Część 37: “Encumbrances”
czyli „Obciążenia mające wpływ na użytkowanie nieruchomości” (Część 2)
Termin encumbrances jest bardzo szerokim pojęciem i odnosi się do wszelkiego rodzaju obciążeń, które zostały nałożone na daną nieruchomość. Dzielą się na dwie kategorie: 1) obciążenia, które mają wpływ na fizyczne użytkowanie nieruchomości (deed restrictions, easements, licences, encroachemnts), oraz 2) obciążenia, które mają negatywny wpływ na tytuł własności i dotyczą zwykle roszczeń finansowych (liens).
EASEMENT – udogodnienie, służebność: prawo przejazdu lub przechodzenia przez działkę należącą do kogoś innego, lub innego rodzaju przywilej pozwalający na korzystanie w określony sposób z nieruchomości stanowiącej własność kogoś innego. Użycie terminu „udogodnienie” lub „służebność” zależy od tego, która strona korzysta z udogodnienia, a która jest stroną służącą udogodnieniem. Z punktu widzenia właściciela działki, przez którą prowadzi przejazd, udogodnienie to stanowi w rzeczywistości „służebność”, gdyż jest udogodnieniem tylko dla sąsiada korzystającego z przejazdu.
EASEMENT BY CONDEMNATION – udogodnienie/służebność na cele publiczne: udogodnienie, które zostało uzyskane przez rząd lub agencję rządową na cele publiczne w oparciu o zasadę eminent domain (prawo państwa do wykorzystania nieruchomości prywatnej na cele publiczne). Termin condemnation odnosi się do procedury sądowej zainicjowanej przez władze lokalne lub stanowe w celu uzyskania udogodnienia. Właściciel nieruchomości służebnej (servient tenement owner) otrzymuje rekompensatę za spadek wartości własności, przez którą przechodzi easement. Przykładem służebności na cele publiczne może być autostrada przechodząca przez prywatną ziemię.
EASEMENT BY PRESCRIPTION (inna nazwa: prescriptive easement) – udogodnienie/służebność przez przedawnienie/zasiedzenie: Strona starająca się o uzyskanie udogodnienia przez przedawnienie lub zasiedzenie musi wykazać, że nieprzerwanie korzystała z czyjejś własności przez okres ustalony przez prawo (prescriptive period). W zależności od stanu, okres ten wynosi pomiędzy 10 a 21 lat (w Illinois – 20 lat). Służebność gruntowa uzyskana przez przedawnienie często dotyczy własności letniskowych, które są rzadko pilnowane i odwiedzane przez właścicieli. Przykładowo, sąsiad korzystający z czyjejś prywatnej drogi w celu dojazdu na skróty do drogi publicznej może uzyskać udogodnienie po upływie okresu ustalonego przez prawo stanowe pod warunkiem, że korzystał z tej drogi regularnie i nieprzerwanie (continuous use), bez zgody właściciela (adverse use), oprócz właściciela był jej wyłącznym użytkownikiem (exclusive use), oraz że korzystał z niej w sposób jawny i notoryczny (notorious use), tzn. w taki sposób, że na pewno właściciel drogi musiał o tym wiedzieć. Kiedy mija ustawowy termin, korzystanie z udogodnienia bez zgody właściciela ulega przedawnieniu i może uzyskać status udogodnienia bezterminowego. Aby przeciwdziałać uzyskaniu udogodnienia przez przedawnienie/zasiedzenie, właściciel nieruchomości wystawia znak informujący, że korzystanie z jego własności jest dozwolone. Wtedy strona starająca się o udogodnienie nie będzie w stanie spełnić warunku „korzystania bez zgody właściciela” (adverse use).
TACKING – łączenie okresów przedawnienia: całkowity okres wymagany do uzyskania udogodnienia przez przedawnienie/zasiedzienie (easement by prescription) może być kumulowany przez osoby określane jako „korzystający następcy” (successors in interest), np. spadkobierca, lokator, lub nabywca, który przejął nieruchomość i nadal korzysta z udogodnienia przechodzącego przez działkę sąsiada bez jego zgody.
LICENSE – licencja/zezwolenie: tymczasowe zezwolenie na korzystanie z czyjejść nieruchomości w określonym celu, np. w celu przejazdu na pobliską plażę lub parkowania pojazdu. W odróżnieniu od udogodnienia/śłużebności gruntowej (easement appurtenant), która jest przekazywana wraz z tytułem własności, zezwolenie ma charakter tymczasowy i może być w każdej chwili odwołane przez właściciela nieruchomości.
Zbigniew Pieńkowski
Tel: 773-719-3645
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
