Kryzys amerykańskiego marzenia
Posiadanie domu od lat było nieodłącznym elementem amerykańskiego marzenia. Od pokoleń Amerykanie wierzyli, że nieruchomość posiadana na własność była dobrem nie podlegającym dyskusji. Koncept powszechnego posiadania domu jest charakterystyczną częścią amerykańskiej mitologii. Stany Zjednoczone zawsze były traktowane jako kraj stających na nogi o własnych siłach imigrantów, jako miejsce, w którym w dziewiętnastym wieku niemal każdy, kto posiadał wystarczającą wytrzymałość, mógł udać się na Zachód i otrzymać ziemię.
Ale dopiero w dwudziestym wieku Waszyngton zaczął przeznaczać środki federalne na wspieranie tego podstawowego atrybutu stabilizacji rodzinnej. Szła za tym polityka państwa. Herbert Hoover dowodził, że posiadanie domu może „zmienić fizyczny, mentalny i moralny kręgosłup naszych dzieci”. Jako sekretarz handlu, Hoover deklarował, że „utrzymanie wysokiej proporcji indywidualnego posiadania nieruchomości jest jednym z testów próbnych, będących obecnie wyzwaniem dla obywateli Stanów Zjednoczonych”. Franklin Roosevelt utrzymywał, że kraj posiadaczy nieruchomości jest „nie do zwyciężenia”. Sekretarz gospodarki mieszkaniowej i rozwoju miejskiego (HUD) w administracji George’a H. W. Busha, Jack Kemp, uważał nawet, że posiadanie domu może „ocalić niemowlęta, ocalić dzieci, ocalić rodziny i ocalić Amerykę”. Dom, niekoniecznie z białym płotem i frontowym ogródkiem, był nie tylko dobrym miejscem do zamieszkania dla rodziny, czy pozbawioną ryzyka inwestycją, ale także sposobem na przekształcenie narodu.
Domy, będące własnością ich mieszkańców, stwarzały społeczne i finansowe bezpieczeństwo, a co więcej, były wspólnotą obejmującą mieszkańców, sąsiadów, dzieci, które dzięki temu nawet lepiej się uczyły. Politycy wszelkiej maści wydawali wtedy co roku ponad $100 miliardów rocznie na subsydia i ulgi podatkowe by zachęcić Amerykanów do zakupu. Przekształcenie narodu w posiadaczy nieruchomości było celem kampanii rządowej podjętej w roku 1919, Own Your Own Home, w wyniku której powstała organizacja National Association of Real Estate Boards, obecnie National Association of Realtors.
Wielki kryzys, w latach 1929-1933, nie zmienił polityki rządu w odniesieniu do posiadania nieruchomości. W warunkach porównywalnej z obecną stagnacji ekonomii i przejęć nieruchomości, początkowo Hoover, wybrany na prezydenta w roku 1928, a potem Franklin Roosevelt, podpisali serię ustaw mających na celu skłonienie banków do wznowienia działalności pożyczkowej, włączywszy ustawę stwarzającą Federal Housing Administration ubezpieczającą pożyczki hipoteczne i Federal National Mortgage Association (Fannie May) by je wykupić, tym samym umożliwiając bankom intensyfikację działalności pożyczkowej. Powstaniu tych nowych agencji towarzyszyło ustanowienie nowego rodzaju pożyczek, takich, które były rozciągnięte na 30 lat i posiadały stały poziom oprocentowania. Pożyczki hipoteczne oferowane na okres 30 lat stanowiły prawdziwą rewolucję, pozostającą w ostrym kontraście z krótko-terminowymi, które do tej pory były normą. Dzięki temu kupno nieruchomości stało się dostępne dla wielu więcej rodzin. W czasie, kiedy 25% bezrobotnych było bez pracy, a jedna trzecia straconych miejsc pracy objęła przemysł budowlany i dziedziny z nim związane, ożywienie gospodarki mieszkaniowej było mądrą częścią ekonomicznego pakietu stymulacyjnego.
