Część 123: ”Real Estate Financing”
czyli „Finansowanie kupna nieruchomości” (część I)
DOWNPAYMENT – pierwsza wpłata, wpłata własnego udziału: suma, która stanowi własny udział nabywcy nieruchomości i nie jest finansowana przez kredyt hipoteczny; suma uiszczona przez nabywcę nieruchomości w gotówce w dniu zamknięcia transakcji kupna. Przykładowo, jeśli cena nieruchomości wynosi $300,000 i nabywca finansuje 90% tej ceny za pomocą pożyczki hipotecznej ($270,000), udział własny nabywcy wynosi $30,000, które musi wpłacić w gotówce jako downpayment oprócz kosztów zamknięcia transakcji. W tej przykładowej sytuacji współczynnik LTV (współczynnik pożyczki do wartości) wyniósłby 90%.
EARNEST MONEY – zaliczka, zadatek: kwota wpłacona przez potencjalnego nabywcę nieruchomości w chwili zawarcia kontraktu ze sprzedającym jako gwarancja dotrzymania warunków umowy kupna nieruchomości. Zaliczka zwykle przechodzi na poczet pierwszej wpłaty (downpayment) lub kosztów zamknięcia transakcji (closing costs), i do dnia zamknięcia transakcji przechowywana jest na oddzielnym koncie przez brokera lub adwokata, który reprezentuje sprzedającego. Wysokość zaliczki jest kwestią negocjacji pomiędzy nabywcą i sprzedającym, jednak zwykle nie jest mniejsza niż 1% ceny sprzedaży.
MORTGAGE – obciążenie hipoteczne, dług hipoteczny: dobrowolne obciążenie nieruchomości (voluntary lien) w wyniku zawarcia umowy z instytucją udzielającą kredytu hipotecznego. Zaciągając pożyczkę w celu sfinansowania transakcji kupna nieruchomości, dłużnik hipoteczny (mortgagor) dobrowolnie przekazuje wierzycielowi hipotecznemu (mortgagee) prawo do przejęcia obciążonej nieruchomości w przypadku niespłacenia długu w terminie.
ADJUSTABLE-RATE MORTGAGE (w skrócie ARM) – pożyczka hipoteczna z regulowanym oprocentowaniem: rodzaj pożyczki hipotecznej, której oprocentowanie może być zmieniane przez instytucję finansową w ustalonych odstępach czasu w zależności od zmian indeksu ekonomicznego (index).
CONVERTIBLE ARM – zamienna pożyczka hipoteczna ARM: rodzaj pożyczki hipotecznej z regulowanym oprocentowaniem, która po spełnieniu określonych warunków może zostać zamieniona na pożyczkę o stałym oprocentowaniu (fixed-rate mortgage).
FIXED-RATE MORTGAGE (w skrócie FRM) – pożyczka hipoteczna o stałym oprocentowaniu: rodzaj pożyczki hipotecznej, której oprocentowanie pozostaje niezmienne przez cały okres spłacania kredytu.
CONVENTIONAL MORTGAGE – konwencjonalna pożyczka hipoteczna: pożyczka hipoteczna, która nie jest ubezpieczona przez rząd federalny, np. pożyczka, która nie jest gwarantowana przez VA (Veterans Administration) lub FHA (Federal Housing Administration).
FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION (w skrócie FHA) – Federalna Agencja Mieszkaniowa: agencja rządowa stanowiąca część Departamentu Gospodarki Mieszkaniowej i Rozwoju Miejskiego (Department of Housing and Urban Development). FHA ubezpiecza pożyczki udzielane przez instytucje finansowe zaaprobowane przez FHA. W ten sposób banki są zabezpieczone przed stratami finansowymi na wypadek niewywiązania się pożyczkobiorcy ze spłat. Działa to również na korzyść konsumentów, ponieważ osoby, które nie kwalifikują się na pożyczkę konwencjonalną ze względu na brak funduszy na wysoką wpłatę własnego udziału (downpayment) lub zbyt niskie dochody niespełniające kryteriów pożyczek konwencjonalnych, mogą starać się o przyznanie pożyczki typu FHA, czyli ubezpieczonej przez Federalną Agencję Mieszkaniową. FHA ubezpiecza jedynie pożyczki zamortyzowane na mieszkania, domy jednorodzinne i wielorodzinne i jest największą instytucją tego typu na świecie. FHA powstała w 1934 roku i ubezpieczyła do tej pory ponad 34 miliony pożyczek.
Zbyszek Pieńkowski
pienkowski1@gmail.com