W naszych wcześniejszych artykułach publikowanych kilka miesięcy temu poruszyłyśmy temat kupna sprzedaży nieruchomości w Polsce i starałyśmy się przytoczyć w nich najważniejsze informacje na ten temat wraz z kilkoma radami i przestrogami. Poniżej - o takich transakcjach na terenie USA, a konkretnie w stanie Illinois. To trochę inne zagadnienia, trochę inne problemy.
Kupno lub sprzedaż domu, będące z pozoru standardową transakcją jakich tysiące odbywa się każdego dnia, może zamienić się w drogę przez mękę, a nawet wiązać się z poważnymi problemami natury prawnej oraz znacznymi stratami finansowymi jeżeli zainteresowane strony nie przykładają do transakcji należytej staranności. Poniżej przedstawiamy pierwszą część cyklu, w którym zaprezentujemy Państwu - zarówno tym, którzy noszą się z zamiarem sprzedaży domu jak i tym, którzy pragną kupić własną nieruchomość - kilka użytecznych wskazówek, które pomogą uniknąć najczęściej popełnianych błędów i pozwolą szybko i skutecznie przebrnąć przez cały proces. W części pierwszej omówimy zagadnienia związane z negocjacjami i zawarciem umowy kupna /sprzedaży nieruchomości. Za miesiąc, przybliżymy Państwu kwestie pojawiające się w czasie finalizacji transakcji, czyli podczas tzw. "closingu" .
Rola adwokata w transakcji
To, w jaki sposób nasze prawa są chronione zależy od tego, jakie prawnie wiążące dokumenty podpisujemy oraz od tego, co się w tych dokumentach znajduje. Bez względu na to, czy kupujemy czy sprzedajemy dom, adwokat jest osobą, która w naszym imieniu negocjuje, przygotowuje umowę, a także dokonuje w niej poprawek, pisemnie udziela oraz przedstawia zadania udzielenia wszelkich informacji dotyczących nieruchomości i odpowiada za ostateczny kształt podpisywanych przez nas dokumentów. Adwokat również reprezentuje nas i doradza w czasie "closingu", czyli podczas czynności, kiedy dokonuje się właściwe przeniesienie prawa własności ze sprzedających na kupujących oraz zawarcie przez kupujących umowy pożyczki z bankiem finansującym transakcję. A więc to od wiedzy adwokata, jego umiejętności i doświadczenia zależy czy nasze prawne interesy - zarówno wobec drugiej strony transakcji jak też banków czy instytucji finansowych udzielających kredytu - są w należyty sposób chronione. Wybór właściwego doradcy prawnego jest zatem sprawą kluczową dla powodzenia całego przedsięwzięcia.
Zatrudnienie agenta/brokera
Na ogół osoba, która podjęła decyzję kupna lub sprzedaży domu, oprócz zatrudnienia prawnika decyduje się także na zatrudnienie agenta ("real estate agent") lub brokera ("real estate broker"). Prawo określa zasady pracy agentów i brokerów. Zgodnie z przepisami, agenci i brokerzy zobowiązani są do przestrzegania następujących reguł:
Agent sprzedającego. Każdy kto przedstawia się jako agent sprzedającego występuje jako tzw. osoba zaufania sprzedającego i zobowiązany jest działać wyłącznie na korzyść osoby sprzedającej nieruchomość. Innymi słowy, agent sprzedającego ma za zadanie uzyskać dla niego najwyższą cenę sprzedaży na możliwie najlepszych warunkach.
Agent kupującego. Z drugiej strony, agent kupującego występuje jako osoba zaufania nabywcy nieruchomości, a więc ma obowiązek znalezienia dla kupującego najlepszej nieruchomości, w możliwie najlepszym miejscu za możliwie najniższą cenę. Dlatego też, jeżeli pragniemy zatrudnić kogoś, kto poszukując dla nas możliwości korzystnego kupna domu będzie miał na względzie wyłącznie nasz interes, powinniśmy upewnić się, że zatrudniamy agenta sprzedającego, a nie agenta kupującego (lub brokera - patrz niżej). Zarówno agent sprzedającego jak i broker mogą niekiedy nie w pełni kierować się naszym interesem, a w niektórych przypadkach mogą nawet reprezentować osobę sprzedającą nabywaną przez nas nieruchomość!
Broker. Ktoś kto przedstawia się jako broker powinien działać na rzecz i w interesie zarówno sprzedającego jak i kupującego nieruchomość. Tak więc, jeżeli jedna ze stron udziela brokerowi w zaufaniu informacji, na przykład dotyczącej ceny maksymalnej lub minimalnej, broker nie powinien przekazywać takiej informacji drugiej stronie. Co więcej, reprezentując obie strony transakcji broker nie ma prawa uczynić nic, co naraziłoby na szkodę interesy którejkolwiek ze stron. Jak można sobie wyobrazić, zachowanie tak opisanej bezstronności jest nie lada zadaniem. Należy więc dołożyć wszelkich starań aby upewnić się, że broker, którego chcemy za-trudnić jest rzeczywiście w stanie zachować niezależność i obiektywizm niezbędne aby działać na rzecz i w interesie obu stron transakcji.