Ale nawet kiedy gospodarka stanęła na nogi po drugiej wojnie światowej, Waszyngton kontynuował zachęcanie do posiadania nieruchomości. Z początku posiadanie domu było poręcznym sposobem na doprowadzenie do przejścia na wyższy poziom życia: z apartamentów z zimną wodą w mieście do malowniczych zakoli na przedmieściach.
Z każdą nową administracją pojawiały się nowe dobre strony posiadania nieruchomości, a rzadko kiedy kwestionowano tego korzyści. Bill Clinton postawił sobie za cel wzrost liczby posiadaczy nieruchomości do 8 milionów, a George W. Bush dodał do tego kolejnych 5.5 milionów. W roku 2002 George W. Bush stwierdził: „Jeśli jesteś właścicielem swego własnego domu, to realizujesz amerykańskie marzenie”.
Termin ten ukuł amerykański pisarz i historyk, James Truslow Adams (1878-1949), który uzyskał krajową popularność trylogią na temat historii New England, zdobywając nagrodę Pulitzera za pierwszy tom. Jego autorstwa „Epic of America”, opublikowany w roku 1931, stał się międzynarodowym bestselerem. To w nim po raz pierwszy pojawił się termin „American Dream”. Amerykańskie marzenie, w interpretacji Adamsa, było „marzenie o ziemi, w której życie powinno być lepsze, bogatsze i pełniejsze dla każdego, z możliwościami dla każdego stosownie do zdolności czy osiągnięć”. Adams objaśniał, że nie jest marzenie o pojazdach mechanicznych czy jedynie wysokich zarobkach, ale marzenie o takich porządku społecznym, w którym każda kobieta i każdy mężczyzna będą w stanie osiągnąć pozycję, do której są z natury zdolni, i w której będą uznani przez innych za to kim są, bez względu na szczęśliwe okoliczności urodzenia czy pozycji”.
I jakkolwiek nie jest jasne czy Adams ukuwając termin amerykańskiego marzenia miał na myśli konkretnie posiadanie domu, to przed kryzysem amerykańskiej ekonomii było ono wygraną niemal dla każdego. Bez względu na to czy w grę wchodziło promowanie osobistej odpowiedzialności, złagodzenie powojennych braków mieszkaniowych dla powracających weteranów, pomoc ubogim w znalezieniu finansowego oparcia, czy pozyskanie zatrudnienia w przemyśle wymagającym ciężkiej pracy fizycznej, posiadanie domu na własność było powszechnym rozwiązaniem.
W konsekwencji Waszyngton otoczył właścicieli nieruchomości specjalną opieką. Kiedy rozliczają się z podatków, mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatków od nieruchomości. Kiedy sprzedają, nie muszą płacić podatku od pierwszych kilkuset tysięcy dolarów zysku. W roku 1986 kod podatkowy został sporządzony na nowo uniemożliwiając odliczenie odsetek od pożyczek konsumenckich, jak długi na kartach kredytowych, ale uczyniono wyjątek dla odsetek od pożyczki hipotecznej. To zastrzeżenie kosztowało rząd jakieś $80 miliardów utraconych dochodów w roku 2009.
Rządowi zawdzięczamy również powstanie rynku pożyczek hipotecznych. W latach 1930., w czasie wielkiego kryzysu, rząd chciał by prywatni inwestorzy utworzyli dodatkowy rynek dla kupna i odsprzedaży pożyczek hipotecznych w celu zwiększenia stabilności i wprowadzenia niższego oprocentowania na rynku. Kiedy nikt nie zgłosił zainteresowania, to rząd stworzył Fannie Mae i później Freddie Mac. Agencje oferowały ogromną pomoc dla amerykańskich właścicieli nieruchomości. Bez nich owe 30-letnie pożyczki hipoteczne o stałym oprocentowaniu, które są obciążeniem dla kredytodawców, mogłyby nie istnieć w takim stopniu.
