Część 102: „Methods of Appraising Real Estate”
REAL ESTATE APPRAISAL – wycena nieruchomości: oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego (appraiser). Rzeczoznawcy przygotowują wyceny głównie na zlecenie banków, dla których satysfakcjonująca wycena nieruchomości jest warunkiem udzielenia pożyczki hipotecznej na finansowanie jej kupna. Aby pożyczka została przyznana, nieruchomość musi się „wycenić” (the property must appraise), tzn. jej wartość rynkowa według opinii rzeczoznawcy (appraised value) nie może być niższa od ceny sprzedaży ustalonej w kontrakcie.
SALES COMPARISON APPROACH – metoda wyceny nieruchomości opartej na analizie porównawczej: najbardziej niezawodna metoda stosowana w wycenie domów jednorodzinnym i mieszkań, polegająca na porównaniu danej nieruchomości z podobnymi własnościami sprzedanymi w ostatnim czasie. Uwzględniane są w tej metodzie wszystkie różnice pomiędzy wycenianą nieruchomością (subject property) a porównywalnymi nieruchomościami (comparable properties – w skrócie comps), które zostały ostatnio sprzedane. Do analizowanych różnic należą nie tylko fizyczne cechy nieruchomości i wszelkie ulepszenia, ale również jej położenie, warunki sprzedaży, finansowania oraz data sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Załóżmy, że dom będący przedmiotem wyceny jest bardzo podobny do nieruchomości znajdującej się w pobliżu, która została sprzedana niedawno za $320,000. Porównywalny dom położony jest położony na mniejszej działce, co stanowi różnicę oszacowaną na $12,000, ale posiada wykończoną piwnicę, co podwyższa jego wartość o $15,000 w porównaniu z wycenianym domem. Biorąc pod uwagę tylko te fizyczne różnice, wartość wycenianego domu zostałaby oszacowana na $317,000.
COST APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie kosztów: metoda najczęściej stosowana przy wycenie nowych budynków lub nieruchomości specjalnego przeznaczenia (special-purpose buildings) takich jak szkoły, kościoły, biblioteki, itp., polegająca na obliczeniu kosztów wybudowania dokładnie takiej samej nieruchomości jak wyceniany budynek (reproduction cost) lub na obliczeniu kosztów budowy nieruchomości, która spełniałaby takie same funkcje jak wyceniany budynek (replacement cost).
INCOME APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie dochodu: metoda najczęściej stosowana przy wycenie wszelkich nieruchomości przynoszących dochód, takich jak budynki apartamentowe, biurowce, banki, sklepy, budynki przemysłowe, itp. Metoda ta oparta jest na założeniu, że wartość danej nieruchomości komercyjnej uzależniona jest od wysokości dochodu, jaki ona przynosi.
STRAIGHT-LINE METHOD (inna nazwa: economic age-life method) – liniowa metoda obliczania spadku wartości: najmniej precyzyjna metoda obliczania deprecjacji, która oparta jest na założeniu, że spadek wartości następuje w równym tempie. Przykładowo, jeśli założymy, że dana nieruchomość posiada wartość $250,000 (wartość działki wynosi $150,000, natomiast budynku $100,000), oraz że budynek przeznaczony jest do użytku na 50 lat, to stosując metodę liniową możemy stwierdzić, że roczny spadek wartości budynku wynosi $2000 ($100,000 podzielone na 50).
RECONCILIATION – analiza zastosowanych metod wyceny (dosłownie „pogodzenie”, „pojednanie”): końcowy etap procesu wyceny nieruchomości polegający na analizie wyników zastosowania każdej z metod w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, w celu określenia ostatecznej wyceny.
CONFORMITY – zgodność: termin odnoszący się do harmonii danej nieruchomości z otoczeniem. Dana nieruchomość uzyskuje swoją najwyższą wartość, jeśli jest zgodna ze standardami istniejącymi w sąsiedztwie. Przykładowo, dom jednorodzinny położony naprzeciwko budynków apartamentowych będzie miał znacznie mniejszą wartość od takiego samego domu położonego na ulicy, gdzie znajdują się tylko i wyłącznie domy jednorodzinne o podobnym standardzie.
Zbigniew Pieńkowski
773-719-3645
pienkowski1@gmai.com
www.PolandUSA.com
'