wymienił" jedną nieruchomość na drugą używając procedury "like-kind exchange".
Cena "Replacement Properties" - Przepisy wymagają, aby cena "replacement property" była równa, lub większa od ceny "relinquished property". W praktyce, cena nabytej nieruchomości powinna się równać lub przewyższać kwotę spłaconych długów na "relinquished property" plus sumę pieniędzy jakie sprzedawca by otrzymał, gdyby sprzedaż była opodatkowana normalnie. Oznacza to, że nabyta nieruchomość powinna być zadłużona przynajmniej w tej samej kwocie w stosunku do sprzedanej nieruchomości. W przypadku kiedy zadłużenie na nabytej nieruchomości jest niższe aniżeli zadłużenie na sprzedanej nieruchomości, podatnik (sprzedawca) jest opodatkowany od różnicy, nawet jeżeli nie otrzymał żadnych pieniędzy w wyniku transakcji.
Reverse Like-Kind Exchanges
Podczas wymiany typu "reverse like-kind exchange" podatnik dokonuje zakupu "replacement property" przed sprzedażą "relinquished property". Jest to czasami stosowane w tak zwanym "seller"s market", czyli w okresie w którym nieruchomości wystawione na sprzedaż są sprzedawane stosunkowo szybko, ilość nieruchomości dostępnych do nabycia jest ograniczona, lub ilość potencjalnych chętnych kupców jest znaczna. Możemy chyba śmiało stwierdzić że obecna sytuacja na rynku handlu nieruchomościami w aglomeracji chicagowskiej, oraz w wielu regionach Stanów Zjednoczonych, jest właśnie podobna do tej określonej powyżej.
Transakcje typu "reverse like-kind exchanges" są formalnie znane jako Qualified Exchange Accomodations Agreements (QEAA). W przeszłości tego rodzaju lub podobne transakcje były dokonywane, lecz nie były one oficjalnie uznane przez IRS. Nie były także oficjalnie zakazane, tak więc podatnicy którzy stosowali tego rodzaju transakcje byli na niepewnym gruncie, jeżeli szczegóły transakcji odbiegały zbyt daleko od typowych "deferred like-kind exchanges".
Pierwsze oficjalne przepisy na temat "reverse like-kind exchanges" pojawiły się we wrześniu 2000.
Exchange Accomodation Titleholder
Transakcje typu "reverse like-kind exchange" z reguły wymagają udziału pośrednika, znanego jako Exchange Accomodation Titleholder (EAT). W typowej transakcji tego typu Exchange Accomodation Titleholder dokonuje zakupu "replacement property", często używając funduszy dostarczonych (pożyczonych od) przez osobę (nazywaną tutaj "Exchanger") próbującą dokonać "wymiany" w ten sposób. Zakupiona nieruchomość jest często od razu wynajęta przez EAT do użycia na potrzeby Exchanger"a.
Exchanger oraz EAT muszą zawrzeć umowę odnośnie intencji obu stron, nie póżniej niż pięć dni po nabyciu "replacement property" poprzez EAT.
Warto nadmienić że EAT może także pełnić rolę QI w transakcjach typu "reverse", jeżeli spełni warunki przedstawione w poprzednich paragrafach.
Dalszy przebieg transakcji
Nowe przepisy zawierają podobne limity czasowe, które są częścią przepisów stosowanych do wymian typu "deferred like-kind".
Tak więc, Exchanger ma 45 dni od nabycia "replacement property" przez EAT na identyfikację "relinquished property".
Natomiast EAT ma 180 dni od chwili nabycia "replacement property" na "odsprzedanie" jej dla Exchanger"a.
Z reguły cała transakcja będzie mogła być zakończona po tym jak Exchanger sprzeda swoją "relinquished property". Pieniądze ze sprzedaży "relinquished property" są deponowane na specjalne konto typu "escrow" które jest kontrolowane przez osobę lub firmę pełniącą funkcję QI. Następnie, pieniądze z tego konta są użyte na zakup "replacement property" od AET. W ten sposób Exchanger dokonał udanej wymiany w stylu "odwrotnym" (reverse).
