Słownik tematyczny branży nieruchomości w Ameryce
Część 128: ”Real Estate Financing” (cz. VI)
FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION (w skrócie FHA) – Federalna Agencja Mieszkaniowa: agencja rządowa stanowiąca część Departamentu Gospodarki Mieszkaniowej i Rozwoju Miejskiego (Department of Housing and Urban Development). FHA ubezpiecza pożyczki udzielane przez instytucje finansowe zaaprobowane przez FHA. W ten sposób banki są zabezpieczone przed stratami finansowymi na wypadek niewywiązania się pożyczkobiorcy ze spłat. Działa to również na korzyść konsumentów, ponieważ osoby, które nie kwalifikują się na pożyczkę konwencjonalną ze względu na brak funduszy na wysoką wpłatę własnego udziału (downpayment) lub zbyt niskie dochody niespełniające kryteriów pożyczek konwencjonalnych, mogą starać się o przyznanie pożyczki typu FHA, czyli ubezpieczonej przez Federalną Agencję Mieszkaniową. FHA ubezpiecza jedynie pożyczki zamortyzowane na mieszkania, domy jednorodzinne i wielorodzinne i jest największą instytucją tego typu na świecie. FHA powstała w 1934 roku i ubezpieczyła do tej pory ponad 34 miliony pożyczek.
FHA MORTGAGE INSURANCE PREMIUM (w skrócie MIP) – stawka ubezpieczeniowa w pożyczce typu FHA: w przeciwieństwie do pożyczek konwencjonalnych, pożyczki FHA nie wymagają wysokiej wpłaty własnego udziału (downpayment), jak również nie muszą spełniać surowych wymogów dotyczących świetnej historii kredytowej pożyczkobiorcy i obliczania proporcji jego dochodów do wydatków. Dla banków takie pożyczki stanowiłyby wysokie ryzyko, gdyby nie były w żaden sposób ubezpieczone na wypadek niewywiązania się pożyczkobiorcy ze spłat (default). Za pokrycie kosztów ubezpieczenia MPI odpowiedzialny jest pożyczkobiorca. Stawka MPI stanowi zwykle 1.5% od sumy pożyczki w postaci jednorazowej opłaty przy zamknięciu transakcji oraz 0.5% od sumy pożyczki rocznie naliczanej do miesięcznych spłat. W większości przypadków, opłaty stawki ubezpieczeniowej nie są wymagane po 5 latach lub kiedy suma pożyczki, która pozostała do spłacenia, stanowi 78% wartości nieruchomości. MIP nie należy mylić z PMI (private mortgage insurance), które jest prywatnym ubezpieczeniem pożyczki hipotecznej chroniącym bank na wypadek zaniedbania spłat przez dłużnika, i jest wymagane, kiedy wpłata własna jest niższa niż 20% ceny sprzedaży (sales price), innymi słowy kiedy współczynnik pożyczki hipotecznej do wartości nieruchomości (loan-to-value ratio) wynosi ponad 80%.
FHA 203 (b) MORTGAGE INSURANCE – ubezpieczenie pożyczki FHA 203 (b): program FHA ubezpieczający pożyczki na zakup lub przefinansowanie domu, w którym będzie mieszkał pożyczkobiorca (principal residence). Mogą to być domy najwyżej czterorodzinne, tzw. czwórki; nieruchomości zawierające więcej niż 4 mieszkania są traktowane już jako nieruchomości komercyjne i nie są włączone do programu FHA.
FHA MORTGAGE INSURANCE FOR CONDOMINIUM UNITS - SECTION 234 (c) – ubezpieczenie pożyczki FHA 234 (c) na kondominium: program FHA ubezpieczający pożyczki na zakup mieszkania typu kondominium. Osiedle mieszkaniowe musi być zaaprobowane przez FHA (lista osiedli spełniających kryteria FHA znajduje się na stronie internetowej pod adresem http://bit.ly/6DUAN).
FHA 203 k REHAB MORTGAGE INSURANCE – ubezpieczenie remontowej pożyczki FHA 203 k: program FHA ubezpieczający pożyczki na zakup domów (maksymalnie czterorodzinnych) wymagających remontów i napraw (z programu wyłączone są nieruchomości przeznaczone na inwestycje). FHA 203 k oferuje ubezpieczenie długoterminowej pożyczki o stałym oprocentowaniu, która pokryłaby zarówno sumę potrzebną na zakup nieruchomości jak również koszty remontu. Proces uzyskania finansowania jest dłuższy niż przy pożyczkach innego typu. Jeśli wyceny napraw i remontu są wykonane w ciągu 2 tygodni po podpisaniu kontraktu kupna, transakcja powinna zamknąć się w ciągu 3 miesięcy. Jest to świetne rozwiązanie dla kupującego, gdyż typowe pożyczki przeznaczone na naprawy są zwykle długoterminowe i wysokooprocentowane. Poza tym bardzo trudne jest, właściwie w dzisiejszych czasach praktycznie już niemożliwe, uzyskanie pożyczki konwencjonalnej na zakup nieruchomości wymagającej poważnego remontu i napraw.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
'