Około 30 procent Amerykanów będzie wkrótce zadłużonych w stopniu przewyższającym wartość ich domów. By pozbyć się długu niektórzy są gotowi sprzedać dom z ogromną stratą. Oznacza to koniec „społeczeństwa własnościowego", w którym każda rodzina posiada dom i akcje, a rząd nie stoi na przeszkodzie do nabycia własności.
Joey Goldner traktował nieruchomości z gorliwością ogrodnika. Zasadził swe pieniądze w budynku, cierpliwie się nim opiekował i przyglądał jak wzrastał. Przez 30 lat był to dobre zajęcie - do czasu kiedy ciężkie załamanie rynku nieruchomości przewróciło pożyczkę hipoteczną Goldnera do góry nogami. W obliczu poważnych problemów zdrowotnych Goldner przefinansowywał swój dom w Highland Park kilkakrotnie aż hipoteka osiągnęła wartość $729,000 na dom, który w końcu został kupiony za $450,000.
W cyklu nieruchomości określa się to jako stan „pod wodą". Goldner zaledwie wynurza się na powierzchnię. „Kilkakrotnie przefinansowywałem by być w stanie spłacać pożyczkę" - wyznaje. „Wierzyłem, że rynek się wyrówna. Nigdy nie wyobrażałem sobie, że do tego dojdzie."
Niewielu to przewidywało. Ale średnio 12 milionów Amerykanów winnych jest obecnie bankom więcej niż warte są ich domy. I z ciągle spadającymi cenami nieruchomości i pogarszającą się sytuacją kredytową liczba tak zwanych przewróconych pożyczek sięgnie rekordowych rozmiarów.
W ciągu roku, jak przewiduje Moody"s Analytics, aż 30 procent wszystkich właścicieli pożyczek hipotecznych będzie zadłużonych na sumy wyższe niż wartość ich domów. W niektórych okolicach Kalifornii, jak informuje firma usługowa badająca nieruchomości - Zillow.com, negatywna wartość hipoteki stanowi już teraz normę. Konsekwencji jest wiele.
Wzrasta ryzyko niewypłacalności - i warto pamiętać, że to właściciele nieruchomości nie wywiązując się ze swoich zobowiązań pożyczkowych w ubiegłym roku doprowadzili w dużym stopniu do obecnego kryzysu. Linie kredytowe pod zastaw domu - nawet dla tych, którzy uczciwie spłacali swoje pożyczki - będą trudniejsze do uzyskania. I biada tym, którzy stracą pracę albo zachorują.
„Jeśli napotkasz jakąś przeszkodę w dochodach i nie jesteś w stanie spłacać pożyczki, będzie ci bardzo trudno ją przefinansować," wyznaje Mark Zandi, główny ekonomista z Moody"s. „Dom był podstawą oszczędności większości ludzi."
Goldnerowi udało się opuścić swój trzysypialniowy dom, kiedy nie był już w stanie płacić zobowiązań pożyczkowych. Znajomy broker nieruchomości zaaranżował transakcję określaną mianem „short sale" - w której dom sprzedawany jest taniej niż wynosi wartość hipoteki, a wszystkie zyski przechodzą na własność banku, zaś pozostała część pożyczki hipotecznej jest darowana. „Czuję się bardzo uprzywilejowany, że mogłem wydostać się z domu i posunąć do przodu, w odróżnieniu od wielu ludzi w podobnej sytuacji," mówi Goldner. „To jeden dług mniej."
Agenci handlu nieruchomości informują, że transakcje tego typu, niegdyś nie do pomyślenia, osiągnęły wyżyny. Nancy Karp z Baird& Warner w Highland Park wyznała, że w ciągu trzech ostatnich miesięcy niemal 7 procent wszystkich transakcji sprzedaży w sześciu przedmieściach, w których pracuje, reprezentowały ten właśnie rodzaj.
