Część 85: “Terminology of Short Sale”
czyli „Terminologia sprzedaży bez pokrycia” (Część I)
SHORT SALE – sprzedaż bez pokrycia: sprzedaż nieruchomości po cenie, która nie jest w stanie pokryć spłaty wszystkich obciążeń (liens) oraz kosztów zamknięcia transakcji (closing costs). Dla wierzyciela pożyczki hipotecznej udzielenie zgody na sprzedaż bez pokrycia jest wyborem mniejszego zła, gdyż procedura zajęcia nieruchomości w procesie foreclosure prawdobodobnie przyniosłaby większe straty. Sprzedający musi spełniać pewne warunki, aby kwalifikować się na short sale, między innymi zobowiązany jest udowodnić, że nieruchomość warta jest mniej niż wynoszą jej obciążenia, oraz że znalazł się w trudnej sytuacji finansowej, która uniemożliwia mu spłacanie rat. Cała procedura takiej sprzedaży jest długotrwała, gdyż większość banków przytłoczona jest wielką ilością takich przypadków i w wielu sytuacjach stawia warunki kwalifikowania się na short sale, które są bardzo trudne do spełnienia.
SHORT SALE SUPPLEMENT TO EXCLUSIVE MARKETING AGREEMENT – suplement umowy marketingu nieruchomości z wyłącznym prawem sprzedaży dotyczący sprzedaży bez pokrycia: dodatek do kontraktu zawartego pomiędzy brokerem i właścicielem nieruchomości wystawionej na sprzedaż, w którym właściciel nieruchomości informuje brokera, że sprzedaż nieruchomości może okazać się sprzedażą bez pokrycia (short sale), która będzie uzależniona od zgody banku będącego w posiadaniu weksla hipotecznego (mortgage note).
ARMS-LENGTH TRANSACTION AFFIDAVIT – oświadczenie o transakcji pomiędzy niezależnymi stronami: oświadczenie podpisane pod przysięgą stwierdzające, że strony uczestniczące w transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości nie są powiązane rodzinnie, poprzez małżeństwo lub działalność gospodarczą; zwykle wymagane przez instytucję finansową posiadającą weksel hipoteczny (mortgage note) w transakcjach typu sprzedaż bez pokrycia (short sale), aby uniknąć zaniżania ceny sprzedaży lub innych nieprawidłowości.
ACCELERATION CLAUSE – klauzula o przyspieszeniu terminu spłaty długu: klauzula pomagająca wierzycielowi hipotecznemu w szybkim przejęciu nieruchomości w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy z zobowiązań finansowych. Jeśli dłużnik przestaje spłacać pożyczkę, bank ma prawo do „przyspieszenia” terminu spłaty i może zażądać natychmiastowej spłaty całej pozostałej sumy pożyczki. Bez klauzuli przyspieszenia płatności, wierzyciel musiałby wytoczyć dłużnikowi sprawę sądową w przypadku każdego spoźnienia płatności.
MORTGAGE DEFAULT – zaniedbanie spłaty długu hipotecznego: niedotrzymanie przez kredytobiorcę warunków umowy dotyczącej zaciągniętego długu hipotecznego, występujące najczęściej w wyniku braku spłaty rat kredytu w terminie.
NOTICE OF DEFAULT – zawiadomienie o zaniedbaniu spłat: zawiadomienie, które otrzymuje dłużnik hipoteczny od wierzyciela w następstwie zaniedbania spłat kredytu hipotecznego. Wierzyciel określa ostateczny termin spłaty należnej sumy łącznie z odsetkami i odpowiednimi opłatami. Jeśli płatności nie zostaną uregulowane w terminie, wierzyciel może rozpocząć procedurę przejęcia obciążonej nieruchomości (foreclosure).
BUYER’S MARKET (inna nazwa: soft market) – rynek preferujący kupujących: rynek, w którym kryzys ekonomiczny znacznie osłabił popyt na nieruchomości i doprowadził do spadku cen, sprawiając, że kupujący ma duży wybór i jest w stanie wynegocjować atrakcyjne ceny; rynek charakteryzujący się wysokim procentem sprzedaży bez pokrycia (short sales) oraz dużą ilością nieruchomości odebranych przez banki (foreclosures). Przeciwieństwem tego typu rynku jest – rynek sprzyjający sprzedającym (seller’s market), którzy mogą dyktować zawyżone ceny dzięki wysokiemu popytowi.
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: pienkowski1@gmail.com
www.PolandUSA.com
'