Ceny amerykańskich domów będą spadać przynajmniej przez cały następny rok i prawdopodobnie nie wzrosną aż do roku 2010, informują reprezentanci największych firm pożyczkowych, Fannie Mae oraz Freddie Mac.
Nieustannie rosnąca liczba przejęć domów przez banki i nasycenie rynku nadmiarem nie sprzedanych domów zahamuje ceny nieruchomości przynajmniej do końca obecnego roku, zapowiedzieli uczestnicy dorocznej konwencji stowarzyszenia bankierów pożyczkowych. "Osiągnięcie dna i odbicie się zajmie sporo czasu," - stwierdził David Lowman, szef globalnego oddziału JPMorgan Chase. "Na rynku znajduje się obecnie nadmiar domów" - dodał.
"Myślę, że w tym roku będziemy mieli do czynienia z dwuprocentowym spadkiem cen domów w skali kraju, a w następnym spodziewamy się 4-procentowej obniżki wartości domów," - oznajmił Thomas Lund, wiceprezydent Fannie Mae. W roku 2009 ceny prawdopodobnie pójdą w dół zanim zaczną stopniowo wzrastać. Nie nastąpi to jednak wcześniej niż w roku 2010.
Opublikowany w ubiegłym tygodniu raport pod tytułem "Aftershock: Housing in the Wake of the Mortgage Meltown," autorstwa Marka Zandi, czołowego ekonomisty Moody"s Economy.com i Celii Chen, dyrektora gospodarki mieszkaniowej, maluje obraz sektora ciężko dotkniętego kryzysem, który określa się jako największy od czasu drugiej wojny światowej.
Generalnie rzecz biorąc do roku 2009 zapowiada się spadek cen o 13 procent. Po podliczeniu zachęt oferowanych przez sprzedających kupcom domów, spadek cen wyniesie dużo ponad 15 procent, donosi raport, według którego recesja mieszkaniowa będzie tak poważna, że jej skutki można śmiało określić jako krach nieruchomości. Do najdotkliwiej dotkniętych należą rynki w Punta Gorda i Stockton, gdzie spadek cen sięgnie 35.3 procenta. Te rejony doświadczyły kryzysu za sprawą kilku czynników, w tym wyjazdu inwestorów, dużej ilości oprocentowanych poniżej średniej pożyczek powodujących wzrost liczby przejęcia domów przez banki i przesytu nowych domów, wyjaśnia Zandi.
Zdaniem ekspertów sprzedaż domów sięgnie dna w połowie roku 2008, kiedy nastąpi 40-procentowy spadek cen. "Fundamentalnym problemem rynku jest to, że jest zalany ogromną ilością nie sprzedanych domów," - informuje raport.
Kryzys mieszkaniowy wpłynie na resztę gospodarki. Podczas szczytowego boomu w latach 2004-05 budownictwo przyczyniło się do niemal jednego punktu procentowego wzrostu rocznego produktu krajowego brutto. W czasie nadchodzącego kryzysu budownictwo odejmie ponad jeden punkt procentowy z rozwoju ekonomii w roku obecnym i 1.5 punktu w roku 2008. Raport informuje, że intensyfikująca się recesja oddziała szeroko na ekonomię, ale jej nie załamie.
Raport przekazuje również trwożące informacje dotyczące przejęcia domów przez banki. Tempo opóźnień w spłatach pożyczek mieszkaniowych i ilość domów przejętych przez banki znacznie wzrosło w trzecim kwartale. Kiedy ceny domów osiągną najniższy poziom, około 80 z 381 obszarów metropolitarnych doświadczy dwucyfrowych spadków cenowych.
