Część 44: “Freehold Estates and Leasehold Estates”,
czyli „Nieruchomości posiadane na własność oraz nieruchomości wynajmowane” (Część II)
Istnieją dwie kategorie prawa własności nieruchomości w USA: freehold estates – nieruchomości posiadane na własność, oraz leasehold estates – nieruchomości wynajmowane. Prawo własności typu freehold jest bezterminowe lub dożywotnie, natomiast prawo własności typu leasehold trwa przez określony okres, który zostaje ustalony w umowie wynajmu.
LIFE ESTATE – dożywotnie prawo własności: niedziedziczone prawo własności typu freehold trwające przez okres życia właściciela lub wyznaczonej osoby. Właściciel nieruchomości określany jest jako dożywotni lokator (life tenant) posiadający wszystkie prawa do użytkowania nieruchomości tak jak w przypadku prawa własności absolutnego (fee simple absolute) z tą tylko różnicą, że wygasają one w chwili śmierci dożywotniego lokatora. Nieruchomość przechodzi wtedy w posiadanie osoby lub osób, które wcześniej zostały wyznaczone jako przyszli właściciele. Dożywotni właściciel ma prawo sprzedać nieruchomość, którą dysponuje, jednak ten typ własności nie jest bardzo pożądany, gdyż nowy właściciel nieruchomości utraciłby do niej wszelkie prawa w chwili śmierci dożywotniego lokatora.
CONVENTIONAL LIFE ESTATE – konwencjonalne dożywotnie prawo własności: niedziedziczone prawo własności, które jest celowo utworzone przez właściciela w formie aktu własności (deed) w momencie przekazania nieruchomości nowemu właścicielowi, określanemu jako dożywotni lokator (life tenant), lub za pomocą specjalnej klauzuli w testamencie. Kiedy dożywotni lokator umiera, prawo własności wygasa, i nieruchomość przekazana zostaje innej wyznaczonej osobie lub powraca do poprzedniego właściciela.
LIFE ESTATE pur autre vie – prawo własności na okres życia drugiej osoby: rodzaj dożywotniego konwencjonalnego prawa własności, które wygasa nie w momencie śmierci dożywotniego lokatora, lecz w chwili zgonu innej określonej osoby. Przykładowo, pan A. przekazuje dom pani B., która może z niego korzystać aż do śmierci swojej matki, pani C. W chwili śmierci pani C. dom powraca w posiadanie pana A., co określane jest jako powrót do stanu pierwotnego (reversion), lub zostaje przekazana wyznaczonej osobie w formie prawa własności absolutnego (fee simple absolute). Wyznaczona osoba, która przejmuje nieruchomość po wygaśnięciu dożywotniegio prawa własności, określana jest jako remainderman.
LEGAL LIFE ESTATE – prawne dożywotnie prawo własności: prawo własności, które nie jest utworzone dobrowolnie przez właściciela, lecz powstaje w wyniku działania prawa stanowego, np. prawo własności typu homestead, dower lub curtesy..
HOMESTEAD – prawo własności domu rodzinnego: rodzaj prawnego dożywotniego prawa własności, które chroni właścicieli domów rodzinnych w ten sposób, że część wartości nieruchomości wyłączona jest spod zajęcia za niezabezpieczone długi (unsecured debts), np. długi osobiste lub z kart kredytowych, dopóki nieruchomość nie jest wynajmowana i stanowi główne miejsce zamieszkania właściciela (principal residence). Homestead nie chroni właścicieli przed zajęciem za długi hipoteczne czy niezapłacone podatki. Np. w Illinois właściciel domu rodzinnego uprawniony jest do otrzymania $15,000 (pary małżeńskie do $30,000), jeśli w wyniku sprzedaży domu na mocy wyroku sądowego pozostanie jakaś suma do rozporządzenia po spłaceniu wszystkich zabezpieczonych długów (niezapłacone podatki, kredyt hipoteczny, lien kontraktorski, itp.).
DOWER – prawo własności wdowy: rodzaj prawnego dożywotniego prawa własności obowiązującego w niektórych stanach USA, według którego wdowa ma prawo do części majątku należącego do zmarłego męża, nawet jeśli nie zostało to uwzględnione w testamencie.
CURTESY – prawo własności wdowca: rodzaj prawnego dożywotniego prawa własności obowiązującego w niektórych stanach USA, według którego wdowiec ma prawo do części majątku należącego do zmarłej żony, nawet jeśli nie zostało to uwzględnione w testamencie.
Zbigniew Pieńkowski
Tel.: 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'