Improvement Exchanges
Tego rodzaju transakcja pozwala na zakup nieruchomości "replacement property", w ramach wymiany "like-kind", która wymaga dodadkowych remontów aby doprowadzić nieruchomość do lepszego stanu używalności.
Część pieniędzy ze sprzedaży "relinquished property" jest użyta do zakupu "replacement property", a reszta jest użyta na jej remont. Podczas identyfikacji nieruchomości przed upływem 45-cio dniowego okresu od czasu sprzedaży "relinquished property" Exchanger musi określić szczegółowo plany remontu, oraz jego przewidywany koszt.
Zakupiona nieruchomość jest formalnie traktowana jako własność QI podczas remontu. Wszystkie fundusze pozostałe ze sprzedaży "relinquished property" muszą byc zużyte na remont. Po zatym, wszystkie prace remontowe muszą być zakończone przed upływem 180 dni od chwili sprzedaży "relinquished property"
Construction Exchanges
Tego rodzaju transakcja pozwala na zakup ziemi za część funduszy pochodzących ze sprzedaży "relinquished property", oraz na zbudowanie budynku za resztę tych pieniędzy.
Ziemia na budowę jest zakupiona przez QI. QI także formalnie zaczyna budowę. W przeciwieństwie do "Improvement Exchanges", budowa nie musi być skończona przed upływem 180 dni od chwili sprzedaży "relinquished property", jakkolwiek sama wymiana musi nastąpić przed upływem tego okresu.
Tenant-In-Common Exchanges
W roku 2002 IRS opublikował nowe przepisy, które potencjalnie umożliwiają podatnikom "wymianę" swojej starej nieruchomości czyli "relinquished property" na inwestycję typu tenant-in-common. Chodzi tutaj najczęściej o zainwestowanie funduszy ze sprzedaży "relinquished property" w wysokiej jakości nieruchomość typu duży budynek biurowy, handlowy, itp. Dużym plusem tego rodzaju inwestycji jest możliwość zainwestowania większej sumy pieniędzy w inwestycję która będzie przynosiła od razu stały, łatwy do ustalenia dochód, bez potrzeby zangażowania swojego czasu i wysiłku.
Obecne przepisy na temat tego rodzaju wymian nie są tak jasne i przejrzyste jak te opisane wcześniej. Jest kilka trudnych do spełnienia warunków, które mają duży wpływ na to czy dana inwestycja kwalifikuje się na zwolnienie od podatku w wyniku wymiany.
Pomimo pewnych komplikacji, inwestycje tego typu wzbudziły duże zainteresowanie wśród osób pragnących przelać większe sumy pieniędzy z innych nieruchomości bez opodatkowania zysku.
Osoby mające podstawową wiedzę na temat opodatkowania ewentualnych zysków ze sprzedaży nieruchomości są w stanie lepiej zrozumieć finansowe konsekwencje tych transakcji, i w rezultacie podjąć najbardziej korzystne dla siebie decyzje.
To samo stwierdzenie odnosi się do doradców właścicieli nieruchomości, czyli: prawników, księgowych, bankierów, agentów pożyczkowych, agentów ubezpieczeniowych oraz agentów nieruchomościowych. Powinni oni mieć na uwadze te przepisy podczas świadczenia usług dla swoich klientów. Zbyt często klient dowiaduje się już po fakcie, że mógł zaoszczędzić poważną kwotę pieniędzy, gdyby przeszła transakcja nieruchomościowa była przeprowadzona w prawidłowy oraz korzystny dla niego sposób.
Piotr Aleszczyk, CPA, MST - Absolwent University of Illinois at Chicago (Bachelor of Science in Accounting) oraz DePaul University (Master of Science in Taxation). Jako jeden z niespełna 10% kandydatów w USA zdobył, po końcowym trzydniowym egzaminie, tytuł CPA (Certified Public Accountant) w pierwszym podejściu. Od października 1993 jest właścicielem firmy PJA Associates. Poprzednio pracował w prestiżowej, międzynarodowej firmie biegłych księgowych - Grant Thornton oraz w kompanii Occidental Petroleum Corporation.