W majowym wydaniu "Monitora" przedstawiliśmy Państwu garść informacji dotyczących zachowania środków ostrożności przy kupnie nieruchomości w Polsce. Dzisiaj proponujemy odwrócić rolę. Pozostawiliśmy w Polsce dom albo działkę, albo grunty rolne i teraz chcemy tę nieruchomość sprzedać.
Jesteśmy w trochę lepszej sytuacji, ponieważ nie istnieje potrzeba dokładnego sprawdzenia osoby kupującej, księgi wieczystej, tego czy dla nieruchomości ustanowiona jest droga konieczna (co często jest ważne w przypadku nieruchomości rolnych), etc.
Nie zwalnia nas to jednak z obowiązku zachowania środków ostrożności. Często spotykamy się z sytuacją, że osoba kupująca nie dysyponuje wystarczającą kwotą pieniędzy, ale ma zamiar zaciągnąć kredyt, pożyczyć pieniądze albo czeka na sprzedaż rzeczy, często innej nieruchomości, by w ten sposób zdobyć środki finansowe na kupno naszego domu. Jeżeli nie mamy innego nabywcy, albo ta właśnie transakcja wydaje się nam najkorzystniejsza i gotowi jesteśmy poczekać, powinniśmy zawrzeć tak zwaną umowę przedwstępną zobowiązującą obydwu kontrahentów do zawarcia umowy kupna - sprzedaży w przyszłości. Umowa taka zagwarantuje kupującemu, że sprzedawca nie będzie szukał innego nabywcy, a sprzedającemu, że kupujący dołoży wszelkich starań, żeby doprowadzić do transakcji.
Niestety, samo zawarcie umowy nie gwarantuje jej realizacji. Istniejąca i obowiązująca zasada "pacta sunt servanda" tj, że umów należy dotrzymywać, jest niewystarczająca. Polskie prawo cywilne ustanowiło instytucję tak zwanego zadatku, służącą wzmocnieniu realizacji umowy. Zadatek jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku, czyli określonej kwoty pieniężnej albo rzeczy w momencie zawarcia umowy. Zadatek może być wręczony przy każdej umowie i stanowi on jej część składową. Kodeks cywilny stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Proszę pamiętać, że zadatek różni się więc zasadniczo od "zaliczki" i nie powinien być z nią mylony, co niestety bardzo często zdarza się w praktyce.
W razie wykonania umowy zadatek jest zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała; a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Jak wygląda zawarcie transakcji
i przekazanie pieniędzy sprzedającemu?
Mamy osobę, która wyraziła zgodę na kupno naszej nieruchomości, ustaliliśmy szczególowo warunki transakcji, mamy też wyznaczony termin u notariusza (jak pamiętamy z poprzedniego artykułu, umowa przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości (tzw. umowa przedwstępna) dla swojej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Umowa kupna - sprzedaży nieruchomości jest już z reguły przygotowana przez notariusza, powstaje zatem pytanie w jaki sposób ma nastąpić zapłata ceny. Do niedawna regułą było wręczenie gotówki z rąk do rąk w obecności notariusza, ale sytuacja ta zmienia się z uwagi na względy bezpieczeństwa, a raczej niebezpieczeństwa związanego z wędrowaniem po mieście z teczką pełną pieniędzy. Jakie zatem podjąć kroki, żeby pieniądze trafiły do naszych rąk i żebyśmy nie zostali wystrychnięci na przysłowiowego "dudka"?
Radzimy postępować zgodnie z praktyką ostatnio przyjętą zwyczajowo w Polsce, a mianowicie w sposób następujący. Przed podpisaniem umowy notariusz, który będzie sporządzał akt notarialny zbierze wszystkie potrzebne informacje od obydwyu stron i przygotuje umowę. W dniu zawarcia umowy strony stawią się u notariusza, który odczyta im tę umowę i następnie przekaże do podpisania tylko SPRZEDAJĄCEMU. Po podpisaniu umowy przez sprzedającego, wszyscy łącznie z notariuszem udadzą się do banku, gdzie w obecności notariusza następi przelew pieniędzy z konta kupującego na konto sprzedającego. Następnie obydwie strony wrócą do biura notariusza i tam umowę podpisze KUPUJĄCY i NOTARIUSZ. W ten sposób interesy obydwu stron będą zabezpieczone. Jeśliby bowiem w banku okazało się, że na koncie kupującego nie ma pieniędzy, to umowa podpisana tylko przez jedną stronę będzie nieważna i sprzedający pozostanie nadal właścicielem nieruchomości. Natomiast kupujący jest chroniony w ten sposób, że po podpisaniu umowy i zapłacie ceny, sprzedawca nie będzie mógł już wycofać się z zawartej umowy, którą nota bene wcześniej podpisał.
