Co trzeba wiedzieć, żeby nie popełnić błędu przy kupnie nieruchomości w Polsce
Podjęliśmy życiową decyzję o spędzeniu reszty życia na emigracji, ale nadal jesteśmy właścicielami nieruchomości w Polsce. Mieszkamy na stałe w Stanach Zjednoczonych, ale nabyliśmy nieruchomość w Polsce na podstawie dziedziczenia. Żyjemy tu od wielu lat, ale poważnie rozważamy powrót do Polski, na przykład po osiągnięciu wieku emerytalnego. Stoimy zatem w obliczu konieczności kupna albo sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce. Od czasu do czasu czytamy o występujących w Polsce "aferach", jak na przykład sprzedaż kamienic przez rzekomych właścicieli, "cudownie odnalezionych", którzy jak się potem okazuje, nie żyją od kilkudziesięciu lat. Lub sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot małżeńskiej wspólnoty ustawowej przez rzekomo oboje małżonków uczestniczących w transakcji, z których jeden, od wielu lat nieobecny w Polsce, dowiedział się o sprzedaży dopiero wtedy kiedy nieruchomość została już sprzedana i wydana w ręce nabywcy, którego chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystch.
Co powinniśmy wiedzieć, żeby nie popełnić błędu? Do kogo się zwrócić o pomoc albo radę? Co wiedzieć, co sprawdzić i gdzie szukać odpowiedzi?
Zacznijmy od wyjaśnienia czym jest nieruchomość. Nieruchomość jest częścią powierzchni ziemskiej, stanowiącą odrębny przedmiot własności oraz wszystkim tym co jest z tym gruntem trwale związane. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem są zatem częściami składowymi nieruchomości gruntowej. Wyjątkiem są budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i samodzielne lokale, które też są nieruchomościami na podstawie specjalnych przepisów. Niniejszy artykuł dotyczy w zasadzie wszystkich rodzajów nieruchomości, ale przytoczenie i wyjaśnienie definicji nieruchomości ma istotne znaczenie dlatego, żeby uświadomić sobie, że jeżeli kupimy dom od naszego sąsiada, który wybudował ten dom na gruncie należącym do jego teścia, to wynikiem tej transakcji nie będzie przeniesienie własności domu na nabywcę, ponieważ dom stanowi własność właściciela gruntu, w tym przypadku teścia naszego kontrahenta i tylko on jest osobą uprawnioną do sprzedaży.
Jakie kroki zatem trzeba podjąć,
żeby zawarta przez nas czynność prawna była skuteczna?
W przypadku kupna nieruchomości, najważniejszą czynnością jest sprawdzenie księgi wieczystej. Księgi wieczyste są rejestrami prowadzonymi specjalnie w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one jawne i dlatego też, w przypadku niesprawdzenia ich treści, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze wieczystej. Księgi prowadzone są przez specjalnie powołane do tego wydziały przy sądach rejonowych, tzw. Wydziały Ksiąg Wieczystych. Możemy wprawdzie polegać na notariuszu, który sporządzać będzie tak zwany akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, ale co jeśli notariusz dopiero w czasie sporządzania aktu poinformuje nas o nieprawidłowościach, a my już na etapie wstępnych negocjacji wpłaciliśmy zadatek i czekać nas teraz będzie dochodzenie naszych roszczeń na drodze sądowej?
Lepiej zatem, jeżeli już na samym początku upewnimy się poprzez sprawdzenie wpisu w Dziale II kto jest właścicielem. Może wówczas okazać się na przykład, że przedstawiający się za właściciela pan Kowalski, z którym uzgodniliśmy warunki kupna jest nie wyłącznym właścicielem lecz współwłaścicielem na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej z panią Kowalską. W tym przypadku do sprzedaży potrzebna jest także nie tylko zgoda pani Kowalskiej, ale również jej udział (bezpośredni lub pośredni, to jest za pośrednictwem wyznaczonego przez nią pełnomocnika).
