Część 132:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych” (część III)
TRIPLE-A TENANT (inna nazwa: aaa tenant) – lokator/najemca doskonały: idealny kandydat na najemcę posiadający znakomitą historię kredytową i referencje, które w wysokim stopniu zapewniają dotrzymanie umowy wynajmu.
TRIPLE NET LEASE – (inna nazwa: NNN lease) – umowa wynajmu typu potrójne netto: typ umowy często stosowany w przypadku wynajmu nieruchomości handlowych lub przemysłowych, w której najemca/lokator odpowiedzialny jest za trzy główne kategorie kosztów operacyjnych (stąd nazwa „potrójne netto”): podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, oraz utrzymanie i konserwację (maintenance). Opłaty za wynajem stanowią zatem dla właściciela dochód netto (net income). W umowie typu podwójnego netto (double net lease), najemca jest odpowiedzialny za podatki i ubezpieczenie, natomiast w umowie typu pojedynczego netto (single net lease), najemca płaci za podatki od najmowanej nieruchomości.
CASH FLOW – przepływ gotówki/przepływ pieniężny: w branży nieruchomości dochodowych, przepływ gotówki oznacza okresowe wpływy pieniężne, którymi dysponuje inwestor po odliczeniu wszystkich kosztów operacyjnych (operating expenses) oraz kosztów obsługi zadłużenia (debt service). Before-tax cash flow to przepływ pieniężny przed odliczeniem podatku dochodowego, natomiast after-tax cash flow oznacza przepływ gotówkowy po potrąceniu podatku dochodowego. Negatywny przepływ pieniężny (negative cash flow) występuje w sytuacji, kiedy nieruchomość komercyjna nie przynosi wystarczającego dochodu na pokrycie kosztów operacyjnych i obsługi zadłużenia.
EQUITY – udział własny/kapitał własny: wartość nieruchomości po odliczeniu zadłużenia hipotecznego i innych obciążeń. Np. kapitał własny właściciela nieruchomości wycenionej na $200k, która jest obciążona pożyczką hipoteczną w wysokości $140k, wynosi $60k. Jeśli zadłużenie nieruchomości przewyższa jego wartość, udział własny jest wtedy negatywny, co określa się mianem negative equity.
EQUITY BUILDUP – wzrost udziału własnego/wzrost kapitału własnego: stopniowe podwyższenie wartości kapitału własnego, który właściciel posiada w danej nieruchomości, w wyniku regularnych spłat zamortyzowanej pożyczki hipotecznej, wykonania ulepszeń nieruchomości, oraz w rezultacie wzrostu wartości rynkowej inwestycji.
INCOME STREAM – strumień dochodu: regularny dochód, który przynosi dana nieruchomość komercyjna.
CAPITALIZATION RATE (w skrócie: cap rate) – stopa kapitalizacji: stopa zwrotu z inwestycji służąca do określenia wartości kapitałowej strumienia dochodu (income stream), obliczana na podstawie zysku operacyjnego netto (net operating netto) oraz wartości nieruchomości. Np. nieruchomość o wartości $400k z zyskiem operacyjnym netto $40k rocznie posiada stopę kapitalizacji 10%. Stopa kapitalizacji znajduje zastosowanie w metodzie wyceny nieruchomości opartej na analizie dochodów (income approach), gdzie wykorzystuje się następujący wzór matematyczny: Roczny zysk operacyjny netto (annual net operating income) ÷ stopa kapitalizacji (capitalization rate) = wartość (value).
INCOME APPROACH – metoda wyceny nieruchomości oparta na analizie dochodu: metoda najczęściej stosowana przy wycenie wszelkich nieruchomości przynoszących dochód, takich jak budynki apartamentowe, biurowce, banki, sklepy, budynki przemysłowe, itp. Metoda ta oparta jest na założeniu, że wartość danej nieruchomości komercyjnej uzależniona jest od wysokości dochodu, jaki ona przynosi.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'