Ceny domów będą jednakże bardzo zróżnicowane na terenie kraju. W okolicach Detroit i Washington, D.C., na przykład, oczekuje się ponad 15-procentowego spadku cen. Znaczne cięcia cenowe są również oczekiwane w większości Arizony, Kalifornii, Florydy i Nevady. W szczytowym okresie mieszkaniowej popularności aktywność spekulacyjna przyjęła niekontrolowany rozmiar na tych terenach, sprawiając, że ceny podskoczyły tam wyżej niż na innych obszarach.
Spadek cen domów od 5% do 15% spodziewany jest na północnowschodnim korytarzu, jak również na obszarach Denver, Salt Lake City i Boise, w Idaho. W pozostałych rejonach przemysłowego Środkowego Zachodu i w części górzystego i oceanicznego Pół- nocnego Zachodu, ceny spadną dość umiarkowanie.
Jakkolwiek niektórzy wskazują na rosnące oprocentowanie pożyczek, skrojonych na potrzeby pożyczkobiorców ze słabą historią kredytową, jako na źródło problemów z jakimi boryka się rynek nieruchomości, to raport opublikowany przez Moody"s Economy.com stwierdza, że głównym powodem problemów jest nadwyżka nie sprzedanych domów.
Amerykański urząd statystyczny oznajmił, że w trzecim kwartale roku 2007 na sprzedaż było wystawionych niemal 2.1 miliona niezamieszkałych domów, co stanowi 2.6 procent liczby domów zamieszkałych.
Dobrze funkcjonujący rynek nieruchomości dysponuje wystarczającą ofertą, ale w ćwierćwieczu od początkowych lat 1980. do połowy 2000, liczba niezamieszkałych domów wynosiła 1.7%. Różnica pomiędzy poziomami domów niezamieszkałych świadczy o nadmiarze oferty na rynku, która obecnie wynosi 750 tysięcy domów i jest najwyższym nasyceniem rynku od drugiej wojny światowej, szacuje raport Moddy"s Economy.com.
Nic nie wskazuje na to, że kryzys na rynku nieruchomości jest wyolbrzymiony. RealtyTrac, agencja prowadząca badania statystyczne dotyczące przejęcia domów przez banki, zanotowała w październiku 94 procentowy wzrost w porównaniu z latami ubiegłymi. Jeden na 555 domów w Stanach Zjednoczonych jest przejmowany przez bank, doświadcza opóźnień w spłatach pożyczek albo jest przez bank sprzedawany - jakkolwiek ta liczba zmniejszyła się z najwyższego poziomu w sierpniu.
Renomowane źródło szacunkowe - S&P/ Case-Schiller odnotował w ubiegłym tygodniu, że ceny domów spadły o 4.5 procenta w trzecim kwartale w porównaniu z poprzednimi latami, co stanowi najszybszy spadek w 20-letniej historii wskaźnika.
Sprzedaż istniejących domów, największa część rynku nieruchomości, obniżyła się w ósmym miesiącu po kolei - o 1.2 procenta od września i 20.7 procenta od tego samego czasu w ubiegłym roku, odnotowało Krajowe Stowarzyszenie Sprzedawców Nieruchomości. Ceny domów spadły w podobnym czasie o 5.1 procenta, co jest największym tego typu cięciem do tej pory notowanym.
Global Insight, zlokalizowana w Bostonie firma analityczna, zapowiada, że kryzys dotyczący przejęcia przez banki będzie miał "głębokie skutki ekonomiczne w roku 2008", włączając $1.2 trylionowe straty w wartości domów i przynajmniej 1.4 miliona przejęć przez banki. Raport stwierdza, że słabe inwestycje mieszkaniowe, niższe wydatki i ograniczone dochody w dziedzinie budownictwa, a także ograniczone wydatki konsumenckie z powodu spadającej wartości domów przyczynią się do powstrzymania aktywności ekonomicznej. Grupa analityczna Research & Poor odnotowała, że ceny amerykańskich domów spadły o 4.5 procenta w trzecim kwartale w porównaniu z rokiem ubiegłym, co jest największym spadkiem odkąd firma rozpoczęła zbieranie danych w 1987.
