W ostatnich latach można zaobserwować zwiększone zainteresowanie polskiej emigracji nabywaniem nieruchomości położonych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Na wzmożoną aktywność inwestycyjną Polonii wpływają działania mające podłoże czysto ekonomiczne, a związane ze znacznym wzrostem wartości nieruchomości, w szczególności położonych na terenach zurbanizowanych, ale także czynności porządkujące kwestie rodzinno - majątkowe oraz sentymentalne.
W związku z czynnościami zmierzającymi do nabycia nieruchomości na terenie Polski pojawia się jednak wiele problemów natury prawnej związanych przede wszystkim z regulacjami ograniczającymi nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Materia ta została uregulowana w polskim systemie prawa cywilnego przez ustawę z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Już w art. 1 ustawy na cudzoziemców został nałożony obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, które jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Kto podlega obowiązkowi
uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce
Krąg osób fizycznych i podmiotów prawnych objętych w szczególności obowiązkiem uzyskania ministerialnego zezwolenia na nabycie nieruchomości - wynikającymi z ustawy. W art. 1 ust ustawy stwierdza się, iż cudzoziemcem w rozumieniu jej przepisów jest:
w osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego;
w osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
w nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
w osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
Problem wykazania
obywatelstwa polskiego
Ustawa ma zastosowanie wobec osób nie posiadających obywatelstwa polskiego, a także firm, które mają swoje siedziby w USA, a które zamierzają nabyć nieruchomość w Polsce.
Praktyka rodzi jednak szereg problemów, które dotyczą osób w istocie posiadających obywatelstwo polskie. Chodzi tu o problemy Polaków przebywających poza granicami kraju, starających się kupić bądź uporządkować stan prawny nieruchomości położonej na terenie RP, którzy nie mogą wykazać posiadanego obywatelstwa polskiego.
W szczególności problemy te dotyczą tzw. starej emigracji - osób które wyjechały z Polski na fali emigracji wojennej, ale także członków ich rodzin. Do głównych przeszkód na drodze do skutecznego nabycia nieruchomości na terenie Polski należą kwestie związane z udokumentowaniem obywatelstwa polskiego - czyli wykazania się przed stosownymi organami, iż dana osoba fizyczna jest obywatelem Polski. Często okazuje się, iż dokumenty potwierdzające obywatelstwo - jak dowód osobisty, metryki urodzeń i inne giną z biegiem lat, a ich ponowne uzyskanie okazuje się niezmiernie trudne.
Obywatelstwo polskie
z urodzenia
Podobne trudności z wykazaniem faktu posiadania obywatelstwa polskiego napotykają zstępni obywateli polskich przebywających poza granicami RP. Zgodnie z treścią ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o obywatelstwie polskim - a konkretnie z art. 4. dziecko nabywa przez urodzenie obywatelstwo polskie, gdy:
w oboje rodzice są obywatelami polskimi albo
w jedno z rodziców jest obywatelem polskim, a drugie jest nieznane, bądź nieokreślone jest jego obywatelstwo lub nie posiada żadnego obywatelstwa.
Tak więc co do zasady, osoby takie są obywatelami RP, jednak nie posiadają najczęściej żadnych dokumentów formalnych potwierdzających ten fakt.
Kiedy pojawia się problem?
Momentem, w którym ten problem najczęściej się pojawia jest wizyta u notariusza - wyłącznie uprawnionego do sporządzania np. umowy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie art. 85, §1 przy dokonywaniu czynności notarialnej notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności, a stwierdzenie powinno nastąpić na podstawie prawem przewidzianych dokumentów, a w braku takich dokumentów, w sposób wyłączający wszelką wątpliwość co do określenia tożsamości osoby biorącej udział w czynności notarialnej. Regulacja ta powoduje, iż notariusze odmawiają dokonania czynności prawnej, w której ma uczestniczyć osoba faktycznie będąca obywatelem polskim, lecz nie posiadająca polskiego dowodu osobistego lub paszportu.
Podkreślić jednak trzeba fakt, iż notariusz w ten sposób zabezpiecza także interes samego nabywającego, bowiem zgodnie z treścią art. 6 ust 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Jak uniknąć problemów
W celu uniknięcia powyższych problemów należy uprzednio, a więc przed planowanym nabyciem nieruchomości, przeprowadzić, uregulowane w art. 17 ust. 4 ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o obywatelstwie polskim, postępowanie w sprawie potwierdzenia posiadania obywatelstwa polskiego. Decyzje w tej kwestii wydają:
w właściwy miejscowy wojewoda - w stosunku do osób zamieszkałych w Polsce,
w konsul Rzeczypospolitej Polskiej - w stosunku do osób zamieszkałych za granicą.
Postępowanie to umożliwia uzyskanie w trybie administracyjnym decyzji, na podstawie której obywatel będzie miał możliwość uzyskania polskiego dowodu osobistego. Trzeba jednak zaznaczyć, iż procedura poświadczania obywatelstwa polskiego jest stosunkowo rozciągnięta w czasie i intensywna dowodowo. Konieczne jest zebranie istniejących dokumentów potwierdzających obywatelstwo polskie (w zasadzie jakichkolwiek - najlepiej starych dowodów osobistych, aktów urodzenia) danej osoby lub jej rodziców (w przypadku osoby, która nabyła obywatelstwo polskie przez urodzenie) oraz odtworzenie koniecznych informacji w polskich aktach stanu cywilnego.
Nieruchomości,
dla których nie jest konieczne uzyskanie ministerialnego
zezwolenia
Warto jednak zauważyć, iż każda osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego lub nie posiadająca dokumentu formalnie potwierdzającego ten fakt będzie mogła nabyć pewne rodzaje nieruchomości bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji. Szczegółowo rodzaje nieruchomości, do nabycia których nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia wymienia art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Chodzi tu między innymi o:
w nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
w nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
w nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
w nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
w nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
w nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
Podobnie nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich europejskiego obszaru gospodarczego, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Paradoksalnie więc, obywatele polscy nie posiadający potwierdzonego obywatelstwa będą mogli skorzystać z tego daleko idącego wyjątku w ustawie, znacznie przyspieszającego proces nabycia nieruchomości, jeżeli posiadają także obywatelstwo w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej.
Zakończenie
Przedstawiona powyżej problematyka, mamy nadzieję, uzmysłowi naszym czytelnikom garść praktycznych problemów, jakie mogą napotkać osoby nie posiadające obywatelstwa polskiego, a także osoby nie będące w stanie wylegitymować się polskim dokumentem tożsamości, w trakcie nabywania nieruchomości w Polsce.
W przypadku pierwszego kręgu osób, w większości przypadków, konieczne jest uzyskanie ministerialnego zezwolenia na taką transakcję. W drugim przypadku konieczne jest przeprowadzenie żmudnej procedury poświadczenia obywatelstwa polskiego. Warto o tym pomyśleć - ze względu na długotrwałość procedur - zanim podejmiemy decyzję o nabyciu interesującej nas nieruchomości.
Szymon Gostyński
Adwokat, założyciel Kancelarii Adwokackiej Szymon Gostyński. Specjalizuje się
w zagadnieniach prawa cywilnego
(w tym prawa autorskiego i prawa sportowego) oraz prawa gospodarczego.
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Jacek Magiera
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Autor publikacji z zakresu prawa
międzynarodowego oraz tematyki
obrotu nieruchomościami.
Kancelaria Adwokacka Szymon Gostynski
ul. Sarego 2, II p.PL-31047 Kraków
Tel.: (48) 12 - 429 2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
