Część 15: „Vocabulary of Real Estate Buyer’s Market”, czyli „Słownictwo związane z rynkiem nieruchomości, który sprzyja kupującym”
BUYER’S MARKET (inna nazwa: soft market) – rynek preferujący kupujących: rynek, w którym kryzys ekonomiczny znacznie osłabił popyt na nieruchomości i doprowadził do spadku cen, sprawiając, że kupujący ma duży wybór i jest w stanie wynegocjować atrakcyjne ceny; rynek charakteryzujący się wysokim procentem sprzedaży bez pokrycia (short sales) oraz dużą ilością nieruchomości odebranych przez banki (foreclosures). Przeciwieństwem tego typu rynku jest – rynek sprzyjający sprzedającym (seller’s market), którzy mogą dyktować zawyżone ceny dzięki wysokiemu popytowi.
SHORT SALE – sprzedaż bez pokrycia: sprzedaż nieruchomości po cenie, która nie jest w stanie pokryć spłaty wszystkich obciążeń (liens) oraz kosztów zamknięcia transakcji (closing costs). Dla wierzyciela pożyczki hipotecznej udzielenie zgody na sprzedaż bez pokrycia jest wyborem mniejszego zła, gdyż procedura zajęcia nieruchomości w procesie foreclosure prawdobodobnie przyniosłaby większe straty. Sprzedający musi spełniać pewne warunki, aby kwalifikować się na short sale, między innymi zobowiązany jest udowodnić, że nieruchomość warta jest mniej niż wynoszą jej obciążenia, oraz że znalazł się w trudnej sytuacji finansowej, która uniemożliwia mu spłacanie rat. Cała procedura takiej sprzedaży jest długotrwała, gdyż większość banków przytłoczona jest wielką ilością takich przypadków i w wielu sytuacjach stawia warunki kwalifikowania się na short sale, które są bardzo trudne do spełnienia.
FORECLOSURE – zajęcie obciążonej nieruchomości: jeśli warunki umowy z instytucją udzielającą kredytu hipotecznego zostaną naruszone przez kredytobiorcę, co najczęściej następuje w wyniku zaniedbania spłat pożyczki hipotecznej (mortgage default), wierzyciel rozpoczyna procedurę prawną polegającą na przejęciu obciążonej nieruchomości i sprzedaży jej w celu pokrycia strat finansowych poniesionych przez wierzyciela. Illinois należy do stanów, w których zajęcie obciążonej nieruchomości następuje na drodze sądowej (judicial foreclosure state). Zajęta nieruchomość może zostać sprzedana po uzyskaniu przez wierzyciela odpowiedniego orzeczenia sądowego.
DEED IN LIEU OF FORECLOSURE – akt własności w zamian za zajęcie nieruchomości: zamiast przeprowadzenia formalnej procedury przejęcia na drodze sądowej obciążonej nieruchomości (foreclosure), której właściciel zaniedbał spłacanie długu hipotecznego, wierzyciel może zgodzić się na polubowne załatwienie sprawy poprzez przyjęcie aktu własności nieruchomości od dłużnika hipotecznego. Procedura ta jest często nazywana „polubownym zajęciem obciążonej nieruchomości” (friendly foreclosure), ponieważ obydwie strony unikają procedury sądowej i dłużnik hipoteczny dobrowolnie opuszcza nieruchomość i przekazuje wierzycielowi klucze.
ACCELERATION CLAUSE – klauzula o przyspieszeniu terminu spłaty długu: klauzula pomagająca wierzycielowi hipotecznemu w szybkim przejęciu nieruchomości w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy z zobowiązań finansowych. Jeśli dłużnik przestaje spłacać pożyczkę, bank ma prawo do „przyspieszenia” terminu spłaty i może zażądać natychmiastowej spłaty całej pozostałej sumy pożyczki. Bez klauzuli przyspieszenia płatności, wierzyciel musiałby wytoczyć dłużnikowi sprawę sądową w przypadku każdego spoźnienia płatności.
MORTGAGE DEFAULT – zaniedbanie spłaty długu hipotecznego: niedotrzymanie przez kredytobiorcę warunków umowy dotyczącej zaciągniętego długu hipotecznego, występujące najczęściej w wyniku braku spłaty rat kredytu w terminie.
NOTICE OF DEFAULT – zawiadomienie o zaniedbaniu spłat: zawiadomienie, które otrzymuje dłużnik hipoteczny od wierzyciela w następstwie zaniedbania spłat kredytu hipotecznego. Wierzyciel określa ostateczny termin spłaty należnej sumy łącznie z odsetkami i odpowiednimi opłatami. Jeśli płatności nie zostaną uregulowane w terminie, wierzyciel może rozpocząć procedurę przejęcia obciążonej nieruchomości (foreclosure).
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
