Część 133:”The Terminology of Commercial Real Estate”
czyli „Terminologia nieruchomości komercyjnych” (Część IV)
ANNUAL DEBT SERVICE – roczna obsługa zadłużenia: kwota przeznaczona co roku na spłatę pożyczki hipotecznej obciążającej daną nieruchomość dochodową. Na obsługę zadłużenia składa się spłata głównej sumy (principal) oraz odsetki (interest). Kwota przeznaczona na obsługę zadłużenia nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zysku operacyjnego netto (net operating income).
AMORTIZATION – amortyzacja: stopniowe zmniejszanie się sumy pożyczki poprzez spłacanie terminowych rat.
ANNUAL PERCENTAGE RATE (w skrócie „APR”) – roczna stawka oprocentowania: rzeczywiste koszty pożyczki (finance charges) wyrażone jako roczna stawka oprocentowania, obejmujące podstawowe oprocentowanie (interest rate) jak również dodatkowe opłaty związane z przyznaniem pożyczki, np. punkty dyskontowe (discount points) lub prywatne ubezpieczenie pożyczki hipotecznej (PMI).
APPRECIATION POTENTIAL – potencjał wzrostu wartości/potencjał aprecjacji: prawdopodobieństwo wzrostu wartości nieruchomości, który może być spowodowany przez wiele czynników, np. inflację lub wzrost popytu na nieruchomości w danej okolicy.
DEPRECIATION – spadek wartości, deprecjacja: odnosi się przede wszystkim do wszelkich konstrukcji wybudowanych na danej działce. Istnieją trzy kategorie deprecjacji: 1) fizyczne zużycie (physical deterioration) – np. dach wymagający wymiany, 2) niefunkcjonalność (functional obsolescence) – np. przestarzały system elektryczny lub hydrauliczny, 3) zewnętrzny czynnik obniżający wartość danej nieruchomości (external obsolescence) – np. położenie budynku w pobliżu wysypiska śmieci lub fabryki zanieczyszczającej środowisko.
PERCENTAGE LEASE – najem oparty na procencie od zysku: typ umowy, w której najemca/lokator uiszcza określoną kwotę za wynajem, określany mianem czynszu podstawowego (base rent), jak również dodatkową sumę obliczaną na podstawie ustalonego procentu zysków brutto, które najemca uzyskuje z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie wynajmowanej nieruchomości. Ten typ umowy stosowany jest głównie w przypadku dzierżawy lokali sklepowych lub restauracyjnych. Wysokość procentu zysków płaconych właścicielowi jest kwestią negocjacji i zależy od wielu czynników, między innymi od typu prowadzonej działalności biznesowej i lokalizacji nieruchomości.
BASE RENT – czynsz podstawowy: stała część czynszu – termin stosowany w najmie opartym na procencie od zysku (perentage lease), w którym określona została minimalna część czynszu oprócz dodatkowej części czynszu uzależnionej od wysokości obrotów.
BREAK-EVEN POINT – próg rentowności: punkt, w którym dochód brutto z inwestycji jest wystarczający na pokrycie kosztów operacyjnych (operating expenses) oraz obsługi zadłużenia (debt service). To break even znaczy „przekroczyć próg rentowności”.
BUSINESS RISK – ryzyko biznesowe: ryzyko związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
BUSINESS VALUE – wartość przedsiębiorstwa: łączna wartość przedsiębiorstwa obejmująca wszystkiego jego aktywa rzeczowe i niematerialne.
CAPITAL GAIN – zysk kapitałowy: zysk uzyskany ze sprzedaży aktywów, np. sprzedaży nieruchomości.
CAPITAL GAINS TAX EXCLUSION – zwolnienie podatkowe od zysków kapitałowych: w przypadku sprzedaży nieruchomości, rząd federalny udziela zwolnienia podatkowego od zysków kapitałowych do sumy $500,000 dla małżeństw (do $250,000 dla osób rozliczających się samodzielnie) pod warunkiem, że sprzedana nieruchomość stanowiła główne miejsce zamieszkania (principal residence) właścicieli/właściciela przez dwa z ostatnich pięciu lat.
Zbigniew Pieńkowski
E-mail: pienkowski1@gmail.com
'