Część 14: „Terminology of Real Estate Appraisal”
czyli „Terminologia związana z wyceną nieruchomości” (Część II)
REAL ESTATE APPRAISAL – wycena nieruchomości: oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego (appraiser)
SALES COMPARISON APPROACH – metoda wyceny nieruchomości opartej na analizie porównawczej: najbardziej niezawodna metoda stosowana w wycenie domów jednorodzinnym i mieszkań, polegająca na porównaniu danej nieruchomości z podobnymi własnościami sprzedanymi w ostatnim czasie. Uwzględniane są w tej metodzie wszystkie różnice pomiędzy wycenianą nieruchomością (subject property) a porównywalnymi nieruchomościami (comparable properties – w skrócie comps), które zostały ostatnio sprzedane. Do analizowanych różnic należą nie tylko fizyczne cechy nieruchomości i wszelkie ulepszenia, ale również jej położenie, warunki sprzedaży, finansowania oraz data sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Załóżmy, że dom będący przedmiotem wyceny jest bardzo podobny do nieruchomości znajdującej się w pobliżu, która została sprzedana niedawno za $320,000. Porównywalny dom położony jest położony na mniejszej działce, co stanowi różnicę oszacowaną na $12,000, ale posiada wykończoną piwnicę, co podwyższa jego wartość o $15,000 w porównaniu z wycenianym domem. Biorąc pod uwagę tylko te fizyczne różnice, wartość wycenianego domu zostałaby oszacowana na $317,000.
COST APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie kosztów: metoda najczęściej stosowana przy wycenie nowych budynków lub nieruchomości specjalnego przeznaczenia (special-purpose buildings) takich jak szkoły, kościoły, biblioteki, itp., polegająca na obliczeniu kosztów wybudowania dokładnie takiej samej nieruchomości jak wyceniany budynek (reproduction cost) lub na obliczeniu kosztów budowy nieruchomości, która spełniałaby takie same funkcje jak wyceniany budynek (replacement cost).
INCOME APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie dochodu: metoda najczęściej stosowana przy wycenie wszelkich nieruchomości przynoszących dochód, takich jak budynki apartamentowe, biurowce, banki, sklepy, budynki przemysłowe, itp. Metoda ta oparta jest na założeniu, że wartość danej nieruchomości komercyjnej uzależniona jest od wysokości dochodu, jaki ona przynosi.
RECONCILIATION – analiza zastosowanych metod wyceny (dosłownie „pogodzenie”, „pojednanie”): końcowy etap procesu wyceny nieruchomości polegający na analizie wyników zastosowania każdej z metod w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, w celu określenia ostatecznej wyceny.
DEPRECIATION – spadek wartości, deprecjacja: odnosi się przede wszystkim do wszelkich konstrukcji wybudowanych na danej działce. Deprecjacja nie dotyczy gruntu, który zwykle zachowuje swoją wartość na zawsze. Istnieją trzy kategorie deprecjacji: 1) fizyczne zużycie (physical deterioration) – np. dach wymagający wymiany, 2) niefunkcjonalność (functional obsolescence) – np. przestarzały system elektryczny lub hydrauliczny, 3) zewnętrzny czynnik obniżający wartość danej nieruchomości (external obsolescence) – np. położenie budynku w pobliżu wysypiska śmieci lub fabryki zanieczyszczającej środowisko.
STRAIGHT-LINE METHOD (inna nazwa: economic age-life method) – liniowa metoda obliczania spadku wartości: najmniej precyzyjna metoda obliczania deprecjacji, która oparta jest na założeniu, że spadek wartości następuje w równym tempie. Przykładowo, jeśli założymy, że dana nieruchomość posiada wartość $250,000 (wartość działki wynosi $150,000, natomiast budynku $100,000), oraz że budynek przeznaczony jest do użytku na 50 lat, to stosując metodę liniową możemy stwierdzić, że roczny spadek wartości budynku wynosi $2000 ($100,000 podzielone na 50).
APPRECIATION – wzrost wartości, aprecjacja: wzrost wartości nieruchomości, który może być spowodowany przez wiele czynników, np. inflację, wzrost popytu na nieruchomości w danej okolicy, wyremontowanie budynku, podwyższenie standardu nauczania w pobliskich szkołach, itp.
HIGHEST AND BEST USE – optymalne wykorzystanie nieruchomości: najbardziej optymalne wykorzystanie danej nieruchomości, które przyniosłyby jej właścicielowi największe korzyści finansowe. Przykładowo, jeśli dana działka w mieście może być wykorzystana pod zabudowę domu jednorodzinnego (single family house), dwurodzinnego (2-flat) lub nawet czterorodzinnego (4-flat), najbardziej optymalnym wykorzystaniem tej własności byłoby przeznaczenie jej pod zabudowę domu czterorodzinnego, gdyż przyniosłoby to właścicielowi najwyższy dochód.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
