Część 82: “Zoning”, czyli „Podział na strefy” (część 1)
zoning ordinance – zarządzenie dotyczące podziału na strefy: zarządzenie wydanie przez władze miejskie określające szczegółowo, jakiego typu nieruchomości mogą znajdować się w danej strefie. Strefy mieszkalne (residential zones) podzielone są na kilka kategorii. Np. w strefie mieszkalnej o niskim zagęszczeniu (low density residential zone) znajdują się wyłącznie domy jednorodzinne, natomiast w strefie o wysokim zagęszczeniu (high density residential zone) budynki apartamentowe i bloki mieszkalne. Każde miasto wydaje swoje własne zarządzenia, więc nie istnieje jednolite nazewnictwo poszczególnych stref. Np. w Arlington Heights strefa domów jednorodzinnych określana jest jako one family dwelling district, w Schaumburgu natomiast podobna strefa to single family residence district. Podział na strefy ma wpływ na takie kwestie jak m.in. dozwolony sposób użytkowania nieruchomości (permitted use), rozmiar działek, wysokość budynków, minimalne odstępy pomiędzy budynkami a granicami działki (setbacks), gęstość zabudowania, rodzaj, styl oraz wygląd budynków.
ENABLING ACT – ustawowe upoważnienie: akt prawny upoważniający instytucję lub agencję do przeprowadzenia pewnych działań. Ponieważ w USA nie istnieją federalne lub stanowe przepisy dotyczące podziału na strefy, administracja stanowa upoważnia władze miejskie do wydawania przepisów dotyczących podziału na strefy na podstawie ustawowych upoważnień (enabling acts).
NONCONFORMING USE – użytkowanie niezgodne ze strefą: dopuszczalne użytkowanie nieruchomości, które jest niezgodne z przepisami strefowymi – dotyczy sytuacji, kiedy użytkowanie nie jest zabronione, ponieważ nieruchomość istniała zanim zostały zmienione lub wprowadzone nowe przepisy dotyczące podziału na strefy. Nieruchomość może być użytkowana niezgodnie ze strefą do czasu, kiedy przestanie być użytkowana, ulegnie zniszczeniu lub zostanie wyburzona. Nowy budynek postawiony w miejsce wyburzonej nieruchomości musi być użytkowany zgodnie z nowymi przepisami, chyba że nowe zarządzenie zezwala na bezterminowe użytkowanie danej działki według starych przepisów.
VARIANCE – wyjątkowe zezwolenie: zezwolenie na użytkowanie nieruchomości w sposób, który jest niezgodny z istniejącymi przepisami dotyczącymi podziału na strefy. Zezwolenie jest przyznawane wyjątkowo, kiedy użytkowanie nieruchomości zgodnie z przepisami strefowymi byłoby praktycznie niemożliwe. Typowym przykładem jest uzyskanie wyjątkowego zezwolenia na wybudowanie domu na działce o nieregularnych kształtach, kiedy zachowanie wymaganych odstępów pomiędzy budynkiem a granicami działki (setbacks) byłoby nieosiągalne. Zezwolenie typu variance jest bezterminowe i przekazywane jest kolejnym właścicielom nieruchomości. Wyjątkowe zezwolenia wydawane są przez komisję ds. stref (zoning board) po wysłuchaniu publicznym (public hearing).
CONDITIONAL-USE PERMIT (w skrócie: CUP; inna nazwa: special-use permit) – zezwolenie na warunkowe użytkowanie/zezwolenie na specjalne użytkowanie: zezwolenie na użytkowanie nieruchomości, określane jako dopuszczalne warunkowe użytkowanie (allowable conditional use), które nie jest zgodne z przepisami danej strefy, ale jest uznane za potrzebne lub pożądane dla dobra społeczności. Typowym przykładem jest uzyskanie zezwolenia na specjalne użytkowanie nieruchomości jako kościoła, prywatnej szkoły, przedszkola lub ośrodka zdrowia w strefie mieszkalnej. Podobnie jak wyjątkowe zezwolenia (variances), zezwolenia na warunkowe użytkowanie wydawane są przez komisję ds. stref (zoning board) po wysłuchaniu publicznym (public hearing).
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
www.PolandUSA.com
'