Może okazać się, że właściciel wpisany w księdze wieczystej nie żyje i wówczas konieczne jest dokładne wyjaśnienie na kogo przeszło prawo własności po to, by zawrzeć transakcję z osobą uprawnioną. W tym przypadku sytuacja może być albo prosta, na przykład sprzedający przedstawi nam sądowe postanowienie o nabyciu praw do spadku, z którego wynika, że jest on jedynym spadkobiercą, albo bardzo skomplikowana, ponieważ spadkobierców osoby wpisanej do księgi wieczystej jest wielu, przy czym część z nich też już nie żyje i prawo do spadku po nich nie zostało w ogóle stwierdzone. Porada na temat tego jak w takim przypadku postąpić wykracza znacznie poza ramy tego artykułu, ale chcemy, żeby nasi czytelnicy byli świadomi tego, że sytuacje takie mogą i w praktyce występują bardzo często. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez spadkobierców nie wystarczy okazanie nam postanowienia o stwierdzeniu nabycia praw do spadku. Powinninśmy zawsze zażądać aktualnego wpisu do księgi wieczystej co wiąże się z opłaceniem przez spadkobierców podatku od spadku i darowizn. Może nas to bowiem uchronić od konieczności składania wyjaśnień przed Urzędem Skarbowym.
Proszę pamiętać o tym, że zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, jak również, że prawo wykreślone nie istnieje. Oznacza to, że możemy polegać na tym, co jest w księdze wieczystej wpisane, nawet jeśli dokonany tam wpis nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, oczywiście pod warunkiem, że działamy w dobrej wierze. Jeżeli zatem kupimy nieruchomość od pana Kowalskiego nie wiedząc o tym, że prawo do tej nieruchomości przysługuje również jego żonie, pani Kowalskiej, bo nie zostało ono ujawnione w księdze wieczystej, to nie musimy się obawiać żadnych roszczeń ze strony pani Kowalskiej (ani windykacyjnych, to jest o zwrot rzeczy stanowiącej jej własność, ani też odszkodowawczych). Inaczej trochę może sie przedstawiać sytuacja, jeśli zachodzą jakiekolwiek rozbieżności w brzmieniu imienia (imion) lub nazwiska (nazwisk) pomiędzy wpisem w księdze, a dowodem tożsamości osoby, która nam nieruchomość sprzedaje i zarówno my jako nabywcy jak i notariusz, który zobowiązany jest to wyjaśnić, ten fakt przeoczył. Wówczas bowiem może się zdarzyć, że stracimy prawo powoływania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli zatem coś jest nie tak, choćby nawet w nawet w najmniejszym stopniu, musimy to wyjaśnić.
Musimy też pamiętać o tym, że każda nieruchomość może być obciążona prawami osób trzecich, i wówczas wraz z nabyciem tytułu własności, nabędziemy również wszystkie obciążenia. Dlatego też trzeba dokładnie sprawdzić wpisy dokonane w działach III i IV. Mogą to być ograniczone prawa rzeczowe, świadczenie z tytułu dożywocia oraz także z tytułu najmu i dzierżawy, prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej, a ponadto niektóre zobowiązania podatkowe. Na przykład w przypadku ustanowionej hipoteki dla zabezpieczenia roszczeń osobistych, na przykład z tytułu zaciągniętych długów, nabywca nieruchomości będzie musiał je spłacać.
W polskim prawie nie obowiązuje zasada powszechności ksiąg wieczystych, co oznacza, że nieruchomość nie musi mieć założonej księgi wieczystej. Zatem nabycie prawa własności następuje niezależnie od wpisu. (Od tej zasady istnieje wyjątek dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu. Tutaj wpis do księgi wieczystej jest niezbędny).
Co zatem jeśli nieruchomość
nie ma urządzonej księgi wieczystej?