Sytuacja Goldnera, w której stan zdrowia pozbawił go środków utrzymania i doprowadził do zadłużenia nie do pokonania - jest sytuacją ekstremalną. Ale kryzys zmieni finansowy status milionów ludzi, którzy nie stoją w obliczu natychmiastowego zagrożenia. Matt Bender i Susan Flynn z chicagowskiego West Ridge są wśród tych, którzy nagle zaczynają odczuwać finansowe uderzenie. Para oczekuje dziecka w styczniu, ale ich odnowione kondominium na trzecim piętrze jest za małe i ma liczne schody, by regularnie wozić noworodka - i wymagany przez dziecko sprzęt - do góry i w dół. Muszą więc szybko znaleźć dom, ale by go kupić, muszą najpierw sprzedać kondominium. Zostało ono wystawione na rynek już jakiś czas temu w cenie po $6,000 niższej niej niż Benderowie zapłacili za niego trzy lata temu. Małżeństwo jest teraz zmuszone do transakcji typu „short". Jeśli i kiedy sprzedadzą kondominium, Benderowie będą musieli nadwerężyć swoje oszczędności, by spłacić resztę hipoteki. „Czujemy się szczęśliwi że mamy mieszkanie i pracę, myślę," mówi Bender, nauczycielka szkoły podstawowej. „Ale to upokarzające. Znajdujemy się w swego rodzaju potrzasku."
Agenci nieruchomości na terenie całej metropolii chicagowskiej potwierdzają, że wielu ludzi po prostu rezygnuje i wycofuje swoje domy z rynku. „Jak możne sprzedać dom, który kupiony został za $450,000 w roku 2005, a teraz wart jest $300,000?" pyta Dotti Ellis, właścicielka Re/Max Properties Northwest w Park Ridge. By uniknąć strat Bender i Flynn będą musieli się wstrzymać i kupić dom po urodzeniu dziecka zanim przed. „Nigdy nie myśleliśmy, że będziemy stali przed taką decyzją," stwierdza Flynn. „Nieruchomości miały być tą jedyna inwestycją, na którą mogłeś liczyć."
Z pewnością wierzył w to Goldner jeszcze w swoich latach 20. Teraz w wieku lat 55, mieszkając w domu, za który jego ojciec musiał poręczyć i prowadząc samochód przyjaciela, zastanawia się czy będzie jeszcze kiedykolwiek właścicielem nieruchomości. „Kocham nieruchomości," mówi z żalem. „Wicker Park. Bucktown. Logan Square. Wrigleyville. Miałem nieruchomości wszędzie. „Teraz chcę tylko przeżyć."
Nie najlepsza inwestycja
Wydaje się to oznaczać koniec amerykańskiego marzenia. W Ameryce łączymy bowiem posiadanie domu i dobrą postawę obywatelską. Przeszliśmy ewolucję ze społeczeństwa feudalnego, w którym ci, którzy nie posiadali ziemi byli niemal zrównani z niewolnikami, do modelu, w którym własność ziemska jest łączona z mobilnością społeczną, jak również z wartością obywatelską. Badania tego typu, jak autorstwa Edwarda Glaesera z Harvard University i Bruce Sacerdote z Dartmouth wykazały, że właściciele domów są rzeczywiście lepszymi obywatelami - są bardziej skłonni do brania udziału w wyborach czy choćby znają imię dyrektora lokalnego systemu szkolnego.
Ironiczne jest jednak to, że, jak wielu klasycznych ekonomistów potwierdzi, posiadanie domu nie jest dobrym pomysłem z inwestycyjnego punktu widzenia. Lepszą strategią byłoby zróżnicowane portfolio - zainwestowanie pieniędzy w akcje, obligacje, w wielu różnych obszarach geograficznych i użycie zysków do wynajmu, co gwarantuje większą elastyczność. Popularny argument, że wynajmowanie jest równoznaczne z wyrzucaniem pieniędzy jest w praktyce błędne, jako że oszczędzane pieniądze mogą być zainwestowane do produkcji dywidend. Zamiast dłubania w kanalizacji, może to zrobić za ciebie profesjonalista. Firma posiadająca sprzęt do koszenia trawy może to zrobić lepiej od ciebie, itd.