Ale sposób w jaki te firmy zostały skonfigurowane w ostatnich dziesięcioleciach jest wadliwy. Agresywnie poszukują one bowiem zysku będąc bezwarunkowo popierane przez rząd. Pozwoliło to Fannie and Freddie na udzielanie tanich pożyczek, co umożliwiło utrzymywanie pożyczek hipotecznych na niskim poziomie, ale oznaczało zarazem, że brakowało bodźców dla inwestorów by monitorować działalność agencji, nawet jeśli było to tak ryzykowne, że ich ewentualne wykupienie we wrześniu 2008 roku kosztowałoby ponad $150 miliardów.
W obecnej recesji pożyczka hipoteczna może być kamieniem młyńskim u szyi. W następstwie wygaśnięcia w kwietniu krótko-terminowych bodźców podatkowych zachęcających do kupna, sprzedaż istniejących domów ponownie spada. W sytuacji obniżonych wartości nieruchomości, jakieś 11 milionów Amerykanów jest winnych więcej niż wynosi wartość ich domu. Nawet jeśli pojawi się potencjalny kupiec, to sprzedaż nie jest pewną rzeczą.
Tymczasem dochody spadają. Pod koniec lat 1960. około 7% rodzin doświadczyło spadku dochodu w skali 50% lub więcej w okresie dwóch lat, według ekonomistki z Brookings Institution, Karen Dynan. W połowie pierwszej dekady dwudziestego pierwszego wieku, spadek dochodu stał się udziałem około 12% rodzin. Wszyscy mamy świadomość, że rzeczywiste aktualne dane ekonomiczne będą zasadniczo odbiegać od tych zachowawczych akademickich spekulacji. Mimo spadku wartości nieruchomości, praktycznie nieosiągalnego kredytu hipotecznego dla potencjalnie zainteresowanych kupnem, a także redukcji dochodów, pożyczka hipoteczna pozostaje największym wydatkiem dla właścicieli nieruchomości, tak nieelastycznym i bezwzględnym jak nigdy. Jakkolwiek posiadanie nieruchomości oferuje poczucie stabilności dla rodzin, to tego typu stabilność w obecnej ekonomii nie zawsze jest wartością korzystną. Dawno minęły już bowiem czasy, w których pracownik pozostawał w ramach tego samego przedsiębiorstwa przez całe dziesiątki lat, w czasie których awansował i stopniowo wzrastały jego zarobki. Obecnie zatrudnienie, jeśli jest, stanowi grę polegającą na ciągłym przekształcaniu siebie. Od pracownika oczekuje się ciągłego przystosowania do zmian, wielokrotnych zmian przedsiębiorstw, a nawet profesji. Utrzymanie dochodu wymaga elastyczności, a nieruchomość działa na jej niekorzyść.
Z tych względów amerykańska prasa kwestionuje posiadanie nieruchomości jako zasadniczy element amerykańskiego marzenia. Opublikowany w „Time” roku 2009 artukuł pod znamiennym tytułem: „Nowa oszczędność”, powoływał się na wyniki sondażu, w którym 57% ankietowanych uważało, że amerykańskie marzenie będzie trudniejsze do osiągnięcia w następnym dziesięcioleciu. Wiele osób wierzy, że amerykańskie marzenie, w tym posiadanie nieruchomości, jest zagrożone ze względu na obecne dylematy Stanów Zjednoczonych. Ameryka nadal boryka się z recesją gospodarczą, masową utratą zatrudnienia i tysiącem przejęć nieruchomości z powodu niewypłacalności wierzycieli, co powoduje zwątpienie w zasadność amerykańskiego marzenia.
Posiadanie domu sprawiło nam zawód, dowodzi artykuł opublikowany w ostatnim wydaniu „Time”. Wylicza następnie ciemne strony fetyszu, jak go określa, czyli zajęcia obciążonych nieruchomości, porzucenia posiadłości, opustoszałe okolice dręczone przez porzucone własności i spadające ceny domów, a także spadek wartości nieruchomości, które są o $6 bilionów mniej warte niż zaledwie trzy lata temu. Autorka artykułu, Barbara Kiviat, odziera amerykański mit o posiadaniu domu z wszelkiej patyny. Przypomina, że rynek nieruchomości pozostaje obciążeniem dla amerykańskiej gospodarki. Informuje, że lipcowa sprzedaż nieruchomości spadła o 27% w porównaniu z poprzednim miesiącem, potęgując obawy dotyczące dwucyfrowej recesji.