Jak nadmieniliśmy powyżej, prawo zobowiązuje pracowników biur nieruchomości do pełnego wyjaśnienia swoim klientom w jakiej roli występują oni w transakcjach na rynku nieruchomości. Jednak w razie wątpliwości, należy stosować starą jak świat zasadę: patrz kto płaci i komu. Dla przykładu, jeżeli ktoś przedstawiający się jako broker chce nam sprzedać konkretną nieruchomość, należy ustalić, jakie są jego zadania związane z konkretną transakcją. Jeżeli osoba taka jedynie pokazuje nam nieruchomość i w razie zawarcia przez nas umowy otrzyma określony procent od ceny sprzedaży - należy zachować ostrożność. Interes takiego brokera współgra z interesem sprzedającego, a nie z naszym i niezależnie od tego, jakiego tytułu taki broker oficjalne używa, jest on w gruncie rzeczy agentem sprzedającego.
Negocjowanie kontraktu kupna/sprzedaży nieruchomości
Jeżeli osoba zainteresowania kupnem domu decyduje się na konkretną nieruchomość, składa wówczas ofertę właścicielowi. Na tym etapie sprzedający na ogół przedstawił już cenę, po której chciałby sprzedać nieruchomość (tzw. "asking price") i jest gotowy do rozpoczęcia negocjacji dotyczących warunków sprzedaży. Ponieważ prawo wymaga, aby oferta kupna była przedstawiona na piśmie, potencjalny nabywca wypełnia odpowiednią formę umowy kupna/sprzedaży, podpisuje ją i przekazuje sprzedającemu. Co do zasady, w momencie, w którym tak przygotowana forma umowy zostaje podpisana przez sprzedającego, zamienia się ona w kontrakt, który wiąże prawnie obie strony. Moment złożenia podpisu przez sprzedającego jest więc kluczowym momentem określającym stosunki między sprzedającym i kupującym. Jeżeli do tego czasu nie umieścili oni w umowie istotnych z ich punktu widzenia postanowień, po złożeniu podpisu przez sprzedającego może już być na to za późno.
Pomimo że, jak wyjaśniamy poniżej, większość umów zawiera obecnie klauzule ("Attorney Review Clause") pozwalającą stronom na uzyskanie opinii prawnika w określonym czasie po zawarciu umowy (na ogół od pięciu dni do dwóch tygodni) i ewentualną renegocjację jej postanowień, klauzula taka prawie nigdy nie pozwala na renegocjację ceny sprzedaży. Co więcej, prawo na ogół pozwala stronie, której przedstawiono propozycję renegocjacji kontraktu na całkowite wycofanie się z transakcji jeżeli renegocjacja ma dotyczyć zasadniczych postanowień umowy. Z drugiej strony, ponieważ prawo nie dopuszcza renegocjacji ceny sprzedaży, istnieje również wymóg, aby postulaty renegocjacji w oparciu o Attorney Review Clause czynione były w dobrej wierze. Pozwala to na uniknięcie sytuacji, w której strony usiłowałyby renegocjować cenę poprzez stawianie wygórowanych zadań w odniesieniu do innych postanowień umowy. Mając na uwadze powyższe, zarówno w interesie sprzedającego jak i kupującego jest, aby możliwie jak najwcześniej dokonać konsultacji z prawnikiem, najlepiej jeszcze przed złożeniem pisemnej oferty przez kupującego czy przed złożeniem podpisu przez sprzedającego.
Poniżej przedstawiamy klauzule, które powinny znaleźć się w kontrakcie i których treść powinna zostać jak najwcześniej skonsultowana z prawnikiem. Jakkolwiek przedstawiona poniżej lista nie jest wyczerpująca, zawiera ona kwestie, które z jednej strony są niezwykle ważne zarówno z punktu widzenia sprzedającego jak i ku-pującego, a z drugiej strony są często, niestety, pomijane przez nieuwagę stron przystępujących do umowy:
Opinia prawnika
"Attorney Review Clause"
Jak stwierdziliśmy wyżej, klauzula ta umożliwia stronom kontraktu przedstawienie go do zaopiniowania prawnikowi i zgłoszenie w odpowiednim czasie propozycji zmian w umowie. Propozycja zmian powinna być przedstawiona w dobrej wierze, tzn. nie może stanowić pretekstu do renegocjacji ceny nieruchomości lub wycofania się z transakcji. Same zmiany natomiast, generalnie, nie powinny odnosić się do zasadniczych elementów kontraktu.
Termin/sposób płatności.
Samo umieszczenie w umowie ceny sprzedaży jest niewystarczające. Umowa powinna szczegółowo określać kiedy i w jaki sposób kupujący zapłaci za dom. Na przykład, jeżeli depozyt przedłożony przez kupującego ma być wliczony w poczet płatności, umowa powinna to szczegółowo określać. Wszelkie raty powinny być również szczegółowo określone, łącznie z formą w jakiej płatności mają nastąpić (czek bankierski, transfer elektroniczny, itd.).
