Część 114: “Fiduciary Responsibilities”, czyli „Obowiązki powiernicze”
W chwili, kiedy Realtor® zostaje zatrudniony przez klienta w celu pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości, staje się agentem i przedstawicielem swojego zleceniodawcy i zobowiązuje się do przestrzegania zasad dotyczących relacji powierniczej (fiduciary relationship), która jest oparta przede wszystkim na zaufaniu. Zobowiązania te mają charakter uniwersalny, ponieważ dotyczą nie tylko branży nieruchomości, ale również jakiekolwiek innej sytuacji, kiedy klient powierza swojemu agentowi załatwienie pewnych spraw, np. w dziedzinie finansów, ubezpieczeń, w kwestiach prawnych, etc.
FIDUCIARY RESPONSIBILITIES – obowiązki powiernicze: zobowiązania agenta działającego w imieniu klienta, którego reprezentuje: dbałość, posłuszeństwo, lojalność, ujawnienie informacji, oraz księgowość.
CARE – dbałość: zobowiązanie agenta do dbałości o pomyślne przeprowadzenie transakcji i załatwienie powierzonych spraw w imieniu klienta.
OBEDIENCE – posłuszeństwo: zobowiązanie agenta do wykonywania poleceń klienta zgodnie z treścią zawartego kontraktu. Jednak w sytuacji, kiedy instrukcje zleceniodawcy są nieetyczne lub niezgodne z prawem, agent musi stanowczo odmówić, np. kiedy klient próbuje nakłonić agenta do nieujawniania potencjalnym nabywcom ukrytych defektów nieruchomości.
LOYALTY – lojalność: zobowiązanie agenta do działania w interesie swojego klienta. Oznacza to, że dobro klienta powinno być dla agenta priorytetem. Jeśli agent reprezentuje w jednej transakcji zarówno sprzedającego jak i nabywcę, musi uzyskać pisemną zgodę obydwu stron na działanie w charakterze podwójnego przedstawiciela (dul agent), ponieważ niemożliwe jest wypełnienie obowiązku lojalności wobec dwóch przeciwnych stron biorących udział w tej samej transakcji.
DISCLOSURE – ujawnienie informacji: zobowiązanie agenta do ujawnienia klientom wszelkich informacji mogących mieć wpływ na przebieg transakcji, np. informacji dotyczących defektów, statusu strefy powodziowej, wysokości podatków i opłat administracyjnych, itp. Obowiązek ujawnienia ważnych faktów lub okoliczności dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem transakcji spoczywa również na właścicielu nieruchomości mieszkalnej wystawionej na sprzedaż, który zobowiązany jest ujawnić wszelkie znane defekty w specjalnym raporcie o nazwie Residential Real Estate Disclosure Report, dostępnym do wglądu potencjalnym nabywcom. Typowym przykładem informacji, którą właściciel musi ujawnić, jest fakt, że jego nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej (floodplain), co negatywnie wpływa na jej wartość. Jeżeli potencjalny klient nie zostaje poinformowany o tej ważnej okoliczności przez sprzedającego i dochodzi do sfinalizowania transakcji, konsekwencje mogą być poważne. Kupujący miałby podstawy do skierowania sprawy do sądu o odszkodowanie lub unieważnienie transakcji.
ACCOUNTING – księgowość: zobowiązanie agenta do dokładnego rozliczenia się z funduszy powierzonych przez klienta oraz do przekazywania klientowi kopii wszystkich dokumentów związanych z transakcją w ciągu 24 godzin od momentu ich podpisania.
CONFIDENTIALITY – poufność: zobowiązanie agenta do zachowania tajemnicy zawodowej dotyczącej informacji uzyskanych od klienta, które nie mogą być ujawnione osobom trzecim bez zgody zleceniodawcy. Np. ujawnienie potencjalnemu nabywcy informacji o tym, że klient agenta zmuszony jest sprzedać swój dom jak najszybciej z powodów osobistych, nie byłoby uznane za działanie na korzyść klienta, nawet gdyby agent kierował się nadrzędnym celem doprowadzenia do pomyślnego zamknięcia transakcji. Obowiązek poufności informacji obowiązuje nawet po wygaśnięciu kontraktu z klientem.
Zbigniew Pieńkowski