Wszystko to prawda. Zdziwienie powoduje natomiast teza artykułu, który posiadanie nieruchomości na własność obwinia za przeciągającą się i pogarszającą recesję, rosnące bezrobocie, a koncept masowego posiadania, wyróżniający klasę średnią, wyszydza jako część amerykańskiej fantasmagorii, co gorsza odpowiedzialny za ograniczenia mobilności, a w konsekwencji stagnację w zatrudnieniu, a nawet gospodarkę stawiającą na tanią ropę, bez względu na ekonomiczne i środowiskowe następstwa.
Czyżby już zapomnieli kto naprawdę jest winny amerykańskiego kryzysu? To nie marzenie o amerykańskim posiadaniu ziemi na własność zostało skorumpowane, a sterowane przez banki i rząd agencje kredytowe, które przez ostatnie dziesięciolecia bogaciły się niemiłosiernie kosztem amerykańskiego konsumenta.
Artykuł „Time” cytuje domorosłego ekonomistę z University of Chicago, Raghurama Rajana, który w swej książce, pod tytułem „Fault Lines”, dołącza do grona tych, którzy obarczają posiadanie domu na własność przez klasę średnią, winą za korupcję kredytu i galopującą amerykańską konsumpcyjność. „Rozszerzenie posiadania nieruchomości, czołowy element amerykańskiego marzenia, na nisko i średnio-uposażone rodziny było podporą szerszego celu rozwoju kredytu i konsumpcji”, twierdzi ekonomista. Zapomina jednak, że zadłużenie na kartach kredytowych i pożyczkach hipotecznych pod zastaw nieruchomości, nastąpiło z inicjatywy i za sprawą amerykańskiego systemu bankowości i maskujących rzeczywisty proces bogacenia się korporacji pożyczkowych, wspieranych w tych korumpujących gospodarkę działaniach przez rząd.
Konsekwencje tego stanu rzeczy ponoszą nie banki i rząd, a amerykański konsument, który przecież na tym stracił najwięcej. Winne taniego i absolutnie nie monitorowanego kredytu agencje pożyczkowe, funkcjonujące przecież po to by całą sytuacje nadzorować, okazały się za duże, by mogły ulec rozwiązaniu.
Łatwy i tani kredyt był historycznie wykorzystywany jako półśrodek przez rządy niezdolne do bezpośredniego rozwiązania rzeczywistych problemów ekonomicznych i złagodzenia niepokojów klasy średniej. Nie ulega jednak wątpliwości, że właściciele nieruchomości poprawiając sobie samopoczucie nadużywali dostępnego dla nich taniego kredytu do kupna coraz większych domów i finansowania coraz to droższych produktów konsumenckich. Stały wzrost cen nieruchomości dawał fałszywe poczucie stabilności i pozwalał na ignorowanie głębokich zmian strukturalnych toczących amerykańskie społeczeństwo i ekonomię: rosnące różnice dochodu, stagnację wynagrodzeń, a także niepokojące przekształcanie amerykańskiej wytwórczości w gospodarkę opartą wyłącznie na usługach. Coraz większe połacie posiadanej ziemi lub coraz większy dom pozwalały nam poczuć się dobrze w tej roli właściciela.
Wydaje się, że zamiast wabienie ludzi by zostali właścicielami nieruchomości, rozwiązaniem powinno być stworzenie wysokiej jakości miejsc pracy, które umożliwiałoby ludziom utrzymanie rodziny. Nikt nie ma wątpliwości, że obecny kryzys nie ogranicza się bynajmniej do rynku nieruchomości, który jest prawdopodobnie jedynie objawem wszechogarniającej i wielowarstwowej recesji. Warto jednak brać pod uwagę to, że skłanianie konsumentów do wydawania pieniędzy nie jest ani żadnym rozwiązaniem.
Na podst. „Time” oprac. E.Z.