Kupno pod warunkiem
uzyskania kredytu
"Mortgage Contingency Clause"
Ta klauzula ma absolutnie zasadnicze znaczenie dla kupującego. Bez umieszczenia jej w umowie, kupujący może być zobowiązany do nabycia nieruchomości nawet jeżeli nie będzie w stanie uzyskać pożyczki!
Inspekcje
Umieszczenie w umowie klauzuli dotyczącej inspekcji pozwala kupującemu na zatrudnienie ekspertów i ewentualne wycofanie się z transakcji gdyby inspekcja wykazała zasadnicze wady w konstrukcji domu. Z drugiej strony, klauzula taka powinna określać jakich wad inspekcja może dotyczyć, a także powinna zawierać ramy czasowe na dokonanie inspekcji i poinformowanie sprzedającego o ewentualnych zastrzeżeniach. To z kolei daje ochronę sprzedającemu przed przedstawianiem przez kupującego nieracjonalnych bądź spóźnionych obiekcji.
Destrukcja/uszkodzenie
nieruchomości przed przeniesieniem tytułu na kupującego
Jest to niezwykle ważna klauzula określająca prawa stron w przypadku zniszczenia bądź uszkodzenia nieruchomości po zawarciu umowy, ale przed przeniesieniem tytułu własności na kupującego czyli przed "closingiem". W przypadku braku odpowiedniej klauzuli w umowie, kupujący może niekiedy być zobowiązany do zapłaty za zniszczoną nieruchomość nawet jeżeli nigdy nie objął jej w posiadanie!
Podział wydatków
"Prorations"
W jaki sposób strony rozliczają podatki od nieruchomości, rachunki za ogrzewanie czy wodę, jeżeli sprzedający wyprowadza się, a kupujący wprowadza pomiędzy terminami płatności? Kwestie tego typu powinny być szczegółowo uregulowane w kontrakcie i rozliczone w dniu sfinalizowania transakcji podczas "closingu".
Środki trwałe i ruchomości
Jak określamy "środki trwałe", czyli te rzeczy, które stanowią integralną część nieruchomości, czyli są objęte kontraktem kupna sprzedaży domu? Które przedmioty ruchome sprzedający może zabrać ze sobą, a które musi pozostawić kupującemu? Jeżeli umowa nie precyzuje tego typu kwestii, mogą one stanowić później przyczynę wielu nieporozumień pomiędzy sprzedającym i kupującym.
Kondominia
Jeżeli nieruchomość stanowi kondominium lub należy do wspólnoty mieszkaniowej pojawiają się dodatkowe kwestie, które powinny zostać załatwione przed zakończeniem transakcji. Na przykład, należy skontaktować się z zarządem wspólnoty (na ogół czyni to adwokat kupującego lub sprzedającego) w celu ustalenia wysokości opłat lub opłat dodatkowych ciążących na nieruchomości (tzw. "assessments" i "special assesments" - szczególnie te drugie mogą okazać się nieprzyjemną niespodzianką!) oraz uzyskania zrzeczenia się przez wspólnotę prawa pierwokupu nieruchomości ("right of first refusal waiver"), jeżeli prawo takie występuje.
Posiadanie nieruchomości po
"closingu"
W wielu przypadkach sprzedający sam kupuje sobie nowy dom i może nie być w stanie wyprowadzić się ze sprzedawanej nieruchomości w dniu "closingu". W takiej sytuacji, zakładając że kupujący został wcześniej poinformowany o zamiarze pozostawania przez sprzedającego w nieruchomości po sfinalizowaniu kupna/sprzedaży oraz że się na to zgodził, umowa powinna określać ostateczny termin, w którym sprzedający powinien przekazać nieruchomość kupującemu. Ponadto, strony powinny zawrzeć dodatkową umowę określającą czynsz, który sprzedający powinien zapłacić kupującemu za "wynajmowanie" od niego sprzedanej nieruchomości. Taka dodatkowa umowa powinna też precyzować kto ponosi odpowiedzialność za rachunki, opłaty, podatki, itd.
Jak zaznaczyłyśmy powyżej, przedstawiona lista absolutnie nie wyczerpuje wszystkich uzgodnień, które powinny być zawarte w umowie kupna/sprzedaży nieruchomości. Są to raczej kwestie, które choć charakterystyczne dla typowej transakcji kupna/sprzedaży, sprawiają najwięcej kłopotów sprzedającym i kupującym. Adwokat powinien wyjaśnić Państwu te i inne kwestie związane z transakcją w sposób bardziej szczegółowy.
Halina M. Rolleder
magister prawa polskiego i amerykańskiego prowadzi kancelarię "LEX Corporation, polscy prawnicy i tłumacze, Co."
Biuro w McHenry: 724 W. Illinois 120 Rd,
Mc Henry, IL 60051,
Tel:. (815) 578 1701
