Część 45: “Freehold Estates and Leasehold Estates”,
czyli „Nieruchomości posiadane na własność oraz nieruchomości wynajmowane” (część III)
Istnieją dwie kategorie prawa własności nieruchomości w USA: freehold estates – nieruchomości posiadane na własność, oraz leasehold estates – nieruchomości wynajmowane. Prawo własności typu freehold jest bezterminowe lub dożywotnie, natomiast prawo własności typu leasehold trwa przez określony okres, który zostaje ustalony w umowie wynajmu.
TENANCY FOR YEARS (inne określenie: estate for years) – wynajem nieruchomości na określony okres czasu: umowa, w której długość wynajmu została dokładnie ustalona, od początkowej daty wynajęcia nieruchomości (starting date) do daty wygaśnięcia umowy (expiration date). W dniu wygaśnięcia umowy najemca/lokator (lessee) zobowiązany jest opuścić zajmowaną nieruchomość i przekazać posiadanie właścicielowi/wynajmującemu (lessor). Jeśli lokator pragnie przedłużyć kontrakt i pierwotna umowa nie zawiera opcji odnowienia (option to renew), powinien zostać sporządzony nowy kontrakt wynajmu.
PERIODIC TENANCY (inne określenie: estate from period to period) – automatycznie odnawiana umowa wynajmu nieruchomości z ustalonymi terminami płatności: umowa, która nie zawiera ustalonej daty wygaśnięcia okresu wynajmu. Posiada jednak określone terminy płatności, np. z tygodnia na tydzień (week to week), z miesiąca na miesiąc (month to month), lub nawet z roku na rok (year to year). Umowa jest automatycznie odnawiana po upływie każdego okresu płatności. Aby rozwiązać ten rodzaj umowy wynajmu, właściciel lub lokator zobowiązany jest zawiadomić drugą stronę o planowanym rozwiązaniu umowy. Przykładowo, jeśli jest to kontrakt typu „z miesiąca na miesiąc”, zawiadomienie powinno nastąpić z mięsięcznym wyprzedzeniem. Jeśli jest to umowa typu „z tygodnia na tydzień”, wystarczy zawiadomienie z tygodniowym wyprzedzeniem. Jednak w przypadku umowy „z roku na rok”, wymagane jest zawiadomienie od 2 do 6 miesięcy przed planowanym rozwiązaniem kontraktu, w zależności od ustaleń zawartych w kontrakcie.
TENANCY AT WILL (inne określenie: estate at will) – wynajem nieruchomości na nieokreślony okres czasu: podobnie jak periodic tenancy, umowa ta nie posiada określonej daty wygaśnięcia kontraktu. Może być rozwiązana w każdej chwili. Lokator posiada prawo do wynajmu nieruchomości dopóki jej właściciel wyraża na to zgodę.
TENANCY AT SUFFERANCE (inne określenie: estate at sufferance) – kontynuowanie wynajmu nieruchomości po wygaśnięciu kontraktu: sytuacja ta zachodzi wtedy, kiedy lokator nadal przebywa na terenie nieruchomości po wygaśnięciu jego praw do wynajmu, wbrew woli właściciela.
NET LEASE – umowa wynajmu typu netto: typ umowy, w której najemca/lokator odpowiedzialny jest nie tylko za opłaty za wynajęcie, ale również za wszystkie lub niektóre opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości (operating expenses), np. podatki, wywóz śmieci, itp. Opłaty za wynajem stanowią zatem dla właściciela dochód netto (net income). Ten typ umowy stosowany jest głównie w przypadku wynajmu nieruchomości handlowych lub przemysłowych.
GROSS LEASE – umowa wynajmu typy brutto: typ umowy, w której najemca/lokator odpowiedzialny jest tylko za ustalone opłaty za wynajęcie nieruchomości. Właściciel budynku ponosi wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości (operating expenses), takie jak podatki, koszty napraw i ubezpieczenia. Opłaty za wynajem stanowią zatem dla właściciela dochód brutto (gross income). Ten typ umowy stosowany jest głównie w przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
PERCENTAGE LEASE – wynajem oparty na procencie od zysku: typ umowy, w której najemca/lokator uiszcza określoną kwotę za wynajem, jak również dodatkową sumę obliczaną na podstawie ustalonego procentu zysków brutto, które najemca uzyskuje z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie wynajmowanej nieruchomości. Ten typ umowy stosowany jest głównie w przypadku dzierżawy lokali sklepowych lub restauracyjnych. Wysokość procentu zysków płaconych właścicielowi jest kwestią negocjacji i zależy od wielu czynników, między innymi od typu prowadzonej działalności biznesowej i lokalizacji nieruchomości.
LESSOR – wynajmujący: formalne określenie występujące w umowach wynajmu. Właściciel wynajmowanej nieruchomości jest określany potocznie jako landlord.
LESSEE – najemca/lokator: formalne określenie występujące w umowach wynajmu. W mowie potocznej lokator określany jest jako tenant.
Zbigniew Pieńkowski
Tel.: 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'