Część 119: „Terminology of Real Estate Transaction Closing”
czyli „Terminologia dotycząca zamknięcia transakcji związanej z obrotem nieruchomościami” (część II)
REAL ESTATE SETTLEMENT PROCEDURES ACT (w skrócie: RESPA) – akt prawny dotyczący procedur rozliczeniowych w transakcjach obrotu nieruchomościami: prawo regulujące procedury dotyczące udzielania pożyczek hipotecznych przez instytucje finansowe, których zasoby ubezpieczone są przez agencje federalne. Celem tego aktu prawnego była ochrona konsumentów przed niewłaściwymi praktykami stosowanymi przez instytucje pożyczkowe.
GOOD-FAITH ESTIMATE – uczciwy wykaz szacowanych kosztów: zgodnie z aktem prawnym RESPA, w ciągu trzech dni po otrzymaniu podania o pożyczkę (loan application) instytucja pożyczkowa zobowiązana jest przedstawić przyszłemu pożyczkobiorcy w przybliżeniu wszystkie koszty zamknięcia transakcji. Ponieważ dokładne sumy w momencie składania podania nie są jeszcze znane, wykaz kosztów powinien być sporządzony uczciwie, dosłownie „w dobrej wierze” (good faith).
RESPA UNIFORM SETTLEMENT STATEMENT (inna nazwa: HUD Form 1, potoczna nazwa „Respa”) – formularz rozliczeniowy RESPA: najważniejszy dokument zamknięcia transakcji; zgodnie z wymaganiami RESPA, jest to specjalny formularz opracowany przez Departament Gospodarki Mieszkaniowej i Rozwoju Miejskiego (Department of Housing and Urban Deveopment, w skrócie HUD), na którym wyszczególnione są wszystkie sumy, opłaty i koszty dotyczące danej transakcji sprzedaży nieruchomości.
PRORATION – proporcjonalne obliczenie kwoty: podczas zamknięcia transakcji pewne kwoty muszą zostać sprawiedliwie podzielone pomiędzy sprzedającego i nabywcę, którzy płacą część danej sumy, proporcjonalnie do okresu czasu, na który przypada ich posiadanie nieruchomości. Przykładowo, jeśli zamknięcie transakcji sprzedaży mieszkania ma miejsce 18 kwietnia i sprzedający uiścił opłatę administracyjną (association fee) w wysokości $180 za cały kwiecień, to w dniu zamknięcia transakcji i przejęcia posiadania mieszkania nabywca zobowiązany jest zwrócić sprzedającemu „newykorzystaną” część opłaty administracyjnej za okres od 19 do 30 kwietnia, czyli za 12 dni (180 : 30 = $6 za jeden dzień; 12 x $6 = $72). Zatem nabywca powinien zwrócić sprzedającemu $72.
PREPAID ITEMS – nadpłacone kwoty: kwoty nadpłacone przez sprzedającego, które nie zostały przez niego w pełni wykorzystane do dnia zamknięcia transakcji, np. miesięczna opłata administracyjna za mieszkanie (association fee). Nabywca zobowiązany jest zwrócić sprzedającemu proporcjonalną część danej kwoty podczas zamknięcia transakcji.
ACCRUED ITEMS – nagromadzone kwoty: kwoty, które jeszcze nie zostały zapłacone przez sprzedającego do czasu zamknięcia transakcji, i które sprzedający zobowiązany jest zwrócić nabywcy. Przykładem są podatki od nieruchomości w stanie Illinois, które płaci się za poprzedni rok. W momencie zamknięcia transakcji, pozostaje zawsze okres czasu, za który podatki nie zostały jeszcze uregulowane. Ponieważ obowiązek opłaty podatków przechodzi na nowego właściciela, musi on otrzymać zwrot proporcjonalnej części zaległych podatków od sprzedającego.
TRANSFER TAX – podatek od przekazania nieruchomości: podatek stanowy i powiatowy opłacany przez sprzedającego w momencie przekazania tytułu własności. W Illinois kwestie te regulowane są przez Akt Prawny Dotyczący Podatku od Przekazania Nieruchomości w Stanie Illinois (The Illinois Real Estate Transfer Tax Act). Podatek stanowy wynosi $0.50 od każdego $500, natomiast podatek powiatowy w Illinois wynosi $0.25 od każdego $500 (łącznie $0.75 od $500). Np. nieruchomość, która zostaje sprzedana za $250,000, podlega podatkowi w wysokości $375, jeśli w cenę sprzedaży nie jest wliczona własność osobista i kupujący nie przejmuje pożyczki hipotecznej od sprzedającego.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail: pienkowski1@gmail.com