Nadal jednak ekonomia behawioralna poucza nas, że emocjonalna atrakcyjność posiadania domu jest silna i byłaby trudna do zupełnego złamania, nawet jeśli byłoby to korzystne.
W szerokim rozumieniu posiadanie domu i akcji w Stanach Zjednoczonych i za granicą jest rzeczą dobrą. Ale należy określić granice. W stopniu, w którym kultura własności inspiruje przedsiębiorczość i inwestycje, jest korzystna. Ale należy także pamiętać o tym, że kapitalizm jest grą. Czy na przykład możemy sobie wyobrazić co by się stało, gdyby plan prywatyzacji Social Security wszedł w życie? Musimy się upewnić, że ustalimy reguły gry w taki sposób, żebyśmy się nie zranili.
Koniec „społeczeństwa własnościowego"
Koncept rodzinnego domu był elementem programu George"a W. Busha ubiegającego się o reelekcję w roku 2004. By zrealizować tę wizję Bush inicjował nowe przepisy zachęcające do posiadania domu, jak „inicjatywa zerowej przedpłaty pożyczkowej", która była sponsorowanym przez rząd programem umożliwiającym otrzymywanie pożyczek bez wpłaty pieniężnej. Potem nastąpiły bardziej egzotyczne programy hipoteczne, włączając te bez spłat miesięcznych przez pierwsze dwa lata. Inne nie wymagały dokumentacji innej niż tożsamości pożyczkobiorcy. Jakkolwiek by nie były absurdalne, to bladły w porównaniu z finansowymi innowacjami powstałymi na hipotekach - pożyczki budowane na innych pożyczkach, pakowane i przepakowywane dopóki nikt nie mógł się zorientować co zawierały i ile były warte w rzeczywistości. Jak wszyscy to teraz wiemy, te instrumenty doprowadziły globalny system finansowy do krawędzi załamania.
Marzenie o lepszym społeczeństwie dzięki własności nie było, rzecz jasna, pomysłem George"a W. Busha. The Homestead Act z roku 1982 ofiarował ziemię dla każdego kto odważyłby się przenieść na zachód. Podczas okresu Reconstruction wyzwolonym niewolnikom obiecywano „40 akrów i muła" A po drugiej wojnie światowej domy w przystępnych cenach były nagrodą za zwycięstwo. Ale do niedawna te nadzieje i marzenia były powiązane z rzeczywistym dochodem i rosnącym zatrudnieniem. Ale już nie teraz.
To amerykańskie marzenie o posiadaniu zostało ostro podważone poprzez załamanie internetowej bańki rynkowej w latach 2000-2001 i w następstwie wydarzeń 9/11, które kosztowało miliardy dolarów. Ale powróciło do życia w roku 2002, stymulowane przez nawoływanie przez Busha by Amerykanie spełnili swój obowiązek patriotyczny przez dokonywanie zakupów i płacenie niższych podatków, nawet kiedy wydatki rządu wzrastały. Zakupy były dokonywane i domy nabywane.
Wydatki nie ograniczały się do Stanów Zjednoczonych. Wielka Brytania ma swoją wersję społeczeństwa własnościowego, które promowało „demokrację własnościową", do której zachęcał Tony Blair i Gordon Brown. Blair lubił mówić o „ekonomii właścicieli akcji", w której dużą rolę odgrywali zwykli posiadacze nieruchomości. Najemcy pozostających w posiadaniu rządu nieruchomości skorzystali z propozycji Thatcher by odkupić domy po korzystnych cenach. Ponad 70 procent Brytyjczyków posiada teraz swoje własne domy, w porównaniu z 40 procentami Niemców i 50 procentami Francuzów.
W Wielkiej Brytanii i w Stanach Zjednoczonych wizja ta obejmowała coś więcej niż jedynie posiadanie domu. Oznaczała lepszego człowieka. Wiązały się z tym tradycyjne wartości, szacunek dla ciężkiej pracy, skromnego życia, postawy obywatelskiej, patriotyzmu i ostatecznie bardziej stabilnego społeczeństwa. Tak brzmiała retoryka.