Proszę pamiętać, że sprzedający odpowiada za te wady fizyczne i prawne nieruchomości, które zataił i o których kupujący nie mógł się z łatwością dowiedzieć. Ale to już jest temat do odrębnego artykułu.
Jakie są koszty kupna
i sprzedaży nieruchomości?
Sprzedający działkę, dom, mieszkanie spółdzielcze albo prawo do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została zakupiona albo wybudowana, musi liczyć się z 10% podatkiem od sprzedaży. Pozostałymi kosztami transakcji, których nie da się uniknąć w żaden sposób, są podatek od czynności cywilnoprawnych i wynagrodzenie notariusza.
W celu uniknięcia podatku od sprzedaży wystarczy odczekać. Okres 5-letni liczy się, jak to wspomniałyśmy wyżej, od końca roku, w którym dom, mieszkanie, czy inna nieruchomość została kupiona albo wybudowana.
Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża każdą czynność sprzedaży, a także zamiany i wynosi on 2% wartości nieruchomości. Trafia on do gminy, choć jego pobór należy do urzędów skarbowych. Przy sprzedaży nieruchomości podatek ten odprowadza i pobiera notariusz, przy czym bez zapłaty tego podatku notariuszowi nie wolno sporządzić aktu notarialnego. Warto zapamiętać, że prawo nie reguluje kwestii po czyjej stronie leży obowiązek zapłaty tego podatku tj. czy po stronie kupującego czy sprzedającego. Kwestia, kto zapłaci podatek może być zatem jednym z punktów negocjacji pomiędzy stronami, aczkolwiek zwyczajowo podatek ten opłaca kupujący. Podstawą do ustalenia podatku od sprzedaży jest wartość rynkowa nieruchomości. Tak więc nawet gdyby matka chciała sprzedać swojemu synowi mieszkanie czy działkę, czy dom za połowę rynkowej wartości nieruchomości, muszą oni zapłacić podatek od takiej kwoty, za jaką dom byłby sprzedany osobie trzeciej. Warto pamiętać, że Urząd Skarbowy może podwyższyć wartość przedmiotu transakcji, a co za tym idzie także daniny (podatku), a zatem wartość transakcji powinna być co najmniej zbliżona do prawdziwej.
Wysokość wynagrodzenia notariusza jest ustalana umownie. Nie może jednak ono przewyższać stawek opłat unormowanych urzędowo. Wynagrodzenie to jest procentem lub ułamkiem procentu od wartości przedmiotu transakcji i tak na przykład przy sprzedaży nieruchomości (ułamkowej części nieruchomości, lokalu itp., której wartość jest określona w umowie na kwotę do 5,000 zlotych, wynagrodzenie notariusza wynosić będzie 200 złotych. Przy spisywaniu umowy, której przedmiotem jest wartość nieruchomości powyżej 1,000,000 złotych, notariusz może pobrać wynagrodzenie w wysokości 5,800 złotych plus 0.25% od nadwyżki powyżej 1,000,000 złotych.
Trzeba o tym wiedzieć, pamiętać, lub zawczasu zapytać notariusza.
Autorki artykułu: Halina M. Rolleder,
magister prawa polskiego i amerykańskiego oraz
Joanna Dobecka Lembert, magister prawa polskiego
i amerykańskiego, prowadzą kancelarię
"LEX Corporation, polscy prawnicy i tłumacze, Co."
Biuro w Chicago: 7706 W. Touhy Ave.,
Chicago, IL 60631 Tel. 773-909-7007
Biuro w McHenry: 724 W. Illinois 120 Road,
Mc Henry, IL 60051, tel. 815 578 1701
