Część 43: “Freehold Estates and Leasehold Estates”,
czyli „Nieruchomości posiadane na własność oraz nieruchomości wynajmowane” (Część I)
Istnieją dwie kategorie prawa własności nieruchomości w USA: freehold estates – nieruchomości posiadane na własność, oraz leasehold estates – nieruchomości wynajmowane. Prawo własności typu freehold jest bezterminowe lub dożywotnie, natomiast prawo własności typu leasehold trwa przez określony okres, który zostaje ustalony w umowie wynajmu.
FEE SIMPLE ABSOLUTE – prawo własności absolutne: najczęściej stosowana w USA forma własności typu freehold, odpowiadająca w przybliżeniu własności wpisanej do księgi wieczystej w Polsce, do której właściciel ma nieograniczone prawo i którą może dowolnie dysponować za życia, i która po śmierci właściciela przechodzi w posiadanie jego spadkobierców. Prawo własności absolutne może być ograniczone jedynie przez zarządzenia miejskie dotyczące podziału na strefy (zoning ordinances) określające szczegółowo, jakiego typu nieruchomości mogą znajdować się w danej strefie. Mogą mieć na nie wpływ również ograniczenia narzucone przez deweloperów (restrictive covenants), zawarte w oryginalnych planach budowy osiedla.
FEE SIMPLE DEFEASIBLE (inna nazwa: defeasible fee) – prawo własności podlegające unieważnieniu: prawo własności typu freehold, którego trwanie uzależnione jest od wystąpienia określonego warunku. Istnieją dwa typy prawa własności podlegającego unieważnieniu: 1) prawo własności podlegające warunkowi narzuconemu (subject to a condition subsequent), kiedy tytuł własności zostaje przekazany nowemu właścicielowi pod warunkiem, że nieruchomość nie będzie użytkowana w określonym celu, np. jako nieruchomość inwestycyjna. Jeśli warunek ten zostanie naruszony, poprzedni właściciel ma prawo do odzyskania swojej własności na drodze sądowej (right of re-entry). 2) prawo własności ze specjalnym ograniczeniem (with a special limitation), kiedy tytuł własności zostaje przekazany nowemu właścicielowi, o ile nieruchomość będzie użytkowana wyłącznie w określonym celu, np. jako dom opieki społecznej. Jeśli warunek ten zostanie naruszony, tytuł własności automatycznie powróci do poprzedniego właściciela bez konieczności odzyskania własności na drodze sądowej. Poprzedni właściciel zachowuje więc możliwość powrotu (possibility of reverter). Ten typ prawa własności nazywany jest również określonym prawem własności (fee simple determinable), ponieważ wygasa automatycznie w sposób dający się określić.
LIFE ESTATE – dożywotnie prawo własności: niedziedziczone prawo własności typu freehold trwające przez okres życia właściciela lub wyznaczonej osoby. Właściciel nieruchomości z dożywotnim prawem własności określany jest jako dożywotni lokator (life tenant), który posiada wszystkie prawa do użytkowania nieruchomości tak jak w przypadku prawa własności absolutnego (fee simple absolute) z tą tylko różnicą, że wygasają one w chwili śmierci dożywotniego lokatora. Nieruchomość przechodzi wtedy w posiadanie osoby lub osób, które wcześniej zostały wyznaczone, jako przyszli właściciele. Dożywotni właściciel ma prawo sprzedać nieruchomość, którą dysponuje, jednak ten typ własności nie jest bardzo pożądany, gdyż nowy właściciel nieruchomości utraciłby do niej wszelkie prawa w chwili śmierci dożywotniego lokatora. Istnieją dwie kategorie dożywotniego prawa własności: konwencjonalne dożywotnie prawo własności (conventional life estate), które jest celowo utworzone przez właściciela, oraz prawne dożywotnie prawo własności (legal life estate), które nie jest utworzone dobrowolnie przez właściciela, lecz powstaje w wyniku działania prawa stanowego.
Zbigniew Pieńkowski
Tel.: 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'