Krajowe Stowarzyszenie Sprzedawców Nieruchomości poinformowało, że sprzedaż jednorodzinnych domów i kondominiów spadła o 1.2% w październiku do rocznego poziomu 4.97 milionów jednostek, najniższego odkąd agencja rozpoczęła badania statystyczne w 1999 roku. Średnia cena domu sprzedanego w ubiegłym miesiącu spadła do $207,800, co stanowi spadek o 5.1% w porównaniu z rokiem ubiegłym.
Największe straty gospodarcze spodziewane są w największych obszarach metropolitarnych kraju. Straty w Nowym Jorku szacowane są na $10.4 miliarda w roku 2008, w Los Angeles- $8.3 miliarda, w Dallas i Washingtonie - po $4 miliardy, a w Chicago - $3.9 miliardów.
Raport zapowiada również obniżenie wartości domów o $.2 trilionów w roku 2008, po części z powodu kryzysu w związku z przejęciami domów przez banki, ze spadkiem cen domów średnio o 7%. Przewiduje również, że przejęcia nieruchomości, spadek sprzedaży i transferowe podatki od nieruchomości odbiją się niekorzystnie na lokalnej i stanowej administracji rządowej.
Jak donosi raport opublikowany przez Office of Federal Housing Enterprise Oversight, z 284 obszarów metropolitarnych aż 147 odnotowało spadek wartości domów w ostatnim kwartale. Chicago, które uplasowało się na 155 miejscu w rankingu warz z Joliet i Naperville, zanotowało ujemny 0.11% spadek kwartalny, i pozytywne wartości zmian cenowych w czasie ostatniego roku - 2.16% i ostatnich pięciu latach - 42.2%.
Raport szacuje, że wartość krajowego produktu brutto w Stanach Zjednoczonych w roku 2008 wyniesie 1.9%, i będzie obniżona o punkty procentowe jako rezultat problemów pożyczkowych. Produkt narodowy brutto określa wartość wyprodukowanych towarów i świadczonych usług i uważany jest za najlepszy barometr siły krajowej gospodarki.
Blog - Calculated Risk cytuje analizę Goldmana Sachsa zapowiadającą "znaczący" spadek w wartości domów skali kraju - około 15 procent, z prawdopodobnymi stratami na Florydzie wartości około 30 procent. W warunkach recesji ceny mogą spaść o 30 procent na terenie kraju.
Można się jednak spodziewać, że dla większości niebo się nie zawali. Eksperci od nieruchomości radzą, by właściciele domów zdobyli się na właściwą perspektywę. Jakkolwiek ceny domów spadły z ubiegłorocznego poziomu, to nadal utrzymują wartość uzyskaną w okresie cenowego wzrostu od 2001 do 2006 roku, twierdzi profesor ekonomii John Quigley z University of California, w Berkeley.
Właściciele, którzy nie planują sprzedaży w ciągu najbliższych pięciu lat i którzy mają stabilne spłaty pożyczkowe na które ich stać, wyjdą z kryzysu na sucho, twierdzą eksperci. Największe problemy występują na kilku obszarach - przemysłowym Środkowym Zachodzie, Las Vegas i w częściach Kalifornii, Florydy i Arizony. Jeśli kupujesz, skoncentruj się na znalezieniu po korzystnej cenie domu, gdzie będziesz mieszkał i na który cię stać, postaraj się pozostać tam dłużej i zapomnij o osiągnięciu szybkiego zysku, dodaje Quigly.
Pomocna może być informacja, że limit na pożyczki gwarantowane przez Freddie Mac- czy Fannie Mae pozostanie na poziomie $417,000 w roku 2008, bez względu na spadek cen domów. Notabene, comięsięczny sondaż przeprowadzany przez Federal Housing Finance Board wykazał spadek cen jednorodzinnych domów zakupionych na warunkach konwencjonalnych 30-letnich pożyczek o $10,565 albo 3.5 procent w porównaniu ze zbieżnym okresem ubiegłego roku.
Poważniejszym pytaniem pozostaje to, że, bez względu na to czy kupujesz, sprzedajesz, czy obserwujesz z dystansu, jak długo to potrwa? Eksperci sugerują, by przy odpowiedzi brać pod uwagę wskaźniki ekonomiczne.
Joshua Shapiro, główny ekonomista w firmie ekonomicznej MFR, spodziewa się, że krach będzie "prawdopodobnie wielowarstwowym wydarzeniem", które rozpoczęło się w połowie roku 2006. "Będziemy obserwować dane statystyczne i sondować warunki pożyczkowe w celu zorientowania się kiedy sięgniemy dna, ale potrwa to wiele kwartałów," - stwierdził w emailu.
Ekonomista George Washington University, Richard Green, autor blogu pod tytułem: "Richard"s Real Estate and Urban Economics Blog" wyznaje, że określenie kiedy nastąpi punkt zwrotny jest trudne, ponieważ ludzkie oczekiwania odgrywają w tym dużą rolę," mówi dodając, że "psychologia rynku jest obecnie bardzo niekorzystna." Jego ulubionym wskaźnikiem jest rynek nieruchomości w ramach Chicago Mercantile Exchange. Inwestorzy i spekulanci biorą tam udział w zakładach o przyszłościowe trendy mieszkaniowe w 10 rejonach amerykańskiego rynku. W ubiegłym tygodniu zapowiedzi określały, że ceny domów będą 8.5 procenta niższe w skali kraju do maja 2009 i 4.5 procenta niższe w Chicago, o 12% do 13% niższe w San Francisco Bay Area, o 16% niższe w Miami i 12% niższe w Las Vegas.
Ekonomista James Hamilton z University of California w San Diego, oczekuje, że spadek cenowy będzie "prawdopodobnie znaczący" w większości obszarów w przyszłym roku. "Dopóki nie zostanie rozwiązany problem na wtórnym rynku pożyczkowym, nie widzę perspektyw na znaczną poprawę." Ceny domów mogą spaść o 30 procent w skali kraju zanim kryzys się skończy, twierdzi Joseph E. Hasten, prezydent i CEO z ShoreBank. "Minie rok zanim zobaczymy pierwsze oznaki ozdrowienia rynku," - wyznał Hasten przez rzecznika prasowego. "Muszę zobaczyć dowody na stały wzrost kupna domów zanim uwierzę, że najgorsze mamy za sobą."
Dla konsumenta oznacza to konieczność nieustannego kształcenia. Sprzedaż nie jest prawdopodobnie obecnie najlepszym rozwiązaniem, ale też warto znać wartość swojego domu, włączając wszystkie dodatkowe opłaty, na wszelki wypadek. Przefinansowanie może być wyjściem dla tych, których historia kredytowa nie jest najlepsza, a stać ich na udźwignięcie finansowych konsekwencji transakcji. Jeśli nie jesteś w stanie dokonać terminowych spłat miesięcznych, rozważ zmianę warunków pożyczki. Pomocne będzie również zasięgnięcie bezpłatnej porady organizacji charytatywnych oferujących porady i listy wiarygodnych doradców. Należy wystrzegać się kombinatorów próbujących "uratować" zdezorientowanych poprzez wykupienie ich pożyczek za pokaźne kwoty. Czasami jednak sprzedaż jest lepszym rozwiązaniem niż irracjonalne metody utrzymania domu, którego nie jest się w stanie spłacać. Utrzymanie właściwej perspektywy wobec wyzwań jest jednakże najważniejsze, radzą eksperci finansowi. Obecny rynek mieszkaniowy, przestrzegają, jest bowiem wyzwaniem dla wszystkich.
Na podst. "Newsweek" oprac. E.Z.