Wtedy należy zbadać inne akty własności, którymi dysponuje sprzedający. Mogą to być na przykład tak zwane AWZ-ty, to znaczy akty własności ziemi. W takim przypadku jednak radzimy Państwu pozostawienie zbadania tych tytułów własności notariuszowi i poproszenie go o wyjaśnienie wszelkich nurtujących nas kwestii.
Jaka jest rola notariusza
i dlaczego jest on potrzebny?
Otóż, zgodnie z art. 158 KC umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa o przeniesienie własności nieruchomości, nie zawarta w formie aktu notarialnego, jest nieważna i tym samym nieważne są dodatkowe do niej zastrzeżenia umowne (na przykład o zadatek, odstępne i prawo odstąpienia). W systemie prawnym polskim, inaczej niż w Stanach Zjednoczonych, notariusz publiczny ma nie tylko wykształcenie prawnicze, ale również dodatkowe kwalifikacje wypływające z faktu odbycia tak zwanej aplikacji notarialnej i zdania specjalnego egzaminu uprawniającego go do wykonywania zawodu notariusza. Ustawodawca polski kierował się wieloma względami ustanawiając formę aktu notarialnego jako bezwzględnie wymaganą dla ważności umowy przeniesiena własności i dlatego też trzeba pamiętać, że jeśli chcemy kupić nieruchomość w Polsce, to musimy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.
Wszystko to może wydawać się niektórym z Państwa bardzo skomplikowane, ale w rzeczy samej wcale takie nie jest. Kupno nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości położonej w Polsce, nie jest wydarzeniem dnia codziennego. Powinniście Państwo uzyskać pomoc i wyjaśnienie zarówno w sądzie, jak i w kancelarii notarialnej. Trzeba jednak być ostrożnym jeśli chodzi o wyjaśnienia udzielane przez pracowników administracyjnych sądów, bo nie są oni prawnikami i mogą nie rozumieć skutków prawnych danych czynności. To samo odnosi się do pośredników nieruchomości, którzy często służą pomocą, bo ich celem jest doprowadznie do transakcji kupna sprzedaży.
Prawnikiem jest notariusz, ale też jest on tylko człowiekim, który może popełnić błąd, zwłaszcza wtedy kiedy ma do czynienia z oszustem legitymującym się fałszywym dowodem tożsamości, jak było to w przypadku jednej z naszych klientek. Dlatego też ostrożności nigdy nie jest za dużo.
I na koniec odpowiedź na pytanie, które z pewnością ciśnie się teraz Państwu na usta. Jeśli kupno nieruchomości wymaga zachowania aż tylu środków ostrożności, czy musimy te czynności wykonywać sami, skoro mieszkamy w USA, pracujemy, mamy krótkie wakacje?
Otóż nie musimy i wcale nie musimy też zatrudniać adwokata do reprezentowania nas w Polsce. Możemy wszystko osiągnąć za pośrednictwem upoważnionego przez nas pełnomocnika. Warunkiem jednak jest, by pełnomocnik był także osobą dobrze poinformowaną i przygotowane przez nas pełnomocnictwo nie zawierało błędów, natomiast obejmowało wszystkie konieczne klauzule, a co najważniejsze, żebyśmy my sami dobrze rozumieli treść udzielonego przez nas upoważnienia.
Ale o tym i o konieczności zachowania ostrożności wtedy, kiedy nasze role się odwracają i zamiast kupna, sprzedajemy naszą nieruchomość pozostawioną w Polsce, napiszemy w następnych artykułach.
Autorki artykułu: Halina M. Rolleder,
magister prawa polskiego i amerykańskiego oraz
Joanna Dobecka Lembert, magister prawa polskiego
i amerykańskiego, prowadzą kancelarię
"LEX Corporation, polscy prawnicy i tłumacze, Co."
Biuro w Chicago: 7706 W. Touhy Ave.,
Chicago, IL 60631 Tel. 773-909-7007
Biuro w McHenry: 724 W. Illinois 120 Road,
Mc Henry, IL 60051, tel. 815 578 1701