Część 131:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych” (Część II)
GROSS RENTAL INCOME – dochód brutto z najmu: maksymalny dochód, który może przynieść najem danej nieruchomości w ciągu roku. Załóżmy, że w budynku apartamentowym znajduje się 6 mieszkań jednosypialniowych o takim samej powierzchni użytkowej i podobnym standardzie, które mogą być wynajęte za $800 miesięcznie. Maksymalny dochód brutto z najmu wszystkich mieszkań w budynku wyniósłby zatem $57,600 rocznie (6 mieszkań x $800 x 12 miesięcy).
VACANCY RATE – wskaźnik powierzchni niewynajętej: procentowa ilość powierzchni niewynajętej w danej nieruchomości dochodowej. Zakładając, że jedno mieszkanie pozostaje niewynajęte w budynku sześcio-mieszkaniowym (6-flat), w którym znajduje się 6 mieszkań jednosypialniowych o takim samej powierzchni użytkowej, wskaźnik powierzchni niewynajętej takiej nieruchomości dochodowej wyniósłby 16.6%.
EFFECTIVE GROSS INCOME (w skrócie EGI) – efektywny dochód brutto: dochód brutto z najmu nieruchomości obliczany poprzez odjęcie strat spowodowanych przez wskaźnik powierzchni niewynajętej (vacancy rate) oraz zaległości w płatności czynszu przez lokatorów, oraz przez dodanie jakiegokolwiek dodatkowego dochodu, który dana nieruchomość przynosi (np. opłaty za pralnię, parking, itp.).
OPERATING EXPENSES – koszty operacyjne: koszty związane z utrzymaniem nieruchomości dochodowej obejmujące podatki, użyteczności, koszty zarządzania, ubezpieczenie, wywóz śmieci, utrzymanie trawników, odśnieżanie, itp.
NET OPERATING INCOME – (w skrócie NOI): zysk operacyjny netto: zysk, który przynosi nieruchomość dochodowa po odliczeniu kosztów operacyjnych (operating expenses), ale bez uwzględnienia kwoty przeznaczonej na obsługę zadłużenia hipotecznego (debt service).
DEBT SERVICE – obsługa zadłużenia: kwota przeznaczona na spłatę pożyczki hipotecznej obciążającej daną nieruchomość dochodową; nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zysku operacyjnego netto (net operating income).
DEBT SERVICE COVERAGE RATIO – (w skrócie DSCR): wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia: wskaźnik pokazujący, czy dana nieruchomość dochodowa przynosi wystarczający dochód na obsługę zadłużenia hipotecznego, obliczany w następujący sposób: zysk operacyjny netto ÷ obsługa zadłużenia = wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Wskaźnik wynoszący poniżej 1 oznacza negatywny przepływ gotówki (negative cash flow).
PLOTTAGE – łączenie działek: poprzez połączenie kilku sąsiadujących ze sobą działek w jedną większą część, można uzyskać całkowitą wartość gruntu znacznie wyższą od sumy wartości poszczególnych działek. Przykładowo, 2 sąsiadujące ze sobą działki zostały zakupione za $100,000 każda. Inwestor poniósł koszt w wysokości $40,000 związany z wyburzeniem zabudowań i połączeniem tych 2 działek w jedną, odpowiednią pod budowę restauracji. Powstały w ten sposób obszar gruntu osiągnął wartość $340,000. Różnica w wartości, dzięki połączeniu 2 działek w jedną w celu zagospodarowania terenu w nowy sposób, wyniosła zatem $100,000 (plottage value).
HIGHEST AND BEST USE – optymalne wykorzystanie nieruchomości: najbardziej optymalne wykorzystanie danej nieruchomości, które przyniosłoby jej właścicielowi największe korzyści finansowe. Przykładowo, jeśli dana działka w mieście może być wykorzystana pod zabudowę budynku dwurodzinnego (2-flat), czterorodzinnego (4-flat), lub sześciorodzinnego (6-flat), najbardziej optymalnym wykorzystaniem tej własności byłoby przeznaczenie jej pod zabudowę komercyjnej nieruchomości typu 6-flat, gdyż przyniosłoby to właścicielowi najwyższy dochód.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'