Część 38: “Encumbrances”
czyli „Obciążenia mające wpływ na użytkowanie nieruchomości” (część 3)
Termin encumbrances jest bardzo szerokim pojęciem i odnosi się do wszelkiego rodzaju obciążeń, które zostały nałożone na daną nieruchomość. Dzielą się na dwie kategorie: 1) obciążenia, które mają wpływ na fizyczne użytkowanie nieruchomości (deed restrictions, easements, licences, encroachments), oraz 2) obciążenia, które mają negatywny wpływ na tytuł własności i dotyczą zwykle roszczeń finansowych (liens).
LICENSE – licencja/zezwolenie: tymczasowe zezwolenie na korzystanie z czyjejś nieruchomości w określonym celu, np. w celu przejazdu na pobliską plażę lub parkowania pojazdu. W odróżnieniu od udogodnienia/śłużebności gruntowej (easement appurtenant), która jest przekazywana wraz z tytułem własności, zezwolenie ma charakter tymczasowy i może być w każdej chwili odwołane przez właściciela nieruchomości.
ENCROACHMENT – naruszenie granicy działki: sytuacja, w której część pewnej kontrukcji lub budynku, np. garażu, ogrodzenia lub podjazdu, wykracza poza granice działki i narusza integralność sąsiedniej własności. Aby sprawdzić, czy granice danej nieruchomości nie są naruszone, należy przeanalizować mapkę geodezyjną (survey), która dokładnie przedstawia położenie wszelkich konstrukcji (improvements) znajdujących się na danej parceli względem jej granic. Zwykle jednak aktualna mapka geodezyjna osiągalna jest do wglądu na krótko przed zamknięciem lub dopiero w dniu zamknięcia transakcji. Należy zatem przeprowadzić również dokładną wizualną inspekcję nieruchomości i upewnić się, że jej granice nie są naruszone. Jeśli okaże się, że pewna konstrukcja wdziera się na sąsiednią własność, poszkodowany właściciel może domagać się zadośćuczynienia lub nawet żądać fizycznego usunięcia problemu,np. poprzez przesunięcie części ogrodzenia sąsiada lub usunięcie części podjazdu wdzierającego sie na jego działkę.
LIEN – prawo zatrzymania; zastaw: roszczenie wobec nieruchomości mające na celu wyegzekwowanie spłaty zadłużenia. Nieruchomość stanowi w tej sytuacji „zastaw” aż do chwili spłaty obciążeń finansowych. Prawo zatrzymania może mieć następujące cechy: 1) ogólne prawo zatrzymania (general lien), kiedy kredytodawca ma prawo zatrzymać zarówno własność nieruchomą jak i osobistą dłużnika, 2) specyficzne prawo zatrzymania (specific lien), tzn. obejmujące określoną nieruchomość lub działkę, 3) dobrowolne prawo zatrzymania (voluntary lien), kiedy właściciel z własnej woli obciąża finansowo nieruchomość, np. przez zaciągnięcie pożyczki hipotecznej, 4) mimowolne prawo zatrzymania (involuntary lien), kiedy dana nieruchomość objęta jest prawem zatrzymania wbrew woli właściciela, np. poprzez nałożenie podatków od nieruchomości przez władze stanowe.
LIENHOLDER – strona posiadająca prawo zatrzymania: osoba lub instytucja mająca prawo zatrzymania nieruchomości aż do czasu spłaty zadłużenia przez właściciela. Np. bank udzielający pożyczki hipotecznej (mortgage) jest instytucją posiadającą prawo zatrzymania nieruchomości do momemtu spłaty ostatniej raty przez pożyczkobiorcę.
TO PUT A LIEN ON A REAL ESTATE PROPERTY – objąć nieruchomość prawem zatrzymania (potocznie: założyć komuś lien na dom/mieszkanie): objąć nieruchomość prawem zatrzymania w celu wyegzekowania spłaty zadłużenia, np. w zdaniu: The Association put a lien on my condo for not paying the association fees. (Stowarzyszenie osiedla założyło mi lien na mieszkanie za niepłacenie opłat administracyjnych).
LIS PENDENS – sprawa sądowa w toku: łacińskie określenie oznaczające toczący się spór sądowy (pending litigation). Ponieważ sprawy sądowe mające wpływ na tytuł własności są długotrwałe, w chwili wniesienia roszczenia finansowego wobec danej nieruchomości rejestrowane jest zawiadomienie informujące potencjalnych nabywców i osoby zainteresowane o toczącej się sprawie, która może w przyszłości stać się rzeczywistym roszczeniem finansowym wobec danej nieruchomości.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.; www.PolandUSA.com
'