Liczbę domów przejętych przez banki z powodu obciążenia szacuje się w bieżącym roku na 2.5 miliona, a do końca roku 2012 przekroczy ona 6.4 miliona. Wystarczy jedna niewłaściwa decyzja, by stracić wszystko. Jedna praca. Jedna choroba. Jedna błędna ocena. Wkroczyliśmy w czas pojedynczych szans. Powtórnych w czasie kryzysu nie będzie.
„Więcej ludzi straciło domy w ubiegłym roku niż w ostatnich dziewięciu latach mojej pracy" - wyjaśnia Jeff Wagoner, adwokat specjalizujący się w bankructwie z Kansas City, w Missouri. Jego klienci to zarówno ci, którzy domu nie powinni byli nigdy kupować, ale także ostatnio zwolnieni z dyrektorskich stanowisk. W oparciu o jego ocenę ekonomicznego kryzysu, nawet najmniejszy błąd w obliczeniach czy zmiana okoliczności może doprowadzić do finansowego upadku. „Nie ma już wielu powtórnych szans." „Brzmi to szalenie" - wyjaśnia, „ale chyba że zarabiasz ponad $350 tysięcy rocznie, to im więcej wynoszą zarobki, tym bardziej jesteś narażony na niebezpieczeństwo. Jeśli stracisz pracę, będzie trudno znaleźć następną. Albo konieczna będzie przeprowadzka by ją znaleźć, ale nie będzie można sprzedać domu. Albo rozleci się małżeństwo i trzeba będzie likwidować majątek po panujących cenach.
W obecnych czasach pojedynczej szansy na dno idą nie tylko pożyczkobiorcy posiadający mniejszą możliwość spłaty zaciągniętych pożyczek. Problem rozciąga się poza fikcyjne pożyczki, spekulantów od kapitalnych remontów nieruchomości i wielopoziomowe zabezpieczenia pożyczkowe, których nikt w pełni nie pojmuje. W tarapaty popadają zarówno porządni, jak i krętacze. Konsumenci zaprzestali wydawania, fabryki wstrzymały produkcję, pracodawcy nie przyjmują do pracy - i wartość domów nadal spada. Dla milionów ludzi różnica pomiędzy radzeniem sobie a upadkiem staje się bardzo cienka.
Liczba właścicieli domów zmierzających w kierunku przejęcia przez bank obciążonej nieruchomości wzrasta tak szybko, że „potrzeba kogoś, kto przewidzi jakie będą prognozy - bo zmieniają się one tak szybko" - stwierdza Lindley Higgins, menedżer badań z Neighbor-Works America, projektu rewitalizacji stworzonego przez Kongres. Jeszcze dziesięć lat temu, konkluduje Higgins, 400 tysięcy domów zajętych z powodu obciążeń oznaczało dużo pracy. W roku 2009 Ameryka może doświadczyć 2.5 miliona.
„Któregoś dnia" - wspomina Wagoner, „odwiedził mnie dyrektor korporacji, który przeprowadził się do miasta i kupił tu dom." Co było w porządku - gruba ryba nie musi się obawiać dużych spłat. Ale ten człowiek przeprowadził się z Florydy, gdzie rynek nieruchomości jest tak wyśrubowany, że w jednym okręgu sędziowie wysłuchują każdego dnia niemal tysiąc spraw o odebranie domów. Pan dyrektor zatrzymał swój stary dom, co pogarszało jego sytuację, dopóki nie zdecydował się na ogłoszenie bankructwa. „Założę się, że większość ludzi jest tylko o kilka czeków od podobnej sytuacji," stwierdza Brent Westbrook, partner Wagonera.
Prezydent Barack Obama opisał tę beznadziejną sytuację w swym ostatnim przemówieniu rozwijając kosztowny plan zapobieżenia dalszemu pogłębianiu się kryzysu na rynku nieruchomości. Wyobraź sobie „młodą rodzinę" - zasugerował. „Oszczędzają. Poszukują. Wybierają dom, który wydaje się im doskonałym miejscem do nowego życia. Zabezpieczają stałe oprocentowanie na rozsądnym poziomie, dokonują przedpłaty wpłacają każdego miesiąca. Są tak odpowiedzialni jak każdy chciałby, żeby byli."
A wtedy jedna rzecz nie wypala. „Może ktoś traci pracę w ostatniej rundzie zwolnień, jedno z 3.5 miliona utraconych miejsc pracy od początku recesji" - wyjaśnia Obama. „A może dziecko zachoruje, albo partner ma zredukowane godziny pracy. W przeszłości, jeśli znalazłeś się w tej sytuacji, mogłeś sprzedać dom i kupić mniejszy z bardziej dostępnymi opłatami. Albo mogłeś przefinansować pożyczkę korzystając z niższej stopy procentowej. Ale obecnie wartość domów spada tak drastycznie, że nawet jeśli dokonałeś dużej przedpłaty, to obecna wartość pożyczki hipotecznej może być wyższa niż obecna wartość domu. Więc żaden bank nie odpowie na twe telefony, i żadna sprzedaż nie zwróci twej inwestycji. Nie stać cię na opuszczenie domu, nie stać cię by pozostać."