Ale ostatecznie wszystko się zawaliło. Do końca stulecia rozprzestrzenienie łatwego kredytu i uniwersalnej własności akcji stworzyło wszystko, tylko nie konserwatywne i oszczędne społeczeństwo. Średni poziom zadłużenia jest obecnie wyższy niż w jakimkolwiek innym rozwiniętym kraju świata. W Stanach Zjednoczonych przesunięcie z korporacyjnych wynagrodzeń w stronę emerytalnych kont typu 401 (k) umoczyło dodatkowe miliony w rynki papierów wartościowych i rozluźniło tradycyjne powiązania pomiędzy firmą i pracownikami. Społeczeństwo własnościowe było stworzone przez ruch pracowniczy, który upewniał się że pracownicy otrzymywali równowartość ich udziału. Warunki ostatnich ośmiu lat były korzystne dla kupców kapitału i im podobnych. Ale dla dziesiątków milionów otrzymujących, nie zaś tworzących hipoteki uczciwy podział był towarem deficytowym.
Do pewnego stopnia wszyscy ponosimy odpowiedzialność za obecne grzęzawisko. Nie można bowiem prowadzić handlu tym czego ludzie nie chcą kupić i przez dłuższy czas wymiana wydawała się być uczciwa. Wall Street się wzbogacił, a Ameryka dostała domy. Upraszczając - pożyczki dały wielu szanse na posiadanie domu, na który nie kwalifikowaliby się w innym wypadku. Dla innych oznaczało to opcję budowania, sprzedaży i odrestaurowania.
Ironia polega na tym, że wzrost własności i akcji w rzeczywistości osłabił tradycyjne związki międzyludzkie. W ostatniej dekadzie, w miarę jak rósł stopień posiadania, małżeństwa się rozpadały. Biorąc pod uwagę procent populacji, mniej ludzi zakłada związki małżeńskie obecnie niż 10 lat temu. Rośnie liczba rodziców samotnie wychowujących dzieci. Podobnie bezrobocie, które wzrosło do 6.1 procent z 4.5 w roku 2000. Z przejęciem domów przez banki, których liczba osiąga obecnie ponad 300,000 w miesiącu i znikającymi pakietami akcji i oszczędności emerytalnych, zauważa się wzrost zapotrzebowania na usługi opieki nad zdrowiem psychicznym - co stanowi problem, biorąc pod uwagę to, że wiele planów ubezpieczeniowych, tych pozostawionych w sektorze prywatnym, obejmuje jedynie kilka wizyt. Badania dowodzą również powiązania pomiędzy trudną sytuacją ekonomiczną i pogarszającym się zdrowiem i większą śmiertelnością. Redaktor Tina Brown, bacznie śledząca trendy społeczne, ostatnio stwierdziła na konferencji poświęconej kobietom i przywództwu: „Myślę, że finansowy kryzys doprowadzi wiele małżeństw do głębokiego kryzysu. Kiedy mężczyźni tracą pracę, odczuwają spadek męskiego ego, i ma to duży wpływ na małżeństwo."
Kryzys w końcu minie, ale nadal będzie trwała globalna wymiana elektroniczna; ciągle będą funkcjonowały pożyczki hipoteczne i nie zniknie głęboka kulturowa tęsknota za własnym miejscem do życia. W nadchodzących latach może być mniej śmietanki a więcej dyscypliny, nieco mniej możliwości i mniej pieniędzy. Chude czasy są jednak źródłem nadziei i prowadzą do znalezienia nowych sposobów zaspokojenia starych pragnień. Możemy stworzyć skromniejsze sposoby kreowania świata, w którym rodziny są stabilne i mieszkają w swoich własnych domach. Ale rozziew pomiędzy marzeniem o własnym domu a rzeczywistością nie zniknie prawdopodobnie w najbliższym czasie. Miejmy tylko nadzieję, że nauczyliśmy się jak dużo możemy mieć i jak szybko to posiąść. Dla Amerykanów w szczególności będzie to przełomowa lekcja.
Na podst. „ChicagoTribune" i „Time" oprac. E.Z.