Część 48: “Terminology of Real Estate Title Transfer”
czyli „Terminologia dotycząca przeniesienia tytułu własności nieruchomości” (część III)
DEED – akt przekazania własności: dokument, za pomocą którego właściciel przekazuje tytuł własności nieruchomości innej osobie. Właściciel przekazujący nieruchomość określany jest jako darczyńca (grantor), natomiast osoba otrzymująca tytuł własności jako nowy właściciel/nabywca praw (grantee). Główne części aktu przekazania własności to klauzula dotycząca zapłaty/wynagrodzenia (consideration clause), klauzula przekazania własności (granting clause), oraz potwierdzenie podpisu (acknowledgment/notarization) . Słowo deed używane jest również jako czasownik w znaczeniu „przekazywać własność”. Np. „Niniejszym przekazuję nieruchomość opisaną poniżej...” (I hereby deed the real property described below to ...).
BARGAIN AND SALE DEED – akt kupna- sprzedaży własności: typ aktu przeniesienia własności, w którym darczyńca (grantor) przekazuje nowemu właścicielowi (grantee) swoje prawa do nieruchomości bez zagwarantowania ważności tytułu własności. Nabywca powinien uzyskać ubezpieczenie tytułu własności chroniące go przed roszczeniami osób trzecich.
QUITCLAIM DEED – akt zrzeczenia się własności: typ aktu przeniesienia własności, w którym darczyńca (grantor) przekazuje nabywcy praw (grantee) swoje prawa do nieruchomości, jeśli takowe posiada, bez dokładnego określenia tych praw i bez gwarancji przekazania tytułu własności. Używany jest zwykle w celu usunięcia defektu tytułu własności określanego jako „cień na tytule własności” (cloud on the title). Stosowany jest często przy przy przekazywaniu własności pomiędzy członkami rodziny.
INVOLUNTARY ALIENATION – mimowolne przeniesienie tytułu własności: przeniesienie tytułu własności dokonane wbrew woli właściciela nieruchomości, np. w przypadku przejęcia nieruchomości przez państwo na cele publiczne (eminent domain), w sytuacji kiedy nieruchomość bezdziedziczna przechodzi na rzecz państwa (escheat), lub kiedy bank przejmuje nieruchomości w wyniku zaniedbania spłat (foreclosure).
EMINENT DOMAIN – prawo państwa do przejęcia nieruchomości na cele publiczne: jeśli rząd stanowy nie jest w stanie wynegocjować kupna nieruchomości od prywatnej osoby, może skorzystać z prawa do przejęcia danej nieruchomości na drodze sądowej. Agencja rządowa zobowiązana jest określić cel projektu, który ma służyć dobru publicznemu (np. budowa nowej autostrady, szpitala, biblioteki, itp.) oraz zapewnić właścicielowi sprawiedliwą rekompensatę (just compensation) za przejętą nieruchomość. Prawo to budzi wiele kontrowersji, ponieważ wielu właścicieli czuje się „wywłaszczona”, jak również pojęcie „dobra publicznego” nie zawsze jest jednoznacznie określone.
ESCHEAT – przejście nieruchomości bezdziedzicznej na rzecz państwa: jeśli właściciel nieruchomości umiera nie pozostawiając po sobie testamentu ani żadnych spadkobierców, jego nieruchomość zostaje przejęta przez państwo. Prawo to nie ogranicza w żaden sposób posiadania nieruchomości za życia właściciela. Intencją administracji państwowej jest jedynie „zaopiekowanie się” nieruchomością, która po śmierci właściciela została bezpańska i opuszczona.
FORECLOSURE – zajęcie obciążonej nieruchomości: jeśli warunki umowy z instytucją udzielającą kredytu hipotecznego zostaną naruszone przez kredytobiorcę, co najczęściej następuje w wyniku zaniedbania spłat pożyczki hipotecznej (mortgage default), wierzyciel rozpoczyna procedurę prawną polegającą na przejęciu obciążonej nieruchomości i sprzedaży jej w celu pokrycia strat finansowych poniesionych przez wierzyciela. Illinois należy do stanów, w których zajęcie obciążonej nieruchomości następuje na drodze sądowej (judicial foreclosure state). Zajęta nieruchomość może zostać sprzedana po uzyskaniu przez wierzyciela odpowiedniego orzeczenia sądowego.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'