Część 34: “Real Estate Terms with the Word SPECIAL”
czyli „Terminy z branży nieruchomości zawierające słowo SPECJALNY”
Potencjalnemu nabywcy domu lub mieszkania, terminy zawierające słowo specjalny w odniesieniu do nieruchomości, którą planuje zakupić, nie kojarzą się pozytywnie, gdyż związane są głównie z dodatkowymi kosztami.
SPECIAL ASSESSMENT TAX (inna nazwa: improvement tax) – specjalny podatek od ulepszeń publicznych: specjalne dodatkowe opodatkowanie nieruchomości w celu sfinansowania publicznych projektów, które przynoszą bezpośrednie korzyści opodatkowanym nieruchomościom, na przykład położenie nowych chodników i krawężników, lub instalacja kanalizacji i wodociągów. Ulepszenia te z pewnością podnoszą wartość nieruchomości, jednak rzadko w stopniu zapewniającym zwrot inwestycji. Specjalne opodatkowanie może przyjąć formę dobrowolnego obciążenia (voluntary lien), kiedy mieszkańcy sami składają wniosek o ulepszenie publicznej własności (public improvement) i zgodzą się zapłacić za realizację projektu. Jeśli projekt ulepszeń jest zainicjowany przez miejscową administrację, wtedy podatek przyjmuje formę mimowolnego obciążenia (involuntary lien). Bez względu na formę obciążenia, wysokość opodatkowania danej nieruchomości może być oparta na udziale procentowym (np. koszt zainstalowania lamp ulicznych rozłożony jest równo na wszystkie nieruchomości), lub na długości strony działki przyległej do ulicy (właściele szerszych działek ponoszą wtedy większe koszty).
SPECIAL ASSESSMENT DISTRICT (w skrócie SAD) – okręg specjalnego opodatkowania: rejon, w którym nieruchomości zostają obciążone specjalnym podatkiem od ulepszeń publicznych (special assessment tax), np. obszar, gdzie zostanie zainstalowana kanalizacja i wodociągi.
CONDOMINIUM SPECIAL ASSESSMENT – specjalna opłata administracyjna za mieszkanie własnościowe: dodatkowa opłata obciażająca właściciela mieszkania własnościowego, nałożona przez zarząd stowarzyszenia mieszkańców (association board) w celu pokrycia wydatków nieprzewidzianych w budżecie stowarzyszenia. Jest to jedyne wyjście w sytuacji, kiedy wymagana jest nagła poważna naprawa, np. wymiana dachu lub windy, a zasoby finansowe stowarzyszenia są niewystarczające. Jeśli nałożenie specjalnej opłaty zostaje zatwierdzone, właściciel mieszkania jest zobowiązany do jej spłacenia w określonym czasie. W przypadku sprzedaży mieszkania zanim zostanie spłacona cała suma, specjalna opłata musi być uregulowana do dnia zamknięcia transakcji. Kto będzie odpowiedzialny za uregulowanie tej specjalnej opłaty jest kwestią do ustalenia pomiędzy sprzedającym a nabywcą. W okresie kryzysu ekonomicznego wiele stowarzyszeń mieszkańców jest w złej sytuacji finansowej i rozważa wprowadzenie specjalnej opłaty administracyjnej, aby zasilić budżet stowarzyszenia nadwątlony przez tych właścicieli, którzy nie płacą na czas lub nawet w ogóle podstawowych miesięcznych opłat (association fees). Wiele stowarzyszeń boryka się również z problemem opuszczonych mieszkań, gdzie niezapłacone sumy kumulują się i mają negatywny wpływ na płynność finansową stowarzyszenia. Akt Prawny Illinois o Mieszkaniach Własnościowych (Illinois Condominium Property Act) próbuje temu przeciwdziałać w ten sposób, że nabywcy mieszkań własnościowych odebranych przez banki (foreclosures), zobowiązani są w dniu zamknięcia transakcji pokryć opłaty administracyjne niezapłacone przez poprzedniego właściciela za okres do sześciu miesięcy zanim stowarzyszenie podjęło środki prawne w celu odzyskania tych kwot poprzez obciążenie tytułu własności (założenie tzw. lien). Za opłaty należne stowarzyszeniu po dacie przejęcia mieszkania przez bank aż do dnia sprzedaży mieszkania nowemu właścicielowi odpowiedzialny jest bank, który przejął nieruchomość.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
