Część 39: “Encumbrances”
czyli „Obciążenia mające wpływ na użytkowanie nieruchomości” (Część 4)
Termin encumbrances jest bardzo szerokim pojęciem i odnosi się do wszelkiego rodzaju obciążeń, które zostały nałożone na daną nieruchomość. Dzielą się na dwie kategorie: 1) obciążenia, które mają wpływ na fizyczne użytkowanie nieruchomości (deed restrictions, easements, licences, encroachments), oraz 2) obciążenia, które mają negatywny wpływ na tytuł własności i dotyczą zwykle roszczeń finansowych (liens).
LIEN – prawo zastawu, prawo zatrzymania: roszczenie wobec nieruchomości mające na celu wyegzekwowanie spłaty zadłużenia. Nieruchomość stanowi w tej sytuacji „zastaw” aż do chwili spłaty obciążeń finansowych. Prawo zastawu może mieć następujące cechy: 1) ogólne prawo zatrzymania (general lien), kiedy kredytodawca ma prawo zatrzymać zarówno własność nieruchomą jak i osobistą dłużnika, 2) specyficzne prawo zatrzymania (specific lien), tzn. obejmujące określoną nieruchomość lub działkę, 3) dobrowolne prawo zatrzymania (voluntary lien), kiedy właściciel z własnej woli obciąża finansowo nieruchomość, np. przez zaciągnięcie pożyczki hipotecznej, 4) mimowolne prawo zatrzymania (involuntary lien), kiedy dana nieruchomość objęta jest prawem zastawu wbrew woli właściciela, np. poprzez nałożenie podatków od nieruchomości przez władze stanowe. Przykładem specyficznego, mimowolnego obciążenia (specific, voluntary lien) jest prawo zastawu oparte na podatku od nieruchomości (real estate tax lien), ponieważ obejmuje jedną, konkretną nieruchomość i zostało utworzone wbrew woli właściciela. Przykładami obciążeń ogólnych i mimowolnych są m.in.: prawo zastawu na podstawie wyroku sądowego (judgment lien), prawo zastawu oparte na podatku spadkowym (inhertitance tax lien), długi zmarłego (debts of a decedent). Przykładami obciążeń specyficznych i dobrowolnych są m.in.: prawo zatrzymania w oparciu o pożyczkę hipoteczną (mortgage lien), oraz prawo zatrzymania w oparciu o kaucję sądową (bail bond lien). Prawo zatrzymania może być również klasyfikowane pod względem tego, czy zostało ustanowione przez prawo jako ustawowe prawo zastawu (statutory lien), np. podatek od nieruchomości, czy jest rezultatem orzeczenia sądowego (equitable lien), np. judgment lien.
PRIORITY OF LIENS – pierwszeństwo prawa zatrzymania/zastawu: termin, który odnosi się do kolejności, według której zostają zaspokojone poszczególne roszczenia finansowe, kiedy sąd wydaje nakaz sprzedaży nieruchomości w celu spłaty zadłużeń, które ją obciążają. Ogólna zasada stanowi, że pierwszeństwo ma to roszczenie, które zostało najwcześniej zarejestrowane w archiwach powiatu, w którym położona jest nieruchomość. Wyjątkiem od tej reguły są podatki od nieruchomości oraz specjalne podatki od ulepszeń publicznych (special assessment tax), które zawsze mają pierwszeństwo przed innymi roszczeniami bez względu na to, kiedy zostały zarejestrowane.
MECHANIC’S LIEN – prawo zastawu zabezpieczające zapłatę (potocznie: lien kontraktorski; lien mechaniczny): ustawowe prawo zatrzymania zabezpieczające zapłatę za prace wykonane przy renowacji lub budowie nieruchomości. Mogą korzystać z niego m.in. wykonawcy i podwykonawcy (contractors and subcontractors), architekci, firmy dostarczające materiały budowlane, oraz inni pracownicy, którzy nie otrzymali pełnego wynagrodzenia od właściciela nieruchomości za swoje usługi. Również podwykonawcy robót (subcontractors) lub osoby dostarczające materiały i sprzęt budowlany mają prawo „założyć lien mechaniczny”, jeśli główny wykonawca (general contractor) nie wywiązał się wobec nich ze swoich zobowiązań finansowych.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
www.PolandUSA.com
'