To wstrząsające doświadczenie, przypominające przechadzanie się osoby związanej sznurem nad finansową przepaścią. Amerykańscy marzyciele są optymistami, ale niewielu może wyplątać się z tej gmatwaniny bez popadania w panikę. Przywykliśmy wierzyć, że ryzyko prowadzi do zysku i że nasze jutro jest jaśniejsze od dzisiejszego. Ekonomia pojedynczej szansy jest odwróceniem kultury przyzwyczajonej do założenia, że los ci sprzyja.
Poradź sobie albo strać wszystko
Czym byłaby amerykańska opowieść bez szczęśliwego przerywnika? W przypadku Joseph"a Zachary"ego przybrał on formę tajemniczego kierowcy, który zatrzymał się na poboczu pewnego dnia w 1986 roku. Starszy, biały człowiek, zwalniając samochód zapytał czarnoskórego nastolatka, dlaczego biegnie po poboczu. Zachery, który miał wtedy 19 lat, nie mógł wpaść na żaden dobroczynny powód, dla którego ten człowiek był nim zainteresowany, ale zamiast zignorować go, wydusił odpowiedź. Zepsuł mu się samochód, a musiał być w śródmieściu by stawić się na test do pracy w straży pożarnej. Jeśli się spóźni, drzwi będą zamknięte, a 50 przecznic było długą drogą by biec, więc był niemal całkowicie pewny, że się spóźni, ale musiał podjąć próbę.
Wsiadaj, powiedział człowiek. Zachery przełknął swe obawy i pojechali. Dojechali na test minuty przed rozpoczęciem. Jak Zachery wysiadał z samochodu, człowiek wykrzyknął z przedziwnym przekonaniem: „Masz pracę." Skąd wiedział?
Zachery ciągle się dziwi, zastanawiając się nad swą zwyżkową drogą, która rozpoczęła się od tego spotkania. Jego historia jest podręcznikowa: noga w drzwi, trochę ciężkiej pracy i inicjatywy, i kolejny Amerykanin sunie do przodu. Dwadzieścia dwa lata później Zachery był weteranem pożarnictwa zarabiającym ponad $60,000. Jak większość strażaków, miał zawsze drugą pracę - rozwożąc pizzę, kierując uliczną zamiataczką, instalując parkometry dla firmy energetycznej. W końcu otworzył własny biznes burząc domy przejęte przez miasto. Wspomagał starzejącą się matkę, syna w koledżu, nową żonę i okazały, stary dom na dużej parceli z dużymi drzewami w centrum Kansas City. Dom kosztował go około $100,000. Wymagał renowacji, którą Zachery planował wykonać samodzielnie, pokój po pokoju. W miarę jak wartość rosła, wykorzystał zgromadzony kapitał, by kupić maszynerię potrzebną do biznesu. Realizował ideał wykreowanego przez siebie przedsiębiorcy, ale jego ambicje wystawiły go na niebezpieczeństwo, kiedy rynek nieruchomości się załamał, ponieważ zadłużył się na kwotę podwójnie przekraczająca wartość domu.
Wtedy wydarzył się następny przypadek losu. Było to 13 lipca, 2007 roku, 44. urodziny Zacherego. Pracował w jednostce materiałów niebezpiecznych, a tego dnia odebrał telefon ze szpitala, w którym doszło do wycieku chemicznego. Normalnie Zachery byłby za kierownicą pojazdu, ale tego dnia pełnił funkcję kapitana, więc znajdował się na miejscu pasażera. Wyjące syreny, migające światła, wyjące klakson - nic z tego nie zarejestrował kierowca miejskiej śmieciarki, który zderzył się z wozem pożarniczym. Zderzenie zgniotło przód pojazdu Zacherego, a jego głowa przebiła szybę przednią w drobny mak.
Następstwo tego rozegrało się w spowolnieniu i rozgrywa nadal. Zachery odczuwa ból w plecach i szyi. Są niewyjaśnione zaniki pamięci, utrata inicjatywy, zmiany nastroju i depresja - symptomy, które w końcu doprowadziły lekarzy do zdiagnozowania syndromu powstrząsowego. Z czasem straż umieściła Zacherego na pełnej rencie, ale nie bez wcześniejszego przepisania mu elektrowstrząsów, które pozostawiły go w nieświadomości swojego otoczenia.
Finanse zaczęły podupadać. Jak chodził od lekarza do lekarza, jego firma rozbiórkowa podupadła. Nie był w stanie burzyć domów, a nawet gdyby byłby, ekonomia dusiła się. Biorąc pożyczkę pod zastaw domu, zmuszony był sprzedać swój sprzęt rozbiórkowy ze stratą. Nie zdołał dokonać miesięcznych spłat w wysokości $1,647 w terminie. Syn musiał opuścić koledż w Wirginii i rozpoczął naukę w szkole w pobliżu domu. Matka zmarła.
Jego wyliczenia kształtują się następująco: z renty dostaje ponad $50,000 brutto, z czego opłaca składkę ubezpieczeniową $800 na miesiąc. Z czego zostaje $2,400 miesięcznie, mówi, na pożyczkę hipoteczną i inne wydatki. Ma nie zapłaconych około $15,000 rachunków medycznych i podobną sumę na hipotece. Nie ma znaczącego majątku: wartość domu spadła praktycznie do zera. Porównywalne domy w okolicy sprzedają się za mniej niż wynosi jego zadłużenie na rzecz Bank of New York Mellon. Powyższe liczby skłoniły go do decyzji o bankructwie.
Pod koniec ubiegłego roku Zachery otrzymał zaproszenie do firmy serwisującej jego pożyczkę hipoteczną, która sugerowała modyfikację pożyczki. Ma on 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu na poziomie 8.99%, podczas gdy fundusz federalny próbuje przeforsować poziom poniżej 5%. Ale po wypełnieniu dokumentów i odczekaniu kilkunastu tygodni, Zachery otrzymał to samo zaproszenie. Ewidentnie jego aplikacja została zagubiona w powodzi próśb o ulgę w spłacie. Wysłał więc aplikację ponownie, ale zamiast odpowiedzi od firmy serwisującej obsługę pożyczki otrzymał nakaz z banku o przejęciu domu. To, wyjaśnia Wagoner, jest typowe. Modyfikacje pożyczkowe i zajęcia obciążonej nieruchomości często postępują jednocześnie oddzielnymi drogami biurokratycznymi. Prawnicy banku poinformowali go, że w razie zatrzymania domu musi zapłacić $188,101 i odsetki. Zachery dzwoniąc do serwisanta pożyczki, dowiedział się, że aplikacja została zagubiona po raz kolejny, i że jego dom ma zostać sprzedany 20. marca. Stojąc przed koniecznością przejęcia domu przez bank, Zachery martwi się o dumę bardziej niż o dach nad głową. Wynajął przechowalnię, gdzie złożył swe rzeczy, by nie musiały być wyrzucane na bruk. „Jeśli będę musiał opuścić dom", mówi, „chcę wyjść z godnością."
Ciężka praca nie wystarcza
Paula Stevens nie boi się pracy. Robiła już wszystko - od kateringu, przez zespół rockowy, po pielęgnację terenów zielnych dla zamożnych, starzejących się pań. Jej CV zaczyna się w wieku lat 9 i bez znacznych przerw sięga 56. Stevens zna historie z opieki zdrowotnej, hotelarstwa, komputerów, kasyna. Wie jak to jest pracować za dnia i w nocy. Rozmowę może zacząć nawet z posągiem. To właśnie etyka pracy i gadane doprowadziło ją do posiadania domu z podwyższonym sufitem na przedmieściach. Jako wolny duch Stevens lubiła pracę w restauracjach i barach, gdzie przesiadywali muzycy podczas swych tur koncertowych. To czas rozrywkowy. Ale życie toczyło się dalej i z wolnego ducha Stevens przedzierzgnęła się w rozwiedzioną matkę z dwójką dzieci. To wtedy zdecydowała, że powinna znaleźć pracę w lepszych godzinach i z lepszymi świadczeniami. Był tylko jeden problem: brak dyplomu koledżu. Przyjaciel podpowiedział o pracy polegającej na rozpatrywaniu roszczeń medycznych. Stevens przegadała całą rozmowę kwalifikacyjną i kontynuowała rozmowę aż szef zapytał: „czy nie ty jesteś tą dziewczyną ze sklepu spożywczego?" Ta praca pozwoliła jej na utrzymanie domu i wychowanie dzieci. Porzuciła ją dla Gateway, gdzie awansowała z obsługi klienta do sprzedaży. W swym najlepszym roku zarabiała $42,000 - nie mniej niż średnia amerykańska. I jeśli czasami wydawała nieco za dużo na ubrania dla siebie i sprzęt dla córek, to była w stanie wziąć pożyczkę pod wartość domu, który kupiła w roku 1995.
„Zawsze byłam w stanie związać koniec z końcem," wspomina Stevens. „Pracowałam dzień i noc, ale tak jest w tym kraju jak nie jesteś wykształcony. Ale nie boję się pracy."
Ale przyszedł zakręt. Komputery Gateway"a straciły swą atrakcyjność rynkową. Sprzedaż spadła, sklepy zamknięto. Stevens była jedną z ostatnich zwalnianych. Teraz coraz trudniej jest jej dogadać się o nową pracę.
