Część 33: ”Cooperatives and Time Shares”
czyli „Mieszkania spółdzielcze i domy wakacyjne”
COOPERATIVE OWNERSHIP – posiadanie mieszkania spółdzielczego: system posiadania mieszkania, w którym korporacja jest właścicielem tytułu własności ziemi i budynku wielomieszkaniowego. Udziałowcy korporacji (corporation shareholders), w zamian za wykupienie udziałów, stają się lokatorami mieszkań spółdzielczych należących do korporacji. Cena mieszkania ustalona przez korporację stanowi jednocześnie cenę akcji korporacji (stock). Lokator/właściciel mieszkania spółdzielczego (cooperative tenant/owner) teoretycznie nie jest właścicielem swojego mieszkania, gdyż nie posiada do niego tytułu własności, który należy do korporacji. Nabywca akcji staje się udziałowcem korporacji i otrzymuje tzw. dzierżawę spółdzielczą mieszkania (proprietary lease), z której może korzystać aż do momentu, kiedy korporacja przestanie istnieć. Przepisy dotyczące zarządzania spółdzielnią i jej działania ustalone są przez korporację w regulaminie korporacji (bylaws), którym podporządkowują się wszyscy udziałowcy. Koszty utrzymania budynku i wspólnych elementów, łącznie z podatkami, ubezpieczeniem, naprawami, konserwacją, itp., ponosi korporacja, która ustala budżet wydatków zasilany przez wszystkich udziałowców w formie rocznych lub miesięcznych opłat administracyjnych. Opłaty te są dużo wyższe od opłat administracyjnych za condominium, gdyż muszą one pokryć również podatki od nieruchomości, które są płacone bezpośrednio przez korporację. W odróżnieniu do stowarzyszenia właścicieli mieszkań własnościowych (condominium owners’ association), które może obciążyć tytuł własności mieszkania za zaniedbanie opłat administracyjnych (association fees) przez właściciela, korporacja musi sama pokryć niezapłacone opłaty obciążając nimi wszystkich udziałowców. Cooperatives w Chicago stanowią znikomą mniejszość, występują między innymi w zamożnej i luksusowej dzielnicy Chicago Gold Coast, pomiędzy North Avenue, Lake Shore Drive, Oak Street oraz Clark Street. Najsłynniejszym budynkiem co-op w USA jest The Dakota na Manhatanie, zbudowana w latach 80-ych XIX wieku, gdzie w 1968 roku Roman Polański kręcił „Dziecko Rosemary”. Najsławniejszym lokatorem Dakoty był John Lennon, który mieszkał tam wraz z Yoko Ono od 1973 roku aż do 8 grudnia 1980 roku, kiedy został zastrzelony przed głównym wejściem przez Marka Chapmana.
COOPERATIVE APARTMENT (w skrócie co-op) – mieszkanie spółdzielcze: mieszkanie należące do korporacji, użytkowane w oparciu o tzw. dzierżawę spółdzielczą (proprietary lease) przez udziałowca posiadającego akcje korporacji.
TIME-SHARE OWNERSHIP (inna nazwa: time-sharing) – posiadanie własności wakacyjnej: system posiadania nieruchomości, w którym osoba kupuje w pełni wyposażony dom lub mieszkanie, z którego może korzystać przez określony okres w roku, zwykle przez 1-3 tygodnie. Czasami właściciel domu wakacyjnego może korzystać również z sieci wymiany wakacyjnej, która polega na tym, że można swój okres wakacji wymienić z innym właścicielem timeshare w innym kurorcie. Nazwa pochodzi od słów time – czas, oraz share – dzielić się. Właścicielem jednego timeshare może być nawet kilkadziesiąt osób. Koszty utrzymania własności wakacyjnej ponoszą wszyscy właściciele, proporcjonalnie do udziału w timeshare, płacąc roczne składki na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów wakacyjnych (timeshare owners’ association). Kwestie prawne w stanie Illinois dotyczące timeshare regulowane są przez Akt Prawny Illinois o Własności Wakacyjnej z 1999 roku (Real Estate Time-Share Act of 1999).
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