„Trudno jest w wieku 56 lat szukać pracy" konstatuje. „Nie mogą tego powiedzieć, ale widzisz to w ich oczach: Po co zatrudniać starszą osobę, która może mieć jakieś medyczne problemy, kiedy jest tyle młodych ludzi w kolejce wychodzącej aż na ulicę. Ale widzisz to tylko wtedy kiedy możesz spotkać się z potencjalnym pracodawcą twarzą w twarz. Wielu z nich przyjmuje obecnie jedynie aplikacje za pośrednictwem internetu, co osłabia jej urok osobisty, a jednocześnie podkreśla brak wykształcenia. „Przesyłasz po prostu swoje CV w cyberprzestrzeń i masz nadzieję, że to zadziała."
W ciągu 14 lat posiadania przez nią domu, Stevens przefinansowywała trzy razy - nic strasznego - ale złą wiadomością było to, że za trzecim razem było to w czasie szczytowego wzrostu cen na rynku nieruchomości. W tym czasie jej dom o powierzchni 3 tysięcy stóp kwadratowych, został wyceniony na $185 tysięcy, a obecnie jej zadłużenie wynosi $159 tysięcy. Agenci ostrzegali, że nie będzie mogła sprzedać domu za więcej niż $145 tysięcy. W rzeczywistości posiada dwie pożyczki, z których większa została ostatnio zmodyfikowana ze zmiennego oprocentowania na stałe o wartości około 9%. Oprocentowanie drugiej pożyczki wynosi ponad 10%, a obie płatności w sumie wynoszą około $1400 miesięcznie.
Mając jedynie pracę w niepełnym wymiarze godzin - odwiedza sklepy biurowe upewniając się, że modelowe drukarki dysponują wystarczającą ilością papieru i tuszu do demonstracji - Stevens zorientowała się, że może jedynie płacić za żywność i świadczenia, albo za pożyczkę. Ale nie za wszystko. Po czteromięsięcznym zaleganiu z płatnościami bank zdecydował o przejęciu domu. Stevens początkowo na to przystała, ale jej najstarsza 28-letnia córka ma małe dziecko i chodzi do szkoły pielęgniarskiej, więc Stevens zdecydowała się jej pomóc. W rezultacie wizyty u Wagonera powzięła decyzję o bankructwie i wstrzymaniu przejęcia. Teraz ma nadzieję, że nowy plan Obamy wyperswaduje firmie pożyczkowej redukcję jej długu do poziomu obecnej wartości domu. I wciąż szuka pracy. Potrzebuje $14 na godzinę by mogła spłacić zadłużenie. Tyle zarabiała w Gateway. Ale teraz nikt nie chce tyle płacić. Stevens planuje podjęcie niżej opłacanej pracy i otrzymanie podwyżki. „To tak działa. Musisz ciągle rozpoczynać od nowa."
Brutalna gra
Liczbę właścicieli nieruchomości w Ameryce szacuje się na około 75 milionów, według danych spisu demograficznego. Ostatnie szacunki sugerują, że do roku 2012 około 6.4 milionów domów znajdzie się w sytuacji ryzyka przejęcia przez bank z powodu obciążenia. To bezprecedensowa statystyka, a jej wpływ zaczyna dopiero być odczuwalny. Populistyczni eksperci poruszyli nerw oburzonych krytyków planu Obamy. „Zobaczmy czy naprawdę chcemy subsydiowania pożyczek osób przegranych," Rick Santelli z CNBC zasugerował - i instynktowna reakcja milionów podatników była negatywna.
To brutalna gra, w której pojedyncza przegrana czyni cię bankrutem. I ta brutalność wyjaśnia kolejną falę oburzenia, które zaczyna obejmować świeżo upadłych. Ludzie tacy jak Zachery czy Stevens nie zajmowali się spekulanctwem na rynku mieszkaniowym, nie kłamali na aplikacjach o pożyczkę. Nie gromadzili gór zadłużenia na kartach kredytowych. Pracowali ciężko na to co mieli i dzielili się swym skromnym majątkiem z innymi. Każde z nich z gotowością przyznaje się do okazjonalnych błędów, ale były one udziałem nawet Warrena Buffetta. Ich zgorzkniałość wypływa z odczucia, że wywiązywali się ze swojej porcji odpowiedzialności, podczas gdy teraz warunki kontraktu są dyktowane przez wrogie siły. „To inny świat i inne czasy," Stevens stwierdza z żalem. „Zwalniają cię nawet jeśli ciężko pracujesz." Zachery opisuje to inaczej: „To nie są już Stany Zjednoczone. Ci na górze sprzedali dla pieniędzy tych na dole."
Na podst. „Time" oprac. E